¿Ha pasado sólo una década? Parece que quedó mucho más lejos en el tiempo, pero dentro de unos meses se cumplirán diez años desde que nuestro país empezó a dejar en el retrovisor la crisis de deuda de la eurozona. Fue en mayo de 2014 cuando expiró formalmente el programa de asistencia financiera proporcionado por la Unión Europea y el Fondo Monetario Internacional.

Desde entonces nos hemos centrado en la estabilidad fiscal, y tanto el Gobierno saliente de centro-derecha como el entrante de centro-izquierda han dado prioridad a la reducción del déficit fiscal, lo que ha contribuido a la gradual recuperación económica de Portugal. Los partidos y las personas en el poder, así como los numerosos sectores que los respaldaban, a menudo cantaban himnos diferentes, pero el objetivo colectivo era sin duda el mismo: la recuperación.

Tal vez sea simbólico que 2024 sea un año decisivo para el sector inmobiliario comercial en Portugal. Lo que una vez fue un mercado lleno de inquietud, es ahora uno que, si se navega con cuidado, ofrece oportunidades de rendimiento y crecimiento.

Se espera que el año 2023 se cierre con un volumen total de negocio en el sector inmobiliario comercial de alrededor de 1,4 mil millones de euros. Una cantidad considerable, aunque refleje la tendencia a la ralentización que se percibe en toda Europa debido al aumento de los tipos de interés, la inflación y el contexto macroeconómico y geopolítico, con dos guerras que se desarrollan en Europa y Oriente Medio. Como ha ocurrido muchas veces a lo largo de la historia, a veces compensa ser el país más occidental de Europa.

En 2022 nuestra tasa media de crecimiento del PIB fue del 6,8%, la más alta en 35 años, frente a la media europea del 3,4%. Este año el crecimiento se ha recortado para todos, pero Portugal sigue superando a la mayoría de los países de Europa, con un crecimiento superior al 2%, mientras que la media europea ha sido inferior al 1%.

La resistencia de la economía del país, unida al sólido y continuo crecimiento del turismo, la expansión de los centros de negocios, los altos niveles de ocupación y la inversión en infraestructuras, generan un clima favorable a la inversión que se espera persista en los próximos años. Además, están aumentando las oportunidades de transacciones a menor escala para las family offices y los inversores privados que no dependen de la financiación bancaria, ya que el aumento de los tipos de interés hace que los fondos inmobiliarios se muestren más cautelosos.

Aunque el sector inmobiliario comercial de Portugal puede enfrentarse a algunos retos a corto plazo debido a la situación actual, las perspectivas a largo plazo siguen siendo positivas para que las transacciones vuelvan al nivel de los 3.000 millones de euros registrados en 2022 y en el periodo anterior a la pandemia, en el que el volumen medio de inversión superó los 3.000 millones de euros.

¿Qué inmuebles ofrecen las mejores oportunidades para los inversores?

En 2023, el comercio minorista y la hostelería fueron los segmentos que acapararon la mayor parte de la inversión -con un 35% cada uno del volumen total de transacciones previsto- y todo indica que seguirán siendo las estrellas del sector inmobiliario comercial en 2024. Junto con el industrial y logístico, estos sectores muestran dinamismo y un fuerte rendimiento. Nuestros inversores buscan oportunidades con rentabilidades que oscilan entre el 6% y el 8%, lo que comparado con otros países europeos es muy competitivo.

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El turismo seguirá siendo uno de los sectores más dinámicos de Portugal. Ya en octubre de 2023 se habían superado significativamente los totales anteriores a la crisis. De enero a octubre de 2023, los ingresos totales alcanzaron los 5.400 millones de euros, un 20,8% más que en el mismo periodo de 2019. Los ingresos por alojamiento también aumentaron un 22,1%.

Pero no solo los turistas se dejan cautivar por los encantos de este país y amplían el número de unidades hoteleras. Según plataformas como Flatio y Nomadlist, Portugal es uno de los destinos favoritos de los nómadas digitales, así como el país preferido por el creciente número de entusiastas de la workation, una tendencia que está cobrando fuerza en las empresas que flexibilizan sus modelos de trabajo, basándose en la idea de que sus empleados puedan trabajar a distancia durante un determinado periodo mientras viajan por el mundo.

Para dar cabida a estas nuevas tendencias, están surgiendo en Portugal nuevos conceptos de hostelería, que se traducen en nuevas oportunidades para los inversores. Se trata de espacios más relajados y sostenibles, con áreas de co-working, situados principalmente al norte de Ericeira y al sur de Lisboa, es decir, fuera de los grandes centros urbanos y cerca de las zonas de playa y ocio.

El comercio minorista también seguirá siendo uno de los segmentos más atractivos para los inversores, y los supermercados, manteniendo su trayectoria de expansión por todo el país, especialmente en las ciudades secundarias, seguirán siendo uno de los activos más rentables.

En el sector industrial y logístico también hay buenas oportunidades de inversión, con centros de datos en alza y centros logísticos de última milla impulsados por el crecimiento del comercio electrónico.

¿Qué garantiza una buena rentabilidad de los inmuebles comerciales?

La estabilidad económica de Portugal y las perspectivas de crecimiento sostenido en los próximos años, junto con los altos niveles de empleabilidad de los últimos años, han impulsado la confianza empresarial. Los inmuebles comerciales, por lo tanto, presentan buenos niveles de ocupación (que se espera que se mantengan estables en la mayoría de los sectores) y un buen rendimiento por parte de sus inquilinos, sosteniendo los aumentos de los alquileres, especialmente en los mejores activos.

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Por otra parte, los activos con buenos resultados en materia de sostenibilidad y ASG (Medio Ambiente, Sociedad y Gobernanza) los hacen más resistentes a las fluctuaciones del mercado y ofrecen un menor riesgo a los inversores. La sostenibilidad y los ASG despiertan cada vez más interés entre los ocupantes, que seleccionan inmuebles con una huella sostenible, una buena eficiencia energética y, si es posible, certificaciones.

Esta tendencia está creciendo en todo el mundo, y Portugal no es una excepción. Según un estudio de Cushman & Wakefield, el número de certificaciones en el sector inmobiliario comercial en nuestro país ha aumentado exponencialmente desde 2020, y solo el año pasado, 30 proyectos fueron certificados con BREEAM y LEED, con otros 40 proyectos en proceso de certificación WELL. En total, el número de inmuebles comerciales certificados en el territorio nacional con BREEAM es de 76 y con LEED es de 32.

No es de extrañar, por tanto, que Portugal sea un destino consolidado para la inversión inmobiliaria comercial global, con muy buenas perspectivas para el próximo año. Sólo en Athena Advisers tenemos en cartera numerosas operaciones con inversores internacionales que se espera se materialicen en 2024 en los sectores de hostelería, distribución (supermercados), logística y educación (colegios).

Para aquellos que buscan diversificar sus inversiones añadiendo inmuebles comerciales a sus carteras, hay otra ventaja que añadir a todas las mencionadas: son propiedades que requieren muy poca gestión o mantenimiento (sin complicaciones).