O que acontece quando um destino turístico não tem alojamento tradicional suficiente? Os proprietários locais fazem a sua jogada.


Na Costa da Caparica, uma faixa de costa atlântica banhada pelo sol, a um salto do rio Tejo, em Lisboa, foram concedidas 201 novas licenças de AL no ano passado a proprietários que pretendiam alugar as suas propriedades a curto prazo.


À primeira vista, este número do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) pode parecer modesto. No entanto, ilustra bem a interação dinâmica entre a oferta e a procura de instalações hoteleiras, o que, por sua vez, estimula uma maior procura. Em 2023, estas 201 novas licenças representarão quase metade do total de 459 licenças do concelho de Almada, o que, por si só, representa uma duplicação significativa dos imóveis para arrendamento em comparação com os níveis anteriores à pandemia.


Durante muito tempo, a Costa da Caparica foi considerada um subúrbio discreto para os residentes de Lisboa. No entanto, há cerca de uma década, a maré começou a mudar. Os surfistas descobriram as impressionantes ondas da zona e, pouco depois, um grupo de boémios, na sua maioria internacionais, reconheceu o seu potencial.


Este afluxo de energia criativa desencadeou um boom de clubes de praia descontraídos, oferecendo um espetro de experiências - desde jantares requintados à beira-mar e tardes descontraídas a apanhar sol até encontros para celebrar a música mais recente sob um céu de estrelas.


Dez anos depois, ainda não há hotéis suficientes


Foi sem dúvida a Praia Princesa que colocou a Caparica no mapa quando abriu em 2014. Dez anos depois, continua a ser um exemplo do empreendedorismo e do potencial da zona. E, dez anos depois, continuam a existir apenas quatro hotéis na vizinha Costa Caparica e apenas oito em todo o território de Almada.


Iremos discutir esta dinâmica de oferta e procura no nosso webinar em direto na quinta-feira, 18 de julho, às 15h00, hora de Lisboa. É uma dinâmica que, mesmo com falta de alojamento, o turismo continua a crescer e, sem alojamento suficiente, as receitas de aluguer geradas estão naturalmente a aumentar.


As dormidas em toda a região de Setúbal cresceram quase 20% no primeiro semestre de 2023 em relação ao ano anterior. Para a Costa da Caparica, este crescimento mais alargado do turismo é claramente demonstrado pelo seu próprio crescimento das receitas de arrendamento.


A receita por quarto disponível (RevPAR), uma medida crítica da rentabilidade do hotel, aumentou 30% desde a era pré-COVID na Costa da Caparica. Por um lado, este aumento indica uma forte procura e preços eficazes, tornando os novos projectos hoteleiros particularmente atractivos. Por outro lado, será de facto uma surpresa? Com tão poucos hotéis disponíveis numa zona cada vez mais reconhecida por uma mistura especial de cultura portuguesa e de um encanto moderno à beira-mar, os preços só podem subir.


O proprietário do único hotel de cinco estrelas da região de Setúbal - a Casa Palmela - foi recentemente citado na revista do Expresso sobre a procura da zona e explicou que "este verão tem corrido muito bem, com ocupações sempre cheias, acima do ano passado, e com turistas de origens muito diversas". O Governo português também estará satisfeito. O Governo português também está satisfeito. A esperança é que algumas das zonas circundantes da capital descentralizem as visitas centradas na cidade e tragam mais receitas para estas áreas.


Para os investidores nacionais e internacionais, não é apenas a dinâmica turística que é apelativa. Um dos aspectos mais atractivos da Costa da Caparica é a subvalorização do seu património imobiliário. Apesar de se situar a uma curta distância de Lisboa, os preços dos imóveis continuam a ser significativamente mais baixos - cerca de um terço dos preços praticados na capital, mas também noutros locais costeiros próximos, como a Comporta.


A transformação da Costa da Caparica de um subúrbio discreto num destino dinâmico mostra o seu potencial como um local privilegiado para o investimento hoteleiro. Com o turismo em expansão, o imobiliário subvalorizado, o aumento da RevPAR e a dinâmica favorável entre a oferta e a procura, a história da Costa da Caparica está apenas a começar e, em breve, caberá a alguns seleccionados decidir como será o seu próximo capítulo...


Se quiser participar no nosso webinar sobre o investimento hoteleiro na Costa da Caparica, por favor registe-se aqui. Se quiser discutir propriedade comercial noutros sectores ou áreas, entre em contacto connosco através de athenaadvisers.com ou envie-nos um e-mail para info@athenaadvisers.com.