Voorafgaand aan de veranderingen, was er een soort van "Golden Visa rush" onder aspirant-aanvragers, die zich tot de laatste minuut inspanden om hun aanvraag succesvol in te dienen. Daarbovenop kwam nog de onzekerheid van de wereldwijde pandemie, die leidde tot bezorgdheid over internationaal reizen, alsook tot vertragingen en verwarring met de SEF (Portugese grens- en immigratiedienst), waardoor sommige aspecten van het programma logistiek gezien een hele opgave waren.

Voor adviseurs, advocaten, en ook voor ons bij Nomad Gate, was het een beetje een een ander verhaal. Terwijl we probeerden om mensen te helpen met alle info die ze nodig hadden om hun aanvraag voor de deadline af te ronden, hebben we ook het afgelopen jaar gebruikt om uit te zoeken hoe de nieuwe regels er precies uit zullen zien, en welke vooruitzichten zij zullen brengen.

Na een wijziging van de regels voor het Gouden Visum in Portugal van kracht werd begin dit jaar, heeft de hele sector een idee van hoe 2022 en daarna eruit zal zien. Toch bespeuren we nog steeds enige verwarring, vooral het gaat om vastgoedinvesteringen en de gebieden die in aanmerking komen voor de nieuwe regels.


De nieuwe regels: Wat is het probleem?

Mcht u niet bekend zijn met de nieuwe regels, investeringen in residentieel vastgoed kunnen alleen in aanmerking komen in gebieden die worden beschouwd als "binnenland" - dat is een classificatie bepaald door een gepubliceerde lijst van gemeenten en parochies. Deze zijn niet eens allemaal in het binnenland, er staan in feite een paar kustgemeenten op de lijst. Bovendien volgen zowel de Azoren als Madeira dezelfde regels als de "binnenland"-gebieden, ook al zijn ze niet als zodanig geclassificeerd.

Dan zijn er nog de variabelen "lage dichtheid" en "hoge dichtheid", die van invloed zijn op de minimale investeringsbedragen bedragen (d.w.z. gebieden met een lage dichtheid geven u 20% korting). Deze zijn niet bepaald op het niveau van de parochie/gemeente zoals de "binnenland"-classificatie, maar in plaats daarvan op iets dat NUTS 3-niveau wordt genoemd, een soort indeling van Portugal voor statistische doeleinden. Of iets als lage dichtheid of niet, hangt ook af van het BBP en de bevolkingsdichtheid, twee factoren die in de loop der tijd kunnen veranderen. Nog niet helemaal duidelijk?

Als u een toekomstige Golden Visa aanvrager bent, zou het geen verrassing zijn dat deze regels moeilijk te begrijpen zijn. Eigenlijk, bij het doen van ons eigen onderzoek, zagen we verschillende kaarten opduiken op het internet die feitelijk onjuist waren, en veel topadviseurs hebben het steeds bij het verkeerde eind.

Tenslotte, zijn er nog andere variabelen, zoals of het eigendom al dan niet een rehabilitatieproject is of niet, en ook of het eigendom voor commercieel gebruik is bedoeld, in het laatste geval zijn de regels niet eens veranderd, waarbij we ons ook afvroegen waar Airbnb's onder vallen, en alle andere soorten vragen.

Wij realiseerden ons dat de nieuwe regels meer vragen dan antwoorden opleverden, en mensen zouden kunnen afhouden van het idee om het Portugese Gouden Visum aan te vragen.

De oplossing

In de eerste plaats, begonnen we met een missie om de meest nauwkeurige onroerend goed kaart op het internet met betrekking tot de Portugese Gouden Visa. Echter, het was nogal een arbeidsintensieve taak, en geen verrassing dat veel andere sites fouten maakten bij het bouwen hun eigen kaarten, aangezien Portugal bestaat uit 308 gemeenten en 2 autonome regio's, en daarbinnen zijn er meer dan 4000 parochies, of freguesias.

In om de kaart te maken, moesten we bepalen welke delen van Portugal werden beschouwd als dunbevolkt of dichtbevolkt, en als binnenland en niet-binnenland. Niet te vergeten dat deze kaart regelmatig zal moeten worden bijgewerkt als het BBP en bevolkingsdichtheid van verschillende regio's verandert.

Uiteindelijk zijn we erin geslaagd en kunnen we u met trots een gedetailleerde kaart presenteren die aangeeft waar u precies kunt investeren in onroerend goed, of het nu residentieel of commercieel, lage of hoge dichtheid is.


Terwijl de kaart een mooi overzicht geeft van welke regio's aantrekkelijk zijn in de komende jaren, is het nog steeds niet de meest gebruiksvriendelijke manier om uit te vinden wat de minimale investering zal zijn voor een exact adres of parochie. Immers, met een gemiddelde bevolking van ongeveer 2.500 mensen per parochie, betwijfel ik of de meeste aspirant aanvragers in staat zullen zijn om willekeurige parochies op onze kaart te vinden zonder een zeer gedetailleerde Portugese aardrijkskundeles.

Daarom hebben we, gezien het feit dat het Nomad Gate team een beetje gek is met data, besloten om onze eigen zoek tool, te introduceren waar je een adres kunt invoeren (of het nu een straat, stad of zelfs parochie is) en dat u alles zal vertellen wat u moet weten over dat gebied voor de doeleinden van het Gouden Visum, waaronder:

● Dichtheid (hoog vs. laag)

● Of residentiële Golden Visa investeringen zijn toegestaan of niet

● De minimum investerings bedragen voor zowel renovatieprojecten als regulier onroerend goed

● Info over de gemeente, zoals de officiële website.

● Links naar stadsherstel gebieden in de gemeente

● Beschikbare commercieel onroerend vastgoedinvesteringsmogelijkheden voor de Golden Visa in het gebied (indien aanwezig)

Wat heeft de toekomst dan in petto?

Wel, de vastgoedopties even terzijde latend, verwacht ik verwacht dat fondsbeleggingen populair zullen blijven voor beleggers die hun investering op afstand beheren vanaf 2022 en daarna. Natuurlijk, zolang ze de nieuwe minimuminvesteringsvereiste van € 500.000 niet erg vinden.

Voor andere beleggers die waarde hechten aan het gemak van beheer, maar toch een lagere instapprijs en het gevoel willen hebben iets tastbaarders te bezitten, zullen investeringen in commercieel vastgoed (zoals hotelontwikkelingen vanaf slechts 280.000 euro) waarschijnlijk aan populariteit winnen.

Voor al diegenen die zich willen concentreren op het investeren in een residentieel vastgoed, en misschien van plan om er ook in te gaan wonen, zijn er nog steeds enkele delen van de Algarve die in aanmerking komen als een binnenlandse regio, evenals evenals de trending Azoren en Madeira eilanden.

Andere mogelijke gebieden in opkomst zijn de Alentejo regio en sommige delen van Noord-Portugal. Nogmaals, de beste manier om uit te vinden de opties is door gebruik te maken van onze zoekfunctie die u in detail zal laten zien welke gebieden in aanmerking komen, en tegen welke prijzen.


Afsluitende gedachten

We hopen dat, aangezien we al meer dan halverwege 2022 zijn dat de regels nu vrij duidelijk zijn voor zowel toekomstige beleggers als als specialisten in de beleggingsmigratie-industrie. Tenminste, we hopen dat onze zoekfunctie, kaart en gedetailleerde gidsen helpen alle kennislacunes in te vullen die mensen kunnen hebben.

Tenslotte, een grote bron van hulp is de geweldige community support die u kunt vinden op het forum van Nomad Gate. Veel mensen hebben hun persoonlijke ervaringen, vragen en gedachten over het programma, maar ook over het leven in Portugal in het algemeen. Het is zeker een goede plek om naartoe te gaan als er iets onverwachts gebeurt tijdens het aanmeldingsproces. Mocht je vragen hebben vragen hebt met betrekking tot het Portugese Gouden Visum, voel je vrij om ze te stellen in onze forums en de gemeenschap zal u graag helpen.