Volgens een rapport van idealista/news is het aantal woningverkopen met 20% gedaald en zijn de huizenprijzen met 9% gedaald tussen de aankondiging van het verbod en de invoering ervan eind 2019, volgens een studie van de Francisco Manuel dos Santos Foundation.

Aanvankelijke hausse

Met de inwerkingtreding van de wet die de werking van lokale accommodatie in 2014 kwam reguleren, steeg het aantal geregistreerde eigendommen in Portugal explosief, met de nadruk op Lissabon, waar meer dan 20% van het totale aantal geregistreerde eigendommen voor AL van korte duur zich concentreert. En de effecten ervan waren snel voelbaar. "De snelle groei van kortetermijnverhuur viel samen met die van de vastgoedprijzen", benadrukt de studie.

Het historische centrum van Lissabon was het gebied dat "de grootste stijgingen in verkoopprijzen en huurprijzen" zag. En het was precies deze "snelle en ongelijke" stijging, samen met de bezorgdheid in verband met de uitzetting van bewoners van het centrum, die in 2017 een publiek debat op gang bracht over de "verdiensten" van de markt voor kortetermijnverhuur, herinnert de studie zich.

Opschorting

Het was nadat, in 2018, het Parlement de wetgevende deur opende voor de gemeenten om nieuwe registraties van onroerend goed te reguleren, dat de gemeenteraad van Lissabon in november van dat jaar besloot om nieuwe registraties op te schorten in gebieden waar de dichtheid van lokale woningen hoog was, meer dan 25%. De zogenaamde insluitingszones bestreken Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria, Colina de Santana en Graça. Later ook in Baixa, Avenida da Liberdade en Avenida Almirante Reis.

Onlangs heeft de Kamer van Lissabon een nieuwe beperking van AL goedgekeurd: in 14 parochies in de hoofdstad zullen nieuwe AL-registraties tijdelijk worden opgeschort terwijl het onderzoek naar de gevolgen verder wordt bestudeerd.

Wat zijn de gevolgen?

Tussen de aankondiging en de uitvoering van het verbod op nieuwe AL's - die plaatsvond tussen het eerste en derde kwartaal van 2019 - was er "een toename van het aantal registraties met 30,9% in de oorspronkelijk behandelde gebieden, in vergelijking met aangrenzende gebieden", concludeert de studie. En de stijgingen waren het grootst in woningen met minder slaapkamers. De lokale woningprijzen lijken echter niet op het verbod te hebben gereageerd, althans niet op korte termijn.

De nu vrijgegeven resultaten van de studie wijzen op "een daling van ongeveer 20% in het aantal transacties van woningen in de behandelde zones" tussen het derde kwartaal van 2019 en de periode vóór de invoering van de maatregel. En tegelijkertijd "daalden de prijzen met 9%, wat een sterke aanwijzing is dat de optie om woningen te huren op de kortetermijnmarkt een belangrijke bepalende factor is voor de vraag in toeristische gebieden", concluderen zij. In beide gevallen lijken de effecten geconcentreerd te zijn in de woningen met twee slaapkamers.

"Niet genoeg"

Hoewel deze resultaten "aanzienlijke effecten van toerisme en lokale kortetermijnaccommodatie op de vastgoedmarkt" aantonen, tonen ze ook aan dat "deze fenomenen op zichzelf niet voldoende lijken te zijn om de stijgingen van de huizenprijzen in de stad Lissabon te verklaren", aldus de studie. Met andere woorden, "het verbod op nieuwe inschrijvingen is niet voldoende om de prijsstijging van de jaren van toeristische bloei om te keren", zo luidt de conclusie.

De Francisco Manuel dos Santos Foundation gaat ervan uit dat "het huisvestingsprobleem in de centra van grote steden de laatste jaren is verslechterd". Om dit probleem aan te pakken is er, naast de opschorting van de AL in Lissabon, "een breed pakket van aanvullende overheidsmaatregelen" nodig, zo stellen zij.