Malgré une relative stabilité, les marchés du logement "restent vulnérables aux fluctuations économiques susceptibles d'influer sur les prix de l'immobilier", telles que les récessions, les variations des taux d'intérêt et les fluctuations de l'emploi.

Tel est l'avertissement lancé par Bruxelles dans une analyse détaillée du Portugal, dans le cadre du paquet d'automne. Dans ce document, la Commission européenne souligne la "remarquable résilience" de l'immobilier dans le pays, mais considère que le segment résidentiel "continue de mériter une surveillance étroite", compte tenu de l'offre "encore insuffisante".

Dans le rapport de surveillance sur la situation économique du pays et, plus spécifiquement, sur le marché immobilier, Bruxelles indique que le nombre de logements achevés au Portugal a augmenté de 12,3 % au deuxième trimestre 2024, après une baisse de 5,7 % au trimestre précédent, et que les permis de construire ont augmenté de 6,6 %, après une "forte baisse de 19,4 %" par rapport au trimestre précédent. Cependant, malgré l'augmentation de la construction résidentielle, la Commission souligne que "l'offre de logements reste insuffisante pour répondre à la demande".

Une chute brutale "improbable"

Bruxelles note qu'au cours des sept dernières années, "les prix des logements ont presque doublé", reflétant une demande soutenue et une offre limitée, mais considère qu'une chute brutale "reste improbable".

Au cours du premier semestre 2024, seulement 35 % environ des transactions immobilières ont été financées par le biais d'un crédit, ce qui, selon Bruxelles, met en évidence "le rôle important joué par les acheteurs au comptant et les investisseurs non-résidents", ce qui "a contribué à protéger le marché des fluctuations des coûts d'emprunt."

En outre, le rapport indique que l'offre limitée de logements, combinée à la hausse des coûts de construction et à la pénurie de main-d'œuvre, "réduit la probabilité d'une correction significative des prix à court terme".

La Commission européenne considère que "le marché immobilier portugais a fait preuve d'une résistance remarquable ces dernières années". L'un des principaux facteurs à l'origine de cette stabilité est "le niveau relativement bas des ratios LTV dans les portefeuilles de prêts hypothécaires, avec seulement 6 % des prêts dépassant un ratio LTV de 80 %".

"Cela suggère que les banques sont bien placées pour absorber d'éventuelles baisses des prix de l'immobilier, sans encourir de pertes significatives.

Malgré cela, il note que le marché de l'immobilier résidentiel dans le pays "continue de mériter un suivi attentif". Bruxelles rappelle que l'augmentation des prix du logement ces dernières années "a été soutenue par la forte présence de propriétaires et d'acheteurs non-résidents sur le marché, ainsi que par des goulets d'étranglement au niveau de l'offre", mais que, malgré cela, ces augmentations de prix "n'ont pas été accompagnées d'une croissance proportionnelle du revenu familial", un scénario qui a exacerbé "les problèmes d'accessibilité et accru l'incertitude quant à l'évolution des prix à long terme".