Vad händer när en turistdestination inte har tillräckligt med traditionellt boende? Lokala ägare gör sitt drag.


I Costa da Caparica, en soldränkt del av Atlantkusten som bara ligger ett stenkast från Lissabonfloden Tejo, beviljades förra året 201 nya AL-licenser till fastighetsägare som vill hyra ut sina fastigheter på korttidsbasis.


Vid första anblicken kan denna siffra från National Register of Local Accommodation (RNAL) verka blygsam. Den illustrerar dock på ett levande sätt det dynamiska samspelet mellan utbud och efterfrågan på hotell- och restauranganläggningar, vilket i sin tur stimulerar ytterligare efterfrågan. År 2023 utgjorde dessa 201 nya licenser nästan hälften av Almada-områdets totala 459, vilket i sig innebär en betydande fördubbling av hyresfastigheter jämfört med nivåerna före pandemin.


Under lång tid ansågs Costa da Caparica vara en lågmäld förort för Lissabons invånare. Men för ungefär ett decennium sedan började vinden vända. Surfare upptäckte områdets imponerande vågor och strax därefter fick en grupp bohemiska, mestadels internationella trendsättare upp ögonen för dess potential.


Detta inflöde av kreativ energi utlöste en boom för avslappnade strandklubbar som erbjöd ett spektrum av upplevelser - från fina middagar vid stranden och avslappnade eftermiddagar i solen till sammankomster där man firade den senaste musiken under stjärnhimlen.


Tio år senare finns det fortfarande inte tillräckligt med hotell


Det var utan tvekan Praia Princesa som satte Caparica på kartan när det öppnade 2014. Detta strandnära resmål överlevde Covid och återföddes genom en olycklig brand som jämnade det med marken. Tio år senare är det fortfarande ett exempel på områdets entreprenörskap och potential. Och tio år senare finns det fortfarande bara fyra hotell i närliggande Costa Caparica och bara åtta i hela Almada-landet.


Vi kommer att diskutera denna dynamik mellan utbud och efterfrågan i vårt live-webbinarium torsdagen den 18 juli kl. 15.00 Lissabontid. Det är en dynamik som även med brist på boende växer turismen fortfarande och utan tillräckligt med boende ökar naturligtvis de hyresintäkter som genereras.


Övernattningar i hela Setúbal-regionen ökade med nästan 20% under första halvåret 2023 jämfört med föregående år. För Costa da Caparica är denna bredare turismtillväxt tydligt demonstrerad genom sin egen tillväxt i hyresintäkter.


Intäkter per tillgängligt rum (RevPAR), ett kritiskt mått på hotellens lönsamhet, har ökat med 30% sedan tiden före COVID i Costa da Caparica. Å ena sidan tyder denna ökning på en stark efterfrågan och en effektiv prissättning, vilket gör nya hotellprojekt särskilt attraktiva. Å andra sidan, är det överhuvudtaget en överraskning? Med så få hotell tillgängliga i ett område som blir alltmer känt för sin speciella blandning av portugisisk kultur och modern strandkänsla kan priserna bara stiga.


Ägaren till det enda femstjärniga hotellet i Setúbal-regionen - Casa Palmela - citerades nyligen i tidningen The Expresso om områdets efterfrågan och förklarade att "den här sommaren har gått mycket bra, med beläggningar som alltid är fulla, över förra året, och med turister från en stor mångfald av ursprung." Den portugisiska regeringen kommer också att vara nöjd. Deras förhoppning är att några av de områden som omger huvudstaden ska decentralisera de stadscentrerade besöken och ge mer inkomster till dessa områden.


För inhemska och internationella investerare är det inte bara turismdynamiken som är tilltalande. En av de mest övertygande aspekterna av Costa da Caparica är de undervärderade fastigheterna. Trots att det bara är en kort bilresa från Lissabon är fastighetspriserna här fortfarande betydligt lägre - ungefär en tredjedel av priserna i huvudstaden men också i andra närliggande kustområden som Comporta.


Costa da Caparicas förvandling från en lågmäld förort till en dynamisk destination visar på dess potential som en förstklassig plats för hotellinvesteringar. Med en blomstrande turism, undervärderade fastigheter, stigande RevPAR och en gynnsam dynamik mellan utbud och efterfrågan har Costa da Caparicas historia bara börjat och det kommer snart att vara upp till några få utvalda att bestämma hur nästa kapitel ska utformas...


Om du vill delta i vårt webinar om hotellinvesteringar i Portugals Costa da Caparica, vänligen registrera dig här. Om du vill diskutera kommersiella fastigheter inom andra sektorer eller områden, vänligen kontakta oss via athenaadvisers.com eller e-posta oss på info@athenaadvisers.com.