Nonostante il veto sul pacchetto approvato in Parlamento, è stato promulgato un decreto governativo che riforma e semplifica le licenze relative alle abitazioni, con Marcelo Rebelo de Sousa che avverte che sarà attento alla compatibilità con la sicurezza e la qualità degli edifici.

Ecco le principali misure previste da Mais Habitação:

- Limitazioni all'aumento dell'affitto per i nuovi contratti

Il valore dell'affitto iniziale dei nuovi contratti per le case che sono state sul mercato degli affitti negli ultimi cinque anni non può superare il 2% rispetto al precedente. A questo valore possono essere aggiunti i coefficienti di aggiornamento automatico dei tre anni precedenti (se non sono stati applicati), considerando il 5,43% in relazione al 2023.

Questa limitazione del 2% non si applica ai contratti il cui valore è inferiore ai canoni di locazione considerati nel canone accessibile.

- Aumenti della detrazione IMI per le famiglie

Aumenta il valore dello sconto sull'Imposta Municipale Propria (IMI) che i comuni possono concedere ai residenti, a seconda del numero di persone a carico. Attualmente questa detrazione è di 20, 40 e 70 euro a seconda che ci siano rispettivamente una, due, tre o più persone a carico.

Con l'entrata in vigore della legge che regolamenta Mais Habitação, il valore della detrazione aumenta a, nello stesso ordine di persone a carico, 30, 70 e 140 euro.

- Affitto forzato di case sfitte

Questa è stata una delle misure del Mais Habitação che ha generato più polemiche ed è rivolta alle case sfitte da più di due anni e situate al di fuori dell'interno del Paese, con i proprietari che hanno 90 giorni di tempo per rispondere dopo la notifica di effettuare lavori o utilizzare la proprietà.

In caso di mancata risposta da parte del proprietario entro il periodo stabilito, il Comune può procedere all'affitto forzato dell'immobile.

È inoltre previsto che il consiglio comunale possa, su richiesta di qualsiasi parte interessata, stabilire la supervisione delle condizioni di utilizzo dell'immobile.

Le case di vacanza, quelle vacanti perché il rispettivo proprietario si trova in una casa o fornisce assistenza permanente come caregiver informale e quelle degli emigranti, così come quelle delle persone sfollate per motivi professionali, di salute o di formazione, non sono considerate vacanti a questo effetto.

- Plusvalenze su case vendute allo Stato e ai Comuni esenti dall'IRS

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili allo Stato o ai Comuni sono esenti dall'IRS, limitatamente a quelle realizzate dai residenti nell'elenco dei territori e dei Paesi che il Portogallo classifica come paradisi fiscali o a quelle derivanti da vendite attraverso l'esercizio del diritto di prelazione.

Attualmente, il 50% del valore aggiunto generato deve essere incluso nel reddito rimanente, essendo soggetto a imposte IRS ad aliquote progressive.

- Le agevolazioni fiscali per la riqualificazione urbana finiscono per i fondi di investimento

È stata revocata l'esenzione dall'Imposta sul Reddito Collettivo (IRC) attribuita ai redditi ottenuti dai fondi di investimento costituiti tra il 2008 e il 2013 con attività in immobili oggetto di riqualificazione urbana, ponendo fine anche al beneficio fiscale attribuito a chi deteneva quote di partecipazione in fondi di investimento. investimento.

Tuttavia, è prevista una riduzione della tassazione dei fondi di investimento immobiliare e delle società di investimento immobiliare quando "almeno il 75% del loro patrimonio è costituito da immobili destinati alla locazione di alloggi a costi accessibili".

- Contributo straordinario sugli alloggi locali

Gli alloggi locali (AL) inizieranno a pagare un contributo straordinario (CEAL), la cui base imponibile è costituita dall'applicazione di un coefficiente economico (che tiene conto della superficie dell'immobile e del reddito) e della pressione urbana. L'aliquota applicabile a questa base imponibile è del 15% e non può essere dedotta nella determinazione del reddito imponibile IRC.

Da questa CEAL sono esclusi gli immobili residenziali che non costituiscono unità autonome, né parti o divisioni suscettibili di uso indipendente, così come gli AL che operano in proprio in modo permanente, a condizione che l'operazione non superi i 120 giorni all'anno.

L'aliquota, un'altra delle misure che ha generato maggiori polemiche, non si applica agli immobili situati nell'interno del Paese, con un valore ridotto dal 35% inizialmente proposto dal Governo al 15%.

D'altra parte, il valore patrimoniale fiscale (VPT) ai fini IMI delle case in alloggi locali è sempre pari a 1, il che significa che non beneficiano più della riduzione del coefficiente di invecchiamento che accompagna l'età dell'immobile.

