Was passiert, wenn ein Reiseziel nicht genügend traditionelle Unterkünfte hat? Die lokalen Eigentümer werden aktiv.


An der Costa da Caparica, einem sonnenverwöhnten Küstenstreifen am Atlantik, der nur einen Katzensprung von Lissabon entfernt liegt, wurden im vergangenen Jahr 201 neue AL-Lizenzen an Immobilienbesitzer vergeben, die ihre Häuser kurzfristig vermieten wollen.


Auf den ersten Blick mag diese Zahl aus dem Nationalen Register für lokale Unterkünfte (RNAL) bescheiden erscheinen. Sie veranschaulicht jedoch anschaulich das dynamische Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bei Beherbergungsbetrieben, das wiederum die Nachfrage weiter anregt. Im Jahr 2023 machen diese 201 neuen Genehmigungen fast die Hälfte der insgesamt 459 Genehmigungen im Landkreis Almada aus, was wiederum eine erhebliche Verdoppelung der Mietobjekte im Vergleich zum Stand vor der Pandemie bedeutet.


Lange Zeit galt Costa da Caparica als unauffälliger Vorort für die Einwohner Lissabons. Doch vor etwa einem Jahrzehnt begann sich das Blatt zu wenden. Surfer entdeckten die beeindruckenden Wellen der Gegend, und bald darauf erkannte eine Gruppe von Bohemiens, zumeist internationalen Trendsettern, ihr Potenzial.


Dieser Zustrom kreativer Energie löste einen Boom entspannter Beachclubs aus, die ein breites Spektrum an Erlebnissen boten - von feinen Strandrestaurants und entspannten Nachmittagen in der Sonne bis hin zu Veranstaltungen, bei denen die neueste Musik unter einem Sternenhimmel gefeiert wurde.


Zehn Jahre später gibt es immer noch nicht genug Hotels


Es war wohl das Praia Princesa, das Caparica auf die Landkarte brachte, als es 2014 eröffnet wurde. Dieses Strandresort überlebte durch Covid und wurde durch einen unglücklichen Brand, der es dem Erdboden gleichmachte, wiedergeboren. Zehn Jahre später ist es immer noch ein Beispiel für den Unternehmergeist und das Potenzial der Region. Und zehn Jahre später gibt es immer noch nur vier Hotels in der nahe gelegenen Costa Caparica und nur acht in der gesamten Region Almada.


Wir werden diese Dynamik von Angebot und Nachfrage in unserem Live-Webinar am Donnerstag, dem 18. Juli, um 15 Uhr Lissabonner Zeit erörtern. Trotz des Mangels an Unterkünften wächst der Tourismus weiter, und da es nicht genügend Unterkünfte gibt, steigen natürlich auch die Mieteinnahmen.


Die Übernachtungszahlen in der Region Setúbal sind im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um fast 20 % gestiegen. Für Costa da Caparica zeigt sich dieses breitere Tourismuswachstum deutlich im eigenen Wachstum der Mieteinnahmen.


Der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), ein wichtiger Maßstab für die Rentabilität von Hotels, ist in Costa da Caparica seit der Zeit vor der Einführung des COVID um 30 % gestiegen. Einerseits deutet dieser Anstieg auf eine starke Nachfrage und eine effektive Preisgestaltung hin, was neue Hotelprojekte besonders attraktiv macht. Andererseits: Ist das überhaupt eine Überraschung? Bei so wenigen verfügbaren Hotels in einem Gebiet, das zunehmend für seine besondere Mischung aus portugiesischer Kultur und modernem Strandflair bekannt ist, können die Preise nur steigen.


Der Besitzer des einzigen Fünf-Sterne-Hotels in der Region Setúbal - Casa Palmela - wurde kürzlich in der Zeitschrift Expresso über die Nachfrage in der Region zitiert und erklärte, dass "dieser Sommer sehr gut gelaufen ist, mit einer Auslastung, die über der des letzten Jahres liegt, und mit Touristen unterschiedlichster Herkunft". Auch die portugiesische Regierung wird zufrieden sein. Sie hofft, dass einige der die Hauptstadt umgebenden Gebiete die Besuche in der Stadt dezentralisieren und diesen Gebieten mehr Einnahmen bescheren werden.


Für in- und ausländische Investoren ist nicht nur die touristische Dynamik attraktiv. Einer der überzeugendsten Aspekte der Costa da Caparica sind ihre unterbewerteten Immobilien. Obwohl sie nur eine kurze Autofahrt von Lissabon entfernt liegt, sind die Immobilienpreise hier deutlich niedriger - etwa ein Drittel der Preise in der Hauptstadt, aber auch in anderen nahe gelegenen Küstenorten wie Comporta.


Der Wandel der Costa da Caparica von einem unauffälligen Vorort zu einem dynamischen Ziel zeigt ihr Potenzial als erstklassiger Standort für Hotelinvestitionen. Mit boomendem Tourismus, unterbewerteten Immobilien, steigendem RevPAR und einer günstigen Angebots-Nachfrage-Dynamik steht die Geschichte von Costa da Caparica erst am Anfang und es wird bald von einigen wenigen abhängen, wie das nächste Kapitel gestaltet wird...


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