Se trata de una tasa asombrosamente alta en comparación con el 15% observado en el resto de Europa, y más de 1,3 millones de familias están pasando apuros ante la subida de los tipos de interés. Se prevé que el número de ejecuciones hipotecarias se dispare en 2023, ya que los salarios reales aumentarán a un ritmo inferior al de la inflación durante todo el año.

No sólo las viviendas se ven afectadas por los elevados tipos de interés y la inflación, sino también los préstamos personales y para la compra de automóviles y la escalada de los precios de la energía. Mientras que Portugal ha ocupado una burbuja saludable desde hace varios años, viendo cómo los precios de la vivienda se mantienen constantemente altos, los residentes portugueses han estado luchando contra el aumento de los costes y ahora se encuentran incapaces de permitirse una vivienda en su propio país.

El sector inmobiliario ha sido una gran oportunidad de inversión, pero parece que la burbuja está a punto de estallar, y quienes deseen invertir en Portugal quizá tengan que buscar oportunidades alternativas.

Precios de la vivienda en Portugal


El precio de la vivienda en Portugal se ha diferenciado de la media en toda la UE desde 2015. Si bien los aumentos de precios se han ralentizado en los últimos dos años, cayendo un 5,9% en 2020 en comparación con, y ralentizándose de nuevo al año siguiente, los precios todavía se dispararon a lo largo de 2021 y 2022.

Un ciudadano portugués normal ha tenido que pagar por una propiedad en Lisboa un precio que es alrededor de un 336% más alto de lo que alcanzaría la misma casa en el país. Las dos mayores ciudades portuguesas (Lisboa y Oporto) son un 164% más caras que la media nacional.

De hecho, en comparación con otros países, Portugal es el único que presenta una desviación superior al 100%. El segundo porcentaje más alto en esa comparación corresponde a Alemania, que tiene una desviación media del 77%. Los residentes en Portugal luchan contra una desviación que duplica con creces la de Alemania.

Al mismo tiempo, una casa media en Portugal cuesta unas 24 veces el PIB anual per cápita. Estos datos, sin embargo, se basan en la media de todo el país, la media en Lisboa - donde vive alrededor del 27% de la población - es aún mayor, incluso teniendo en cuenta los salarios ligeramente más altos en la capital.

Intervención del Gobierno


El Gobierno ha tomado medidas para tratar de resolver los problemas de vivienda a los que se enfrentan los portugueses, incluida la supresión del popular visado de oro. Sin embargo, estas medidas son soluciones a corto plazo para un problema a largo plazo con consecuencias sociales y políticas.

Muchas familias portuguesas han tomado medidas para resolver el problema: alrededor del 26% alquila actualmente y muchas se esfuerzan por devolver los préstamos. Estas personas verán inevitablemente cómo sus esfuerzos se traducen en que los impuestos que pagan se destinan a ayudar a familias que actualmente no están siendo tan prudentes. Aquellos que se están apalancando en exceso serán inevitablemente rescatados por los impuestos de aquellos que están siendo prudentes y reduciendo sus gastos y deudas. El resultado será probablemente la división y el malestar social.

Si la inflación sigue subiendo hasta la segunda mitad de 2023, como se prevé, una mayor desestabilización financiera a corto plazo, y potencialmente a más largo plazo, obligará al BCE (Banco Central Europeo) a aumentar su tipo de interés terminal. Aunque es prácticamente imposible predecir cuál será este tipo, podemos esperar ver una fuerte subida de los tipos, si a la inflación actual y al tipo de los Fondos Federales en EE.UU. se suma el hecho de que el BCE va muy por detrás de la Fed a la hora de ajustar los tipos. Todo ello repercutirá inevitablemente en el mercado inmobiliario portugués.

El aumento de los tipos Euribor, que se ven afectados -al menos a corto plazo- por las hipotecas a interés variable, acabará por hacer estallar la burbuja inmobiliaria portuguesa. Al mismo tiempo, es probable que el inminente colapso sitúe a un gran porcentaje de portugueses por debajo del umbral de la pobreza. Si tenemos en cuenta que el 5,5% de la población portuguesa vive ya por debajo de ese umbral y que otros 2,3 millones corren el riesgo de caer en la pobreza, la situación sería catastrófica.

¿Qué significa esto para los inversores?


Durante años, el mercado inmobiliario portugués ha sido una buena oportunidad de inversión. A pesar de las secuelas de la pandemia del COVID-19 y de los retos creados por la guerra en Ucrania, el mercado inmobiliario portugués se mantuvo fuerte a lo largo de 2022. Esa resistencia persistió, incluso frente al fuerte aumento de los tipos de interés hipotecarios, y el precio de los inmuebles y de la vivienda en Portugal siguió subiendo.

Sin embargo, la subida de los tipos aumenta inevitablemente el riesgo de una corrección de los precios. Los precios de la vivienda en Portugal caerán hasta un 3% este año, lo que convierte a la propiedad en una inversión potencialmente mala. Ante esta crisis económica, se aconseja a los inversores que busquen un hogar mejor (valga el juego de palabras) para sus inversiones. Parece más prudente invertir este año en una cartera bien gestionada y diversificada a escala mundial, como el fondo Nexus Global de Blacktower.


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