- Scadenza e revisione delle registrazioni degli alloggi locali

I titolari di registrazioni AL inattive devono dimostrare di aver continuato l'attività entro due mesi dall'entrata in vigore della nuova legge.

In caso di inadempienza, le registrazioni saranno cancellate con decisione del presidente del consiglio comunale territorialmente competente.

Le unità abitative locali in alloggi propri e permanenti il cui funzionamento non superi i 120 giorni all'anno non saranno soggette alla scadenza della registrazione.

Le nuove norme stabiliscono inoltre che le registrazioni delle strutture ricettive locali saranno riviste nel corso del 2030 e, a partire dalla prima revisione, rinnovabili per cinque anni.

L'unica eccezione è rappresentata dalle strutture ricettive locali che forniscono una garanzia reale per i contratti di prestito che non sono ancora stati completamente regolati entro il 31 dicembre 2029.

- I proprietari di condominio possono opporsi a nuove strutture ricettive locali

I proprietari di condominio saranno ora consultati in anticipo sulle nuove strutture ricettive locali che vogliono operare in edifici destinati all'edilizia abitativa. D'altra parte, si stabilisce che "il titolo costitutivo della proprietà orizzontale può essere modificato con atto pubblico, con il consenso di tutti i condomini".

- Sospensione delle licenze per nuovi alloggi locali

Il rilascio di nuove registrazioni di alloggi locali al di fuori dei territori interni del Paese (a bassa densità) sarà sospeso, in conformità con le nuove norme.

Questa sospensione, che non si applica allo sfruttamento delle proprietà incluse nel Fondo Revive Natureza né alle regioni autonome, "si mantiene in tutta o parte dell'area del comune in cui è stata dichiarata la situazione di carenza abitativa".

- Incentivo al trasferimento di case AL in affitto

I proprietari che rimuoveranno le loro case dagli alloggi locali entro la fine del 2024 e le metteranno in affitto saranno esenti dall'IRS o dall'IRC sugli affitti fino alla fine del 2029 e non sono soggetti ad alcun limite sull'importo dell'affitto che intendono realizzare.

A tal fine, il contratto di locazione deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2024 e sono ammissibili solo gli immobili con registrazione AL entro il 31 dicembre 2022.

- Vecchio reddito aggiornato all'inflazione

I vecchi contratti di locazione (anteriori al 1990) che non sono stati trasferiti al Nuovo Regime Locativo Urbano non saranno più riportati e il canone di locazione sarà aggiornato in base all'inflazione e beneficerà dell'esenzione dall'IRS e dall'IMI. È inoltre previsto il pagamento di un indennizzo ai locatori.

- Locazione a sublocazione

Per aumentare l'offerta sul mercato degli affitti, lo Stato propone di affittare le case sfitte a privati e poi di subaffittarle.

L'affitto pagato al proprietario godrà di agevolazioni fiscali a condizione che il contratto abbia una durata non inferiore a cinque anni e che il valore dell'affitto sia conforme ai prezzi e alle tipologie stabilite nel Programma di sostegno agli affitti a prezzi accessibili (PAA).

- Lo Stato paga gli arretrati dell'affitto dopo tre mesi di inadempienza

Lo Stato sostituirà l'inquilino e pagherà l'affitto in caso di inadempienza per più di tre mesi, per rafforzare il mercato degli affitti. In questo modo, spetterà allo Stato valutare la situazione dell'inquilino e potrà procedere alla riscossione degli importi arretrati utilizzando i mezzi attualmente esistenti per la riscossione di altri crediti. Se l'inadempienza è dovuta alla mancanza di risorse, il caso si articola con la Sicurezza sociale.

Il pagamento ha un valore massimo mensile di 1,5 volte il salario minimo nazionale, fino a un limite totale di un importo equivalente a nove volte il salario minimo nazionale.

- Esenzione dalle plusvalenze sulla vendita di immobili per pagare il mutuo

Il programma prevede l'esenzione dalle plusvalenze sulla vendita di proprietà familiari, a condizione che l'importo sia destinato al pagamento del mutuo per la casa permanente del proprietario o dei suoi discendenti.

L'esenzione riguarda le proprietà vendute tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024.

- Fine dei visti d'oro

Con l'entrata in vigore della nuova legge, non saranno accettate nuove richieste di concessione di visti di soggiorno per attività di investimento, ferma restando la possibilità di rinnovare le autorizzazioni già concesse.

Rimangono valide le richieste di rilascio e rinnovo dei permessi di soggiorno per attività di investimento, comprese quelle "in attesa di procedure di controllo preventivo presso i consigli comunali" alla data di entrata in vigore della legge.

Anche il rilascio o il rinnovo dei permessi di soggiorno per ricongiungimento familiare è escluso dalla limitazione adottata.