In diesem Artikel werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen für jeden dieser Momente erläutert und was Sie erwarten können, wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden.

Kauf einer Immobilie

Für den Erwerb von Immobilien in Portugal müssen Sie weder einen portugiesischen Wohnsitz noch eine Aufenthaltsgenehmigung haben.

Aber auch als Nichtansässiger müssen Sie sich eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF) besorgen, und wenn Sie nicht in der EU ansässig sind, müssen Sie einen Steuervertreter bestellen, wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen/besitzen.

Beim Erwerb einer Immobilie in Portugal werden die folgenden Steuern auf den Steuerwert oder den Anschaffungswert (je nachdem, welcher Wert höher ist) der Immobilie erhoben:

  • Grunderwerbsteuer (IMT) - bis zu 7,5 % je nach Art der Immobilie: Erst- oder Zweitwohnung, Baugrundstück, Gewerbeimmobilie oder ländliches Grundstück. Für Immobilien, die von Unternehmen erworben werden, die in Ländern ansässig sind, die auf der schwarzen Liste stehen, gilt ein besonders hoher Steuersatz von 10 % (die vollständige Liste finden Sie hier).
  • Stempelsteuer (IS) - ein Satz von 0,8 % wird auf denselben Wert angewandt, der auch für die Berechnung der IMT verwendet wird.

Das portugiesische Steuerrecht sieht begrenzte Ausnahmen von der IMT vor, z. B. bei der Stadtsanierung. Es wird empfohlen, von Fall zu Fall zu prüfen, ob ein Projekt für diese oder eine andere Steuervergünstigung in Frage kommt.

Darüber hinaus sollten Sie auch die Notar- und Eintragungsgebühren berücksichtigen, die zwischen 750 € und 1.500 € liegen dürften.

Die KAG, die IS und die Notar-/Registrierungsgebühren sind am Tag des endgültigen Kaufvertrags fällig.

Besitz einer Immobilie

Nach dem Erwerb sind Sie als Eigentümer einer Immobilie zur jährlichen Zahlung der folgenden Steuern verpflichtet:

Kommunale Grundsteuer (IMI) - zwischen 0,30 % und 0,45 % auf den Steuerwert einer städtischen Immobilie (für ländliche Immobilien gelten andere Sätze). Für Immobilien, die sich im Besitz von Einwohnern aus Ländern befinden, die auf der schwarzen Liste stehen, gilt ein besonders hoher Satz von 7,5 % (die vollständige Liste finden Sie hier).

Die KAG ist in bis zu drei Raten (im Mai, August und November) von den Eigentümern von Immobilien am 31. Dezember des Vorjahres zu zahlen.

Zusätzlich zur kommunalen Grundsteuer (AIMI) - die AIMI wird auf die Summe der Steuerwerte der Immobilien erhoben, die ein Steuerpflichtiger am 1. Januar eines jeden Jahres besitzt. Im Falle von Privateigentum ist ein Abzug von 600.000 € von der Steuerbemessungsgrundlage der AIMI zulässig. Verheiratete oder zusammenlebende Paare, die sich für die Abgabe einer gemeinsamen Steuererklärung entscheiden, können bis zu 1.200.000 € von der VPT-Summe aller ihrer städtischen Besitztümer abziehen.

Derzeit gibt es 3 Sätze für die AIMI:

  • 0,7 % für ein Immobilienportfolio mit einem Wert zwischen 600.000 € und 1.000.000 €.
  • 1% für ein Immobilienportfolio mit einem Wert zwischen 1.000.000 € und 2.000.000 €.
  • 1,5 % für ein Immobilienportfolio mit einem Wert von über 2.000.000 €.

Ein verschärfter AIMI-Satz von 7,5 % gilt für Immobilien, die über ein Unternehmen mit Sitz in einem Land auf der schwarzen Liste gehalten werden.

Immobilien, die als "für Dienstleistungen", "gewerbliche oder "industrielle" Zwecke eingestuft sind, unterliegen nicht der AIMI.

Die AIMI ist in einer einzigen Rate im September eines jeden Jahres zu zahlen.

Verkauf von Immobilien

Bis vor kurzem wurden in Portugal die Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien portugiesischen Ursprungs je nach dem steuerlichen Wohnsitz des Verkäufers unterschiedlich besteuert. Diese Unterscheidung wurde jedoch zum 1. Januar 2023 aufgehoben, und nun werden Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien mit portugiesischem Standort nur noch über 50 % ihres Wertes zu den allgemeinen progressiven Einkommensteuersätzen besteuert.

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