Trend ten zaobserwowano zarówno na komercyjnym rynku inwestycyjnym, jak i w segmentach transakcyjnych: mieszkaniowym, hotelowym, handlowym i logistycznym. Wyjątkiem był sektor biurowy, w którym aktywność znacznie wzrosła w porównaniu z poprzednim rokiem. Należy również zauważyć, że w niektórych analizowanych sektorach niedobór podaży dostępnej do natychmiastowego zasiedlenia nadal stwarza warunki do wzrostu cen i dochodów, nawet w scenariuszu mniej ekspansywnego popytu.

Joana Fonseca, Dyrektor Działu Doradztwa Strategicznego i Badań w JLL, komentuje: "Początek roku z umiarkowaną aktywnością był już oczekiwany. Jest to zawsze okres większych oczekiwań co do ewolucji gospodarki, zwłaszcza ze względu na inflację i rosnące stopy procentowe. Przeprowadzenie wyborów przyczyniło się do zwiększenia niepewności, która naturalnie dominuje na początku roku, prowadząc podmioty gospodarcze do większej ostrożności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych". Reakcją rynku na zwiększony poziom niepewności było "czekanie i obserwowanie", zarówno na rynku komercyjnym, jak i mieszkaniowym.

W pierwszym kwartale tego roku w nieruchomości komercyjne zainwestowano 260 mln euro, co stanowi niewielką różnicę w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku (-5%) lub średnią z ostatnich trzech lat (+6%). W sektorze hotelarskim liczba gości i noclegów w pierwszych dwóch miesiącach roku wykazała niewielką poprawę w porównaniu z 2023 r. (odpowiednio 5 proc. i 3 proc.), a także poziomy obłożenia, które w pierwszym kwartale osiągnęły 60 proc. w Lizbonie i 53 proc. w Porto, w obu przypadkach o dwa punkty procentowe więcej niż w pierwszym kwartale 2023 r. W sektorze mieszkaniowym JLL szacuje, że popyt w tym kwartale jest nadal nieco niższy niż w tym samym kwartale ubiegłego roku, jednak najnowszym trendem jest stabilizacja na poziomie transakcji, co podkreśla dobrą dynamikę sprzedaży w zakładach dla zróżnicowanych projektów, a także utrzymanie aktywności wśród międzynarodowych nabywców. W handlu detalicznym sprzedaż również sygnalizuje szczątkową zmienność na poziomie około 0,5 procent, podkreślając stabilność operacyjną różnych formatów nieruchomości handlowych.

Segment biurowy wyróżnia się pozytywnie na tle pozostałych, odnotowując znaczne ożywienie w porównaniu z rokiem poprzednim, przy ponad dwukrotnym wzroście popytu zarówno w Lizbonie, jak i Porto, z odpowiednio 73 700 m2 i 18 000 m2. Warto również zwrócić uwagę na zachowanie nieruchomości przemysłowych i logistycznych, w których obłożenie spadło o 20% rok do roku, choć w wyniku braku podaży do wchłonięcia, ponieważ czynsze nadal rosły.

Według Joany Fonseca, "niedobór dostępnych nieruchomości dostosowanych do wymagań popytu nadal wpływa na zachowanie rynku w najbardziej zróżnicowanych segmentach. Dlatego też, pomimo naturalnego spowolnienia popytu w ubiegłym roku, nie odnotowano korekt cen i czynszów w dół, a w niektórych segmentach nastąpił nawet wzrost wartości. Jest to szczególnie widoczne w budownictwie mieszkaniowym, logistyce i hotelach, podczas gdy sektory takie jak biura i handel detaliczny utrzymują swoje najlepsze czynsze na bardzo solidnych poziomach".

W hotelach średnie dzienne stawki osiągnęły maksymalne poziomy w tym okresie roku w Lizbonie (139 euro) i Porto (99 euro), co miało wpływ na RevPAR, który osiągnął odpowiednio 83 i 52 euro. W budownictwie mieszkaniowym, bez uszczerbku dla faktu, że w ubiegłym roku odnotowano spadek sprzedaży o prawie 19 procent, ceny na poziomie krajowym utrzymują trajektorię wzrostową, która nawet wolniej, nadal osiąga około 8 procent (dane INE). W pierwszym kwartale ceny powinny utrzymać ten trend, czy to ze względu na dysproporcję między popytem a podażą, czy też utrzymujący się wzrost kosztów budowy. W logistyce odnotowano wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie w większości regionów Lizbony i Porto, kontynuując zachowanie z ostatnich kwartałów. W handlu detalicznym czynsze ustabilizowały się w różnych formatach, z wyjątkiem handlu ulicznego w Porto, gdzie tendencja jest wzrostowa, zwłaszcza na Avenida dos Aliados, gdzie osiągnęły 55 EUR/m2. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe pozostały ogólnie stabilne, utrzymując się na poziomie 28 EUR/m2 w Lizbonie (Prime CBD) i 19 EUR/m2 w Porto (CBD Boavista).

"Po pierwszym kwartale rynek po raz kolejny udowodnił swoją odporność w sytuacjach większej niepewności lub przeciwności. A teraz, gdy mamy nowy rząd na stanowisku, z zapowiedzią naprawy wielu środków, które są szczególnie niekorzystne dla sektora; w którym przewiduje się zmniejszenie warunków dostępu do kredytów i kontrolę poziomów inflacji, perspektywa jest taka, że rok 2024 będzie stopniowo odzyskiwał dynamikę popytu w różnych sektorach, utrzymując wynikający z tego bodziec aprecjacji", zauważa Joana Fonseca.

Dodaje: "Po dotarciu do tego miejsca, zarówno pod względem wpływu warunków makroekonomicznych, jak i wpływu otoczenia politycznego, jesteśmy w stanie mieć solidniejsze perspektywy dla aktywności rynkowej pod względem popytu. Obecnie z niecierpliwością oczekujemy na materializację nowych propozycji rządowych dotyczących budownictwa mieszkaniowego, tak abyśmy mogli w końcu zmobilizować sektor do stworzenia podaży mieszkań, robiąc to ze skalą i dywersyfikacją zakresów wartości. Jest to kwestia strukturalna, która nadal warunkuje nasz rynek i którą musimy rozwiązać".