就在几年前，你可以将你的房产出租而不需要太多官僚主义。即使资金是在葡萄牙境外管理和接收的，租金收入也必须在每年的葡萄牙报税单上申报。 2014年，房产必须有AL旅游许可证，然后在2015年，房产所有者必须在税务部门和社会保障局登记为自营职业者，属于所谓的B类租金收入，以便经营其 "租赁业务"。 长期租赁属于F类收入。

在葡萄牙注册的个人必须提交纳税申报，即使没有收到租金收入，这种情况是少数可以也必须提交无税申报的情况之一。

Sovereign公司为客户注册自营职业，为他们提供必要的会计服务，并提交纳税申报。

然而，有一个非常重要的问题，出租房产的业主应该注意。

对于2021年1月前注册的个人来说，当个人将其房产用作AL下的旅游业务时，会涉及资本收益责任。

税法假定房产被转让给企业，当客户取消其自营业务或出售房产时，就会产生资本收益责任。 这一责任是在通常的房产销售资本收益之外的，将单独计算。

由于2021年AL企业下的房产资本收益制度的改变，注册个人现在必须在新旧制度中做出选择。 这种选择只能在今年的报税中做出。

税收影响可能是巨大的，应逐案分析评估。

在 "旧制度 "和 "新制度 "之间的选择只适用于那些在2021年1月之前就有租赁业务活动的人。 如果你在2021年才开始业务，将适用 "新制度"，而不可能有任何选择。

简单解释一下。

"旧制度"

在2021年1月之前，规则如下。

a.取 消活动时有资本收益责任，即使财产没有出售给第三方。

b.收益的计算方法是，财产在商业活动注册时的市场价值与业务停止时的市场价值之间的差额。

c.税 务局认为，市场价值是房产的VPT（世袭价值），在IMI房产税账单上可以看到。

d.初始价值根据每年的指数化系数表进行更新。

e.某些改进和成本可以从收益中抵消。

f.磨损性折旧被添加到收益中。

g.应 税收入为收益的95%，非居民的最终税率为25%，而对于居民来说，税率为累进税率。

在这个制度下，即使房产没有出售，纳税人也需要在取消活动的那一年计算并支付资本收益。

"新制度"

从2021年1月起，新的法规可以使纳税人受益，也可以对其产生负面影响，这取决于个人情况。

根据这些新规定，政府将停止业务时的CGT责任，改为出售财产时的CGT责任。

有两种可能的方式来计算收益。

1.如 果房产在取消活动之日起3年后出售，资本收益的计算就像该房产从未处于业务之下一样。所有私人出售财产的规则都适用。 在这些情况下，Sovereign可以提供进一步的细节。

2.2.如果房产在活动取消后的3年内出售，资本收益按企业计算。类似于 "旧制度 "的规则适用，但有以下一些区别。

a.资本收益的责任只与销售有关。

b.收益是按照最初购买房产的契约上的购买价格和销售价格之间的差额计算的。

c.市 场价值或VPT不再被考虑，因为收购和销售价值是公证契约上的实际价格。

d.改 善和成本不能从收益中抵消。

e.最 初的购买没有根据每年的指数化系数表进行更新。

f.磨 损性折旧被添加到收益中。

g.应 税收入为收益的95%，非居民的最终税率为25%，而居民则为累进税率。

在你提交2021年的报税表之前，你需要决定你想要哪种方案。

Sovereign的完全合格的会计师团队可以通过提供每种不同情况的模拟来帮助你做出这个决定。

自1999年以来，Sovereign在拉果阿的办公室一直在满足外国投资者、居民和退休人员对财政援助日益增长的需求。凭借与葡萄牙当局打交道的丰富经验，Sovereign知道如何保证客户在葡萄牙的安全和完全遵守税收规定，提供的服务包括财政代理，提交纳税申报和个人或公司的租金收入会计服务。

Sovereign集团的其他专业服务包括：居留和移民（黄金签证和D7被动收入签证）、财富管理、信托管理、公司实体结构（CSP）、外国财产所有权、养老金、定制的公司和私人客户保险，以及游艇和飞机注册所有权和管理。

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