Um das Verständnis der verabschiedeten Maßnahmen und der beabsichtigten Auswirkungen des Programms “Mais Habitação” zu erleichtern, geben wir hier eine Zusammenfassung davon:

1 - Begrenzung der Mieterhöhung bei neuen Mietverträgen

Für Häuser, die in den letzten fünf Jahren vermietet wurden, darf der Wert der Mieten in den neuen Verträgen 2 % der Miete des vorherigen Vertrages nicht überschreiten. Eine Ausnahme gilt für Verträge, die in den letzten drei Jahren nicht aktualisiert wurden; in diesem Fall wird der Berichtigungskoeffizient der letzten drei Jahre hinzugefügt.
Hinweis: Diese Begrenzung gilt nicht für Wohnungen, deren Mietwerte unter denen des Programms für erschwingliche Mieten (PAA) liegen.

2 - Alte Mieten und ihre Aktualisierung auf der Grundlage der Inflationswerte

Mietverträge aus der Zeit vor 1990 mit Mietern, deren Jahreseinkommen weniger als fünf nationale Mindestlöhne beträgt, werden nicht in das neue städtische Mietsystem übernommen. Dasselbe gilt für Verträge mit Mietern, die 65 Jahre oder älter sind oder zu mehr als 60 % krank oder arbeitsunfähig sind. Für diese Mieten gilt jedoch eine besondere Aktualisierungsregelung, die auf den Inflationswert begrenzt ist, so dass ihre Eigentümer von der Steuerbefreiung dieses Einkommens sowie von der KAG der jeweiligen Immobilie profitieren.
Hinweis: Es gibt eine Aussetzung der IRS auf Kapitalgewinne für einen Zeitraum von zwei Jahren für die Reinvestition von Kapital in Mietobjekte. Diese Aussetzung der 36-monatigen Frist gilt für Verkäufe vor 2020.

3 - Der Mieter- und Vermieterschalter

Der Mieter- und Vermieterschalter (BAS) wird für Zwangsräumungen und die Ausstellung eines Schuldscheins des Mieters an den Vermieter zuständig sein. Der Staat wird für Schulden aufgrund der Nichtzahlung von Mieten bis zu drei Monatsmieten haften, um die Glaubwürdigkeit des Mietmarktes zu stärken und die Vermieter angesichts der Zahlungsunfähigkeit von Mietern zu beruhigen.

4 - Steuerbefreiung für Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen an den Staat und an Gemeinden

Alle Immobilien, die an den Staat oder die Gemeinden verkauft werden, um die Wohnungsknappheit durch Vermietung zu bekämpfen, werden von der Zahlung von Kapitalgewinnen durch die früheren Eigentümer befreit.

5 - Anreize für die Umwandlung von lokalem Wohnraum (AL) in Wohnungen für
städtische Mietwohnungen

Alle Immobilien, die als Mietwohnungen gelten (mit einer bis zum 31. Dezember 2022 ausgestellten Eintragung für Mietwohnungen) und für die städtische Vermietung zur Verfügung gestellt werden, sind bis zum 31. Dezember 2029 von der IRS und IRC auf ihre Mieten befreit. Dazu müssen sie einen Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen haben.

6 - Aussetzung von neuen AL-Lizenzen

Außerhalb von ländlichen Gebieten oder Gebieten mit geringer Wohndichte wird die Erteilung neuer AL-Lizenzen ausgesetzt. Andererseits wird den Gemeinden die Kontrolle über diese übertragen, um ein Gleichgewicht zwischen dem Angebot an Wohnungen und Studentenwohnungen zu gewährleisten.

7 - Gültigkeitsdauer der AL-Lizenzen

Diese Genehmigungen gelten jetzt für fünf Jahre und können für den gleichen Zeitraum verlängert werden. Es wird erwartet, dass die Regierung im Jahr 2030 eine Neubewertung der Lizenzen vornimmt, mit Ausnahme der Immobilien in AL, die eine echte Garantie für die bis zum 16. Februar 2023 abgeschlossenen Darlehensverträge darstellen, die bis zum 31. Dezember 2029 noch nicht vollständig abbezahlt worden sind. Für diese wird die Neubewertung der Lizenz erst nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens erfolgen. Hinweis: Bis zu zwei Monate nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes müssen die Inhaber von AL-Lizenzen die Tätigkeit ihrer Lizenz nachweisen. Tun sie dies nicht, wird die Bewilligung entzogen.

8 - Einspruch der Wohnungseigentümer gegen AL

Stimmt die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen die AL-Tätigkeit in einem Gebäude des Wohnungseigentums, kann die Tätigkeit nicht ausgeübt werden, es sei denn, das Gebäude war bereits für diesen Zweck geplant (AL), in diesem Fall können die Wohnungseigentümer nicht widersprechen.

9 - Zusätzlicher Beitrag für die AL

Mit dem Diplom wird ein außerordentlicher Beitrag eingeführt, der auf der Anwendung eines Koeffizienten beruht, der sich auf die Fläche der Immobilie, ihre Lage (abhängig von der städtischen Belastung) und ihr Einkommen bezieht. Der Mindestsatz beträgt 20%. Bei Immobilien, die zur Vermietung genutzt werden, beträgt der so genannte Erbbauzins (VPT) für die Berechnung des KAG immer 1 (100 %), unabhängig vom Alter der Immobilie.

10 - Zwangsvermietung von leerstehenden Häusern

Diese Maßnahme hat sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene zu zahlreichen Kontroversen und Verwirrungen geführt, auch weil Zweifel an ihrer Rechtmäßigkeit im Hinblick auf das in der Verfassung verankerte Recht auf Eigentum bestehen.
Im Wesentlichen sieht das Gesetz vor, dass Häuser, die seit mehr als zwei Jahren leer stehen, in Gebieten mit hoher städtischer Konzentration und Dichte zwangsweise an Einrichtungen wie die Stadtverwaltung vermietet werden können, die sie später untervermietet und so dem Markt mehr Wohnungen für die Bevölkerung zur Verfügung stellt. Ferienhäuser oder Häuser, deren Eigentümer aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen abwesend sind, werden nicht berücksichtigt.
Die Norm sieht vor, dass die Gemeinde nach zwei Jahren, in denen die Immobilie leer steht oder nicht genutzt wird, den Eigentümer auffordert, die Immobilie zu nutzen. Der Eigentümer hat dann 90 Tage Zeit, um auf diese Mitteilung zu reagieren oder die Immobilie zu nutzen; andernfalls kann die Gemeinde die Vermietung der Immobilie erzwingen, wenn die Situation anhält.

11 - Erhöhte KAG-Sätze und Gemeinden, die sich nicht an die Zwangsvermietungsregelung halten

Um die Gemeinden zur Anwendung der Zwangsvermietungsregelung zu zwingen, sieht das Diplom vor, dass eine Gemeinde, die sich nicht an diese Regelung hält, nicht in der Lage sein wird, die erhöhten KAG-Sätze auf leerstehende Immobilien in der Gemeinde anzuwenden.

12 - Steuervergünstigungen für Arbeiten an Häusern, die für das Programm der barrierefreien Vermietung bestimmt sind

Für Häuser, die renoviert werden sollen und für das Programm für erschwingliche Mieten (PAA) bestimmt sind, bietet die Regierung mehrere steuerliche Anreize, darunter die Mehrwertsteuer auf die Renovierungskosten in Höhe von 6 %, die Befreiung von der IMI für mindestens drei Jahre (in einigen Fällen für weitere 5 Jahre) sowie die Befreiung von der IMT für diejenigen, die Immobilien erwerben, um sie zu sanieren und an das PAA zu übergeben.

13 - Mitteilung des Mietvertrags an die Steuerbehörde (AT)

Das Diplom sieht vor, dass auch der Mieter dem Finanzamt den Mietvertrag vorlegen kann (bisher konnte dies nur der Vermieter). Diese Maßnahme soll dazu beitragen, illegale Verträge und die Fälle, in denen der Vermieter diese obligatorische Mitteilung nicht gemacht hat, zu beenden.

14 - Befreiung von der Zahlung von Veräußerungsgewinnen bei der Veräußerung von Immobilien zur

Tilgung eines damit verbundenen Hypothekenkredits
Das Gesetzesdekret enthält auch eine Bestimmung, die eine Befreiung von der Kapitalertragssteuer beim Verkauf einer Immobilie unter folgenden Bedingungen vorsieht: a) die Immobilie ist der ständige Wohnsitz des Eigentümers oder seiner Nachkommen; b) der Verkauf erfolgt zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2024; c) und der Hypothekenkredit wird innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf getilgt.

15 - Senkung des spezifischen Steuersatzes auf die Mieten

Die Regierung beabsichtigt, einen Anreiz für Investoren zu schaffen, ihre Wohnungen zu vermieten, um den vorhandenen Wohnungsbestand zu erhöhen. Konkret handelt es sich um eine Senkung des IRS-Basissatzes von 28 % auf 25 % auf Mieten (wobei kaum interessante Auswirkungen auf den Markt zu erwarten sind). Bedeutsamer ist die Senkung für langfristige Verträge, wo der Satz auf 10 % und bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als zwanzig Jahren sogar auf 5 % gesenkt wird.

16 - Abschaffung der Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionszwecke (ARI), der so genannten Goldvisa

Mit dieser Maßnahme ist es einfach nicht mehr möglich, Aufenthaltsvisa durch den Erwerb von Immobilien oder anderen Investitionen zu erteilen. Angesichts einiger Defizite und anderer rechtlicher Aspekte änderte die Regierung jedoch die ursprüngliche Grundlage, die sich auf die gesetzlichen Fristen und die erworbenen Rechte der bereits erteilten Visa bezog. Neue ARI-Anträge, für die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Erklärung der GEPAC ausgestellt wurde, sind somit zulässig.
Auch wenn es andere Möglichkeiten gibt, ein Visum für den Aufenthalt in Portugal zu erhalten, hat die große Unsicherheit, die vor allem durch die schlechte Art und Weise, wie diese Angelegenheit kommuniziert wurde, entstanden ist, dem guten Ruf Portugals sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene schwer geschadet.

17 - Genehmigung für die Umwandlung von Gewerbe- und Dienstleistungsflächen und -gebäuden in Wohnräume

Um zur Vergrößerung des nationalen Wohnparks beizutragen, ist die Einführung von schnelleren und weniger bürokratischen Verfahren für die Umwandlung von Gewerbe- und Dienstleistungsgebäuden in Wohngebäude in der gesetzlichen Regelung des Städtebaus vorgesehen. So soll unter anderem die Überprüfung von Flächennutzungsplänen (PDM) und das Verfahren zur Erteilung von Wohnbaugenehmigungen entfallen.

18 - Entwicklung neuer Wohnungsbaugenossenschaften

Die Regierung möchte ein Immobilienentwicklungsmodell schaffen, um Mietwohnungen mit einem ähnlichen Einkommensniveau wie bei den PAA zu schaffen, das aufgrund seiner Komplexität noch zu definieren ist. Insbesondere wird die Bereitstellung von Grundstücken und Gebäuden des Staates für Wohnungsbaugenossenschaften für den Bau oder Umbau von Gebäuden für erschwingliche Mietwohnungen in Betracht gezogen.

19 - Simplex in der Lizenzierung

Hier will der Gesetzgeber die technische Verantwortung den Konstrukteuren übertragen und ein Sanktionssystem für die öffentlichen Stellen schaffen, wenn sie die im Gesetz vorgesehenen Fristen für die Beurteilung und die Stellungnahmen gegenüber den privaten Parteien nicht einhalten. Ziel ist es, die öffentlichen Stellen dazu anzuhalten, ihrer Verantwortung innerhalb der festgelegten Frist nachzukommen.

20 - Öffentliche Finanzierung von Investitionen in kontrollierten Wohnraum (250 Mio. Euro sind für dieses Instrument vorgesehen)

Hier bietet die Regierung eine Kreditlinie für Projekte an, die für erschwinglichen Wohnraum bestimmt sind, mit der Verpflichtung, diese Immobilien innerhalb einer Mindestlaufzeit von 25 Jahren im Rahmen der PAA-Regelung auf dem Mietmarkt zu platzieren (PAA). Bei einem späteren Erwerb derselben haben die Gemeinde und die IHRU stets ein Vorzugsrecht. Diese Maßnahmen können von Baugenossenschaften, Gemeinden, Einrichtungen der sozialen Solidarität und Bauunternehmen in Anspruch genommen werden.

21 - Finanzielle Unterstützung der Gemeinden für obligatorische Arbeiten (150 ME geplant)

Die “Banco Português de Fomento” wird eine Finanzierungslinie in Höhe von 150 Mio. Euro für die Gemeinden einrichten, damit diese unter den im Gesetz über Urbanisierung und Bauwesen vorgesehenen Bedingungen Arbeiten ohne Zustimmung des Eigentümers oder des für das Grundstück Verantwortlichen durchführen können.


Zusammenfassung:
Das Programm "Mehr Wohnraum" ist eine Initiative der portugiesischen Regierung zur Bekämpfung der Wohnungskrise im Land und zur Förderung des Zugangs zu angemessenem Wohnraum: Es zielt darauf ab, die Zahl der verfügbaren erschwinglichen Wohnungen zu erhöhen und die Lebensbedingungen portugiesischer Familien zu verbessern.
Da die Regierung jedoch keinen politischen Konsens angestrebt hat, hat sie eine Reihe von Vorschlägen der Opposition ignoriert, die unserer Meinung nach zu wirksameren Strategien und Maßnahmen hätten führen können.
Da das Programm "Mehr Wohnraum" eine umfassende und vielschichtige Antwort auf ein so weitreichendes Problem darstellt und darauf abzielt, die Zugänglichkeit, die Qualität und das Angebot von Wohnraum zu verbessern, sowie die Immobilienspekulation zu bekämpfen und angemessene Wohnbedingungen für alle Bürger zu gewährleisten, disqualifizieren seine vielen Mängel und seine notorisch ineffektiven Maßnahmen es als wirksam bei der Bewältigung dieser Herausforderung.
Es scheint uns kein Programm zu sein, das die Wohnungsprobleme löst, denn wieder einmal wird es von rein ideologischen und parteipolitischen Aktionen angetrieben, und es ist offensichtlich, dass es nur auf die Abstimmung und nicht auf die Lösung des Problems abzielt, mit dem die portugiesische Gesellschaft seit dem 25. April 1974 konfrontiert ist.


Paulo Lopes - Economist, CEO of Casaiberia

pl@casaiberia.com


Author

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes