Desbloquear soluções para a crise da habitação em Portugal

Políticos, comentadores e jornalistas discutem a questão e oferecem soluções milagrosas, mas há pouco no caminho de um plano ou visão concreta. Como profissional do setor imobiliário, estou profundamente preocupado com esta questão, não só pelo seu impacto no mercado, mas porque acredito na manutenção de uma relação responsável com a comunidade. Estar no ramo imobiliário não é apenas sobre lucros, é também criar soluções para clientes locais e internacionais.

Portugal tem vindo a debater-se com um défice habitacional que se agravou nas últimas décadas. Isto não se deve apenas ao interesse estrangeiro em mudar-se para cá ou às empresas que procuram investir em talentos locais. A crise é multifacetada e tem vindo a acumular-se há anos.

Um fator importante é a falta de habitação a preços acessíveis, combinada com o aumento persistente dos preços dos imóveis. Com uma oferta limitada e poucos incentivos fiscais para incentivar o investimento no desenvolvimento habitacional, a casa própria está a tornar-se um objetivo inalcançável para muitos cidadãos, especialmente os mais jovens. A oferta atual de habitação a preços acessíveis está muito abaixo da procura, com o mercado de arrendamento a sentir ainda mais a pressão. Esta situação exige soluções criativas para aumentar a disponibilidade de habitação.

É aqui que entram em jogo os Veículos de Investimento Imobiliário (OIAIs), como os Fundos de Investimento Imobiliário (REIF) e as Sociedades de Investimento Coletivo (CEI). Regulados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), estes veículos de investimento têm potencial para remodelar o mercado da habitação. Em junho de 2024, os dados da CMVM mostram que o valor combinado sob gestão destes fundos atingiu os 14,8 mil milhões de euros, um recorde. No entanto, com melhores leis fiscais em torno da renda de aluguel, esse número poderia triplicar, o que também aumentaria a disponibilidade de moradias para aluguel acessível, muito parecido com o que é visto em outros países desenvolvidos da UE.

Os OIAIs podem atrair investidores nacionais e internacionais, canalizando fundos muito necessários para novos projetos residenciais ou para a reabilitação de propriedades existentes. Estes veículos são particularmente apelativos para os investidores institucionais, como os fundos de pensões e as companhias de seguros, que procuram rendimentos estáveis e a longo prazo. No entanto, o sucesso destes investimentos depende de um ambiente regulamentar e fiscal estável e transparente, bem como da capacidade de demonstrar os benefícios sociais e económicos de cada projeto.

As parcerias público-privadas (PPP) também têm um papel fundamental a desempenhar no desenvolvimento habitacional, embora sejam frequentemente descartadas devido a ideologias políticas. Estas parcerias combinam recursos públicos e privados para criar habitação de forma mais eficiente e a um custo mais baixo. Adicionalmente, os OIAI poderiam ajudar a introduzir métodos de construção inovadores em Portugal, afastando-se das abordagens tradicionais que já não são viáveis para as exigências atuais. Por exemplo, a construção modular permite a produção em larga escala de unidades habitacionais a um custo mais baixo e a um ritmo mais rápido, particularmente em áreas urbanas onde a terra é escassa e a procura é elevada.

A sustentabilidade é outro elemento-chave para enfrentar a crise da habitação. Ao utilizar materiais sustentáveis e tecnologias energeticamente eficientes, os promotores podem criar casas amigas do ambiente, que também ajudam a reduzir os custos operacionais e de manutenção para os inquilinos. Ao mesmo tempo, a revitalização urbana continua a ser uma estratégia crítica para aumentar a oferta habitacional, especialmente em áreas históricas onde muitos edifícios estão em ruínas. Infelizmente, as ineficiências dos serviços públicos e do governo local atrasam frequentemente as licenças de construção, dificultando o progresso. Se estes estrangulamentos pudessem ser resolvidos, poderíamos assistir a um aumento significativo do parque habitacional disponível, com o benefício adicional de preservar o património cultural das nossas cidades.

Os OIAIs estão bem posicionados para liderar a revitalização dessas áreas, atraindo capital e gerenciando projetos que convertem imóveis degradados em moradias valiosas. Além de aumentar a oferta habitacional, esses veículos de investimento também podem diversificar os tipos de moradia disponíveis, atendendo às necessidades de jovens trabalhadores, estudantes, idosos e famílias de baixa renda. Alguns modelos internacionais de sucesso integram mesmo a habitação estudantil com a prestação de cuidados a idosos, em que ambos os grupos beneficiam de custos mais baixos e de serviços partilhados.

A chave para tudo isso é uma gestão especializada. As equipas de gestão da OIAI têm a experiência necessária para navegar nas complexidades do mercado imobiliário, garantindo que os projetos são rentáveis e geridos de forma eficiente. Tecnologias recentes, como monitoramento remoto e manutenção preditiva, podem melhorar ainda mais a eficiência operacional, reduzir custos para os locatários e melhorar os tempos de resposta às suas necessidades.

Para atrair mais capital para a habitação, são cruciais incentivos fiscais adequados. Um passo positivo foi dado em 12 de junho de 2024, quando foi aprovado um novo regime fiscal para OIAIs que investem em habitação no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento. Esta iniciativa destaca o reconhecimento por parte do Governo da importância destes veículos de investimento na expansão da oferta habitacional. No entanto, é necessário fazer mais para criar incentivos fiscais adicionais e apoio regulamentar para incentivar mais investimentos no setor.

Os Veículos de Investimento Imobiliário representam uma ferramenta vital para enfrentar a crise imobiliária em Portugal. Ao mobilizar novos investimentos, implementar métodos de construção inovadores e promover uma abordagem mais integrada ao desenvolvimento habitacional, estes veículos podem contribuir significativamente para aumentar a oferta de casas disponíveis. Com as políticas e o apoio adequados, têm potencial para oferecer soluções sustentáveis para satisfazer as necessidades em evolução do mercado da habitação.

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes