Van investeerders tot ontwikkelaars: de vastgoedmarkt reageerde onmiddellijk en toonde tekenen van bezorgdheid over de zoveelste maatregel van de meerderheidsregering, die de gezondheid van de sector in gevaar zou kunnen brengen zonder het probleem van toegang tot huisvesting op te lossen.

De gouverneur van de Bank van Portugal (BdP) zelf heeft ook commentaar gegeven op de woorden van de premier en zei dat hij er niet "volledig" van overtuigd is dat programma's zoals niet-woonwagenbewoners het probleem in de huizenmarkt zijn. Voor Mário Centeno, voormalig minister van Financiën onder António Costa en voormalig voorzitter van de Eurogroep, is het einde van het regime een politieke kwestie.

De status van niet-woonachtig ingezetene (RNH) werd in 2009 gecreëerd. Het is een speciale regeling die gedurende 10 jaar een verlaging van de inkomstenbelasting biedt aan nieuwe buitenlandse ingezetenen (van welke nationaliteit dan ook) en aan Portugese burgers die terugkeren na meer dan 5 jaar, "met het oog op het aantrekken van gekwalificeerde niet-ingezeten professionals naar Portugal in activiteiten met een hoge toegevoegde waarde of intellectuele, industriële eigendom of knowhow, evenals begunstigden van in het buitenland verkregen pensioenen".

"Het is belangrijk om te benadrukken dat de NHR geen vrijstelling verleent voor alle inkomsten. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen inkomen uit Portugal en inkomen uit een buitenlandse bron. In het geval van inkomsten uit Portugese bron geldt er geen vrijstelling", benadrukt advocaat João Magalhães Ramalho. In een artikel gepubliceerd in Expresso, legt de partner in het belastingteam van Telles ook uit dat:

- dit regime alleen ten goede komt aan inkomen uit werk dat afhankelijk is van en onafhankelijk is van de toepassing van een IRS-tarief van 20%, maar alleen als het voortvloeit uit de uitoefening van activiteiten met een hoge toegevoegde waarde die bij verordening zijn gedefinieerd;

- in het geval van inkomsten uit het buitenland wordt de IRS-vrijstelling toegepast op sommige beroepsinkomsten (in sommige gevallen het IRS-tarief van 20%), rente, dividenden, huur en vermogenswinst uit onroerend goed (op voorwaarde dat deze, in de meeste gevallen, niet uit het buitenland afkomstig zijn). Maar niet langer, wat betreft de meerderheid van de vermogenswinsten op effecten en inkomsten uit fondsen, inkomsten die belast worden;

- buitenlandse pensioenen ontvangen door geregistreerde NHR's vanaf 1 april 2020 worden belast tegen het IRS-tarief van 10%.

De premier zei dat het regime "een bevooroordeelde manier" is om bij te dragen aan vastgoedspeculatie, maar gaf geen verdere details over wat er gaat komen. Maar tot nu toe is het slechts een politiek standpunt en is het nog steeds nodig om te wachten op de voorgestelde staatsbegroting voor 2024 (OE2024) om de contouren van de nieuwe wet te weten te komen, volgens een officiële bron van de premier en gerapporteerd door Negócios.

Onroerend goed verrast

Het einde van het NHR belastingvoordeel verraste de markt. Bruno Alves, partner bij PwC, vertelde Negócios dat "het nieuws zich heel snel verspreidde" en dat ze van over de hele wereld verzoeken om opheldering kregen over wat er aan de hand was. Volgens de ambtenaar heeft het regime "veel impact, niet alleen op mensen, maar ook op bedrijven", omdat het "zeer structureel" is.

"We hebben op dit moment veel technologiebedrijven in Portugal die veel buitenlanders in de technologiesector in dienst hebben die hier zijn vanwege het regime. De aankondiging "zorgde voor enige bezorgdheid op nationaal en internationaal niveau en was een verrassing voor ons allemaal", benadrukt de belastingspecialist aan de krant.

Na de golf van onzekerheid die Mais Habitação in Portugal teweegbracht, vreest de markt nu dat wijzigingen in dit belastingregime investeringen uit het land zullen verdrijven. In een verklaring die naar nieuwsredacties is gestuurd en waartoe idealista/news toegang had, stelt Krest dat het plan van de regering om het NHR-regime te beëindigen "ernstige zorgen baart bij investeerders in Portugal". "Hoewel we de bezorgdheid van de regering met betrekking tot de huisvestingscrisis in de belangrijkste Portugese steden en de uitdagingen op het gebied van toegankelijkheid van woningen erkennen, zijn we zeer bezorgd dat de voorgestelde oplossingen de huidige situatie zouden kunnen verergeren", stelt de Belgische ontwikkelaar.

"In het huidige mondiale economische panorama, waarin de concurrentie voor buitenlandse investeringen hevig is, kunnen deze tekenen van onzekerheid een negatieve impact hebben", voegt hij eraan toe en benadrukt dat "buitenlandse investeerders, die een vitale rol hebben gespeeld in de economische ontwikkeling van Portugal, de risicofactor van toekomstige investeringen in het land kunnen heroverwegen".

Andere projectontwikkelaars en consultants die ECO heeft geïnterviewd, uiten dezelfde bezorgdheid en vrezen dat de toekomst van buitenlandse investeringen in Portugal gevaar loopt. Ze willen daarom dat de regering gegevens publiceert om inzicht te krijgen in de "werkelijke impact" van het regime op niet-woonwagenbewoners. Hugo Santos Ferreira, voorzitter van de Portugese Vereniging van Vastgoedontwikkelaars en -investeerders (APPII), is van mening dat "het zeer relevant zou zijn om een juiste beoordeling van deze maatregel te maken", om de invloed ervan op de vastgoedmarkt te begrijpen.

Voor José Cardoso Botelho, CEO van Vanguard Properties, geïnterviewd door dezelfde publicatie, "werd het probleem van huisvesting voor de middenklasse niet beïnvloed door NHR bewoners noch, zoals eerder gezien, door gouden visa".

"Investeringen door NHR bewoners zijn helemaal niet gerelateerd aan de inflatie van de huizenprijzen. Dit soort particuliere investeerders kan alleen een ruimte huren, ze hoeven niet te kopen. Daarom draagt deze factor niet bij aan de stijging van de huizenprijzen in het land", zegt Miguel Lacerda, directeur wonen in Lissabon van het adviesbureau Savills Portugal, ook geciteerd door ECO.