Voor degenen die het zich misschien niet herinneren, Mais Habitação heeft de uitgifte van nieuwe registraties voor lokale kortetermijnverhuurbedrijven in de categorieën appartementen en logiesverstrekkende bedrijven in autonome bouweenheden in het hele land opgeschort, met uitzondering van het binnenland en de autonome regio's van de Azoren en Madeira. Deze opschorting was bedoeld om de wildgroei van lokale korte-termijnverhuur in dichtbevolkte stedelijke gebieden tegen te gaan, waar de druk van het toerisme door de regering werd gezien als een probleem voor de bewoners en een oorzaak voor de stijgende huizenprijzen in Portugal. Dit besluit ging echter voorbij aan de belangrijke rol die korte-termijnverhuurders hebben gespeeld bij het opknappen van een groot deel van het onroerend goed in stedelijke gebieden.

In het kader van Mais Habitação werden lokale registraties voor korte termijnverhuur beperkt tot een duur van vijf jaar, die met nog eens vijf jaar verlengd kon worden op uitdrukkelijk besluit van de bevoegde gemeente. Deze maatregel zou ook van toepassing zijn op vergunningen die al van kracht waren op het moment dat het wetgevingspakket van kracht werd, waardoor hun geldigheid in 2030 opnieuw beoordeeld zou moeten worden. Het doel was om periodieke controles van de accommodatievoorwaarden en de naleving van wettelijke en veiligheidsvoorschriften te garanderen. Deze maatregel vormde echter niet meer dan een bedreiging voor de stabiliteit van de ondernemers die in de sector hadden geïnvesteerd, aangezien ze het risico liepen om elke vijf jaar hun vergunning te verliezen.

Daarnaast stelde Mais Habitação een regel in die de overdracht van de exploitatievergunning verbood samen met de verkoop van het onroerend goed bestemd voor lokale korte termijn verhuur, waardoor de vergunningen bij een dergelijke verkoop zouden komen te vervallen. Deze maatregel was vooral repressief in gebieden waar de uitgifte van nieuwe vergunningen was opgeschort of in beperkingsgebieden, waardoor het onroerend goed voor investeerders werd gedevalueerd en ze hun investeringen bij verkoop niet konden terugverdienen.

Bovendien, en toen we geloofden dat Mais Habitação niet oneerlijker en bestraffender kon zijn tegenover deze winstgevende en belangrijke sector in Portugal, verhoogde de regering de belastingen in verband met lokale korte-termijnverhuur door de invoering van de buitengewone lokale accommodatiebijdrage (CEAL) - een vast tarief van 15% op een variabele belastbare basis - en wijzigde de gemeentelijke onroerendgoedbelastingwet (IMI) om de leeftijdscoëfficiënt van onroerend goed vast te stellen op 1 voor dergelijke eigendommen met lokale logiesverstrekkende bedrijven, ongeacht hun werkelijke leeftijd.

Dit pakket door de overheid goedgekeurde maatregelen legde de sector ernstige en onevenredige beperkingen op en vormde een ware aanval op het privé-initiatief en het eigendom van onroerend goed. Dit beleid, onder het mom van het reguleren van de Portugese woningmarkt, was oneerlijk gericht tegen kleine ondernemers die hun spaargeld investeerden in lokale accommodatiebedrijven en hun levensprojecten en verwachtingen gefrustreerd zagen worden.

Gelukkig heeft de nieuwe regering, die sinds 2 april in functie is, na deze ongekende aanval op de lokale korte termijn verhuur, het belang van deze sector erkend in een land waar het toerisme 9,5% bijdraagt aan het Bruto Binnenlands Product (BBP), en heeft ze het bovengenoemde beleid herzien met de nadruk op het bieden van meer stabiliteit en het aanmoedigen van investeringen in de sector.

In dit verband keurde de nieuwe regering op 27 mei een wetsdecreet goed dat het wettelijke kader wijzigde dat van toepassing is op lokale kortetermijnverhuurbedrijven, waarbij de regelgevende bevoegdheden naar de gemeenten werden gedecentraliseerd en de oneerlijke, beperkende en onevenredige maatregelen werden ingetrokken.

Als gevolg daarvan werd de opschorting van de afgifte van vergunningen ingetrokken en mag elke gemeente voortaan regels opstellen die zijn afgestemd op haar lokale behoeften en beslissen over de verdeling van nieuwe vergunningen per gemeente.

Deze aanpassing is bedoeld om een evenwicht te creëren, waarbij de als onevenredig ervaren beperkingen worden opgeheven en een grotere autonomie op lokaal niveau mogelijk wordt gemaakt. Het toekennen van meer bevoegdheden aan gemeenten bevordert een gedecentraliseerd beheersysteem waardoor lokale autoriteiten - die beter op de hoogte zijn van de specifieke kenmerken van elk gebied - beter geïnformeerde en gepaste beslissingen kunnen nemen.

Bovendien is de nieuwe regering van plan om het vervallen van lokale korte-termijn huurvergunningen af te schaffen en de niet-overdraagbaarheid van vergunningen, opgelegd door de vorige regering, in te trekken, zodat vergunningen kunnen worden overgedragen bij de verkoop van eigendommen, waardoor de investeringen van de ondernemers in de sector worden beschermd. Dit biedt investeerders meer rechtszekerheid en moedigt langetermijninvesteringen aan, wat te verwachten is in een land dat al vele jaren afhankelijk is van toerisme.

Tot slot heeft het Portugese parlement op 21 juni jl. de wetgevende machtiging goedgekeurd om de CEAL en de vaste leeftijdscoëfficiënt die van toepassing zijn op lokale logiesverstrekkende bedrijven in te trekken voor de berekening van het IMI.

Hiermee wil de huidige regering aantonen dat zij, in tegenstelling tot de vorige regering, niet van plan is om investeringen in de sector te bestraffen, maar juist om deze te bevorderen en aan te moedigen. Het verlagen van de belastingdruk op de lokale sector voor korte termijn verhuur zal zeker bijdragen aan het herstel en de groei van de sector.

De veranderingen die door de nieuwe regering zijn gepresenteerd, zijn met opluchting ontvangen door lokale eigenaren van korte termijnverhuur, die de maatregelen in Mais Habitação zagen als een bedreiging voor de levensvatbaarheid van hun bedrijf.

We kunnen daarom concluderen dat deze recente wetswijzigingen de sector nieuw leven inblazen, zorgen voor duurzame groei en bijdragen aan de lokale economie zonder de gemeenschappen te zwaar te belasten, waardoor de lokale korte-termijnverhuur wordt versterkt als een fundamentele pijler van het toerisme en de economie van het land.

Credits: Bijgeleverd beeld; Auteur: Client;

Geschreven door Maria do Rosário Tavares de Pina

E-mail: mrtpina@cca.law

Website: www.cca.law