Er zijn ongetwijfeld zorgwekkende factoren, zoals de stijging van de EURIBOR-tarieven, waardoor hypotheken veel minder betaalbaar en aantrekkelijk worden, en er een problematische situatie ontstaat met de leningen met variabele rente. Toch heeft meer dan 90% van de hypotheken in Portugal een rentevoet van minder dan 27% en een maandelijkse aflossing van minder dan 470 euro (gegevens van de bank van Portugal). Het inspanningspercentage is in het kort hoeveel van het maandelijkse huishoudinkomen wordt aangewend voor de maandelijkse aflossingen.


Persoonlijk denk ik dat er waarschijnlijk wat terugval zal zijn, maar ik betwijfel sterk of het voldoende zal zijn om de markt te doen crashen. Er is ook het feit dat de Portugese regering maatregelen heeft genomen om gezinnen uit te stellen en te beschermen, zowel tijdens covid als nu voor de stijgende EURIBOR (Decreto-Lei n.º 80-A/2022). Niemand weet of deze maatregelen voldoende zijn om de gezinnen er weer bovenop te helpen, maar eerlijk gezegd ben ik nog steeds positief over de vastgoedmarkt.

De koopmarkt vertoont een dalende trend, omdat veel kopers die een lening wilden aangaan, afhaken, en ook investeerders voelen zich minder op hun gemak om leningen aan te gaan. Bovendien lijdt de economie nog steeds onder de naweeën van de COVID.

Dit kan positief zijn voor de vastgoedmarkt - de prijsinflatie van de afgelopen jaren was nogal onhoudbaar. Ik weet niet hoe lang de prijzen zullen blijven dalen (of zich in sommige gebieden gewoon zullen stabiliseren), maar ik vermoed dat zodra de zomermaanden en de daaruit voortvloeiende toename van het toerisme aanbreken, de zaken weer zullen aantrekken.


De stijgende trend van immigratie uit rijkere landen is niet afgenomen, maar juist omgekeerd. Dit leidt ertoe dat duurzaamheid momenteel een grote zorg is voor de lokale bevolking. De drastische inflatie van de huurprijzen en de langzamere maar even sterke stijging van de aankoopkosten, met een zeer geringe stijging van de lonen, verdrijft de plaatselijke bevolking uit hun eigen stad, en zelfs uit hun eigen land. Dit is ten dele te wijten aan ons eigen regeringsbeleid, maar buitenlanders die in een veel sterkere financiële positie naar Portugal komen, spelen een zeer grote rol in deze vergelijking.

Portugezen maken zich steeds meer zorgen over het vermogen om in hun eigen stad te wonen, en velen kunnen dat echt niet meer. Cultureel gezien heeft dit ook grote gevolgen - veel culturele tradities gaan met dit verschijnsel verloren, en steden verliezen uiteindelijk de charme die ooit de buitenlanders aantrok. Het is nogal een paradox.

Zoals alles zijn er voor- en nadelen, steden worden gerenoveerd en verbeterd vanuit het oogpunt van infrastructuur en diversiteit, en de toestroom van chash helpt zeker de economie.

Maar is dit een evenwichtige uitwisseling?

Ik zou zeggen, nee. Dat is het niet.

Ik geloof niet dat de schuld bij de buitenlanders ligt. Zij kunnen de katalysator zijn, maar de situatie heeft zich zo ontwikkeld omdat het regeringsbeleid het toeliet. De vastgoedmarkt in Portugal is extreem ondergereguleerd en er is bijna geen toezicht.


Mensen kunnen de prijs van hun eigendom bepalen zoals zij dat willen, zonder enige rechtvaardiging of marktvergelijking te hoeven geven. Kopers hebben geen toegang tot informatie over marktprijzen en eerdere transacties. Makelaars werken op commissiebasis (wat een volkomen geldig en logisch model is voor verkopers), dus worden zij gestimuleerd om de prijzen te verhogen. Het is gebruikelijk dat de verkopersmakelaars de kopers in de transactie aantrekken en vertegenwoordigen, hoewel zij werken en betaald worden door de verkoper.

Ik denk dat deze onhoudbare stijging vermeden had kunnen worden, of op zijn minst verminderd, met een goede regulering van de markt en het wegnemen van het belangenconflict dat ligt in het vertegenwoordigen van zowel de koper als de verkoper. Lissabon, Algarve & Porto worden duidelijke voorbeelden van onhoudbare prijsstijgingen die worden aangewakkerd door een grote vraag, hebzucht, gebrek aan regulering en belangenverstrengeling. Dit blijkt zelfs duidelijk uit de studie waarnaar in het begin wordt verwezen...


Credits: Geleverde afbeelding; Auteur: Klant;


Als eigenaar van Savvy Cat Realty, een bedrijf dat is gestart om expats te helpen goede deals te sluiten op een duurzame manier, en positief te integreren in Portugal, maak ik me zorgen over 2023. Helaas geloof ik dat deze daling in onroerend goed tijdelijk zal zijn en dat het snel weer zal aantrekken - onze interne economie is er niet klaar voor, de Portugese bevolking is er niet klaar voor.

Begrijp me niet verkeerd, het is meestal goed voor mijn bedrijf. Maar ik kijk graag naar het grote geheel: Ons minimumloon zal 760€ bedragen in 2023, met een gemiddeld salaris van 1379€, we hebben 8k per vierkante meter gemiddelde prijzen in het centrum van Lissabon, en 5,5k in het centrum van Porto. Iedereen kan het uitrekenen en beseffen dat dit niet houdbaar is.


In het algemeen zie ik de vastgoedmarkt of de economie niet snel "opgelost" worden. Als bedrijf doen we wat we kunnen om te helpen "het speelveld te egaliseren". We kunnen het niet duurzamer maken in ons eentje. Maar we zullen ons best blijven doen om een positieve impact te hebben en hopelijk wat verandering teweeg te brengen! We hopen ook dat expats die naar Portugal komen een inspanning doen om zich te informeren om de negatieve impact te verminderen.

Hoe dan ook, Savvy Cat Realty zal doorgaan met het aanbieden van ethisch verantwoord advies en inzicht, en nog meer informatie naar buiten brengen, zodat we zoveel mogelijk mensen kunnen helpen een geïnformeerde en duurzame verhuizing & investering in ons prachtige land te maken! Zelfs als je onze diensten niet afneemt.