После значительного роста цен на жилье, зафиксированного в прошлом году, 2023 год принес более умеренный рост цен в ряде стран Европейского союза (ЕС), а в некоторых государствах-членах даже наблюдалось падение стоимости жилья. Согласно отчету компании idealista, это произошло в основном из-за повышения процентов по жилищным кредитам и снижения долговой нагрузки на семьи. Однако во многих странах рынки недвижимости остаются переоцененными, как, например, в Португалии, предупреждает Европейская комиссия (ЕК). При этом Брюссель предупреждает, что существует риск "будущей более резкой коррекции" цен на жилье, если экономические условия ухудшатся.

Несмотря на пандемию, в большинстве из 27 стран ЕС наблюдался "сильный рост цен на жилье", даже на рынках, которые уже были переоценены, то есть там, где рост цен на жилье уже превышал - намного - динамику доходов. Но в конце прошлого года рост цен на жилье начал замедляться, поскольку процентные ставки по жилищным кредитам выросли, а инфляция стала оказывать все большее давление на располагаемый доход семей.

Хотя "завышенные цены на жилье начали снижаться во многих странах" в течение 2023 года, Брюссель предупреждает, что пока это снижение "ограничено", и даже есть рынки недвижимости, которые продолжают оставаться переоцененными, как, например, в Португалии.

"Цены на жилье переоценены и продолжают расти в Болгарии, Испании, Латвии, Португалии и Словении. В этих странах динамика цен на жилье может рассматриваться как фактор риска более выраженной коррекции в будущем, если экономические условия ухудшатся, при этом цены на жилье сильно завышены в Португалии". В частности, по оценкам ЕК под председательством Урсулы фон дер Ляйен, цены на жилье в Португалии вырастут на 3,2% в этом году и замедлятся до 3% в 2024 году.

"Опасения"

В Португалии "цены на жилье продолжают вызывать беспокойство", поскольку в 2022 году они выросли более чем на 12 %, причем в течение многих лет их рост был выше, чем доходы семей. В результате "цены на жилье, по оценкам, завышены на 20-25%". Несмотря на некоторое замедление в последние кварталы, "рост цен на жилье продолжается в условиях высокого спроса, в том числе со стороны иностранных инвесторов, и замедления темпов строительства новых зданий", отмечает Брюссель.

Но есть и более серьезные случаи. В странах, где жилье "значительно переоценено", цены недавно упали, как, например, в Чехии, Люксембурге, Нидерландах и Швеции. Также в Бельгии, Венгрии, Франции и Австрии цены на жилье остаются завышенными и незначительно снижаются. В Ирландии цены на жилье "растут значительно быстрее", чем доходы, с 2013 года, но пока не начали корректироваться.

"В Дании, Германии и Словакии цены также падают, но переоцененность менее значительна, а в Дании она почти полностью скорректирована". И ЕК предупреждает, что "эволюция рынка недвижимости представляет риски для мировой экономики в этих странах".

"Резкая коррекция"

В связи с этим Брюссель считает, что произойдет "новая коррекция цен на жилье, особенно в странах, где устойчивый рост цен был связан с низкими процентными ставками". А нынешнее замедление или коррекция цен, как ожидается, продолжится, поскольку "процентные ставки по жилищным кредитам, как ожидается, останутся высокими, а рынки недвижимости еще не полностью адаптировались к ограничениям, с которыми сталкиваются (новые) заемщики", - поясняют они.

Тем не менее, комиссия во главе с Урсулой фон дер Ляйен считает, что "резкая коррекция" цен на жилье будет "маловероятной". В большинстве государств-членов ЕС ожидаются значительные последствия для других секторов, таких как строительство, хотя они признают, что "некоторые экономические последствия" могут быть ощутимы.

По сравнению с мировым финансовым кризисом, "риски для экономики, возникающие в результате сильной корректировки цен на жилье в сторону снижения, несколько смягчаются благодаря их меньшему весу в экономике и макропруденциальным мерам, которые ограничили темпы роста жилищного кредитования в последнее десятилетие в большинстве стран", поясняется в докладе.