Para começar, a obtenção de um número de contribuinte - um primeiro passo essencial para qualquer investidor ou indivíduo que pretenda participar na economia portuguesa - continua a ser desnecessariamente complexo. Este processo desatualizado deveria simbolizar um convite aberto ao investimento, mas, em vez disso, assemelha-se a um sistema que ergue barreiras onde elas não deveriam existir.

Este facto é emblemático de uma questão mais vasta: Infelizmente, as políticas económicas portuguesas dão muitas vezes prioridade ao retorno imediato dos impostos em detrimento do crescimento e da inclusão a longo prazo. Em nenhum outro lugar isto é mais evidente do que no quadro da tributação do património imobiliário do país. A habitação, um direito humano fundamental, é sobrecarregada com impostos em todas as fases da propriedade, tornando-a proibitivamente cara para todos, exceto para os indivíduos mais ricos.

Na compra de um imóvel, o percurso fiscal começa com o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto de Selo (IS) cobrados no ato da compra. A carga combinada destes impostos únicos pode atingir quase 9% para propriedades avaliadas entre 316 772 euros e 607 528 euros, uma taxa que se encontra entre as mais elevadas da Europa. Uma vez adquirido o imóvel, os proprietários são ainda obrigados a pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que, nos prédios urbanos, varia entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário do imóvel. Por fim, aquando da venda do imóvel, se não for reinvestido para habitação permanente, os vendedores têm de pagar o imposto sobre as mais-valias, que pode atingir uma taxa marginal de 48%. Este sistema tributa os indivíduos em todas as fases: à entrada, durante a propriedade e à saída.

A consequência de uma carga fiscal tão pesada é clara: a habitação em Portugal é cada vez mais inacessível, especialmente para as famílias da classