Ceny domów w Portugalii wzrosły o 83% w ujęciu realnym od początku 2013 r. do końca 2023 r., znacznie powyżej 28% wzrostu w Hiszpanii w tym samym okresie. Wniosek ten wynika z badania opublikowanego w czasopiśmie badań ekonomicznych Banco de Portugal (BdP), które wskazuje, że oznaki przeszacowania na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Portugalii trwają od początku 2017 roku.

"W Portugalii ceny wykazywały oznaki przewartościowania pod koniec 2023 r., podczas gdy takie zachowanie nie jest obserwowane na rynku hiszpańskim", podkreślają ekonomiści Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura i Paulo Rodrigues w artykule "Rynek mieszkaniowy w Portugalii i Hiszpanii: Fundamenty, przeszacowanie i wstrząsy", który jest częścią październikowego magazynu nadzoru bankowego.

Zachowanie to ma jednak długą historię. "Oznaki przewartościowania cen mieszkań w Portugalii utrzymują się od początku 2017 r., w przeciwieństwie do zachowania cen na rynku hiszpańskim" - dodają.

Autorzy przypominają, że w ostatnich latach Portugalia i Hiszpania stanęły w obliczu podobnych kryzysów finansowych i procesów dostosowawczych, a ceny nieruchomości w obu krajach odnotowały spadek, choć o różnej skali. I tak, pomiędzy kryzysem finansowym z lat 2008-2013, ceny spadały średnio (w ujęciu realnym) o 4% rocznie w Portugalii i o ponad 8% w Hiszpanii.

W latach 2014-2023 ceny domów odnotowały ożywienie, które osiągnęło średni roczny wzrost o 6% w Portugalii i mniej niż 3% w Hiszpanii.

"Wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w Portugalii przez większość badanego okresu jest napędzany przez siły popytu, a podaż nie jest w stanie zrównoważyć tego efektu. W przypadku Hiszpanii ta presja popytowa jest łagodzona przez wkład podaży, szczególnie w okresie przed pandemią".

Od początku 2020 r. do końca 2023 r., na przykład w Portugalii, nastąpiło spowolnienie inwestycji mieszkaniowych podczas pandemii, po którym nastąpiło "silne ożywienie (ponownie napędzane głównie popytem) w 2021 r.". Następnie, od połowy 2022 r., początek cyklu restrykcyjnej polityki pieniężnej zainicjowanego przez Europejski Bank Centralny(EBC) doprowadził do spowolnienia zarówno inwestycji, jak i cen, "chociaż pod koniec 2023 r. te ostatnie już wznowiły trajektorię przyspieszenia - ponownie pod presją popytu".

Z drugiej strony, "w Hiszpanii od okresu pandemii ceny rosły poniżej lub w granicach średniej historycznej", ponieważ "początkowo ograniczenia podaży nieznacznie wpłynęły na przyspieszenie cen, ale słaby popyt zrównoważył ten trend". W ostatnim okresie "ani popyt, ani podaż nie wywarły znacznej presji na ceny".

W 2023 r. mediana cen mieszkań rodzinnych w Portugalii wynosiła 1 611 euro/m2, przy czym podregiony Wielka Lizbona (2 740 euro/m2), Algarve (2 613 euro/m2), Península de Setúbal (1 901 euro/m2), Autonomiczny Region Madery (1 889 euro/m2) i Obszar Metropolitalny Porto (1 800 euro/m2) odnotowały wartości wyższe niż wartość krajowa, wynika z danych Narodowego Instytutu Statystycznego(INE). Najnowsze informacje, opublikowane w październiku, wskazują, że w drugim kwartale tego roku mediana cen domów jednorodzinnych w Portugalii wyniosła 1 736 euro/m2, co odzwierciedla wzrost o 6,6% w porównaniu z drugim kwartałem 2023 roku.

Według danych organu statystycznego, w 2023 r. około 2/3 średnich wydatków gospodarstw domowych w Portugalii koncentrowało się na kosztach związanych z mieszkaniem (39,3%).

Instytucje takie jak Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) również ostrzegały przed pogorszeniem dostępu do mieszkań w Portugalii. "Dostępność mieszkaniowa znacznie się pogorszyła w ciągu ostatniej dekady" - stwierdziła agencja w październiku, zauważając, że "średnie płatności hipoteczne stanowią obecnie 32,8% średniego dochodu, w porównaniu z 23,8% cztery lata temu". .

MFW wskazuje, że "gospodarstwo domowe o średnim dochodzie nie będzie już kwalifikować się do kredytu hipotecznego na zakup domu o średniej cenie w 2023 r., w przeciwieństwie do tego, co miało miejsce w niedawnej przeszłości", zauważając ponadto, że "odzwierciedlając szybki wzrost cen mieszkań, do drugiego kwartału 2023 r., aby uzyskać kredyt hipoteczny na dom o średniej cenie, potrzeba było 1,5-krotności średniego dochodu".

Po stronie podaży argumentują, że "niezbędne jest zajęcie się lokalnymi niedoborami podaży mieszkań, aby zaspokoić popyt gospodarstw domowych". W tym celu zaleca "niezbędne działania w celu zmniejszenia barier regulacyjnych i administracyjnych oraz rozwiązania kwestii niedoboru siły roboczej w sektorze budowlanym". I chwali niektóre ostatnie działania rządu, takie jak program "Construir Portugal", który "może pomóc w rozwiązaniu niektórych podstawowych przyczyn niedoborów mieszkaniowych, jeśli uda się zmniejszyć bariery regulacyjne w budownictwie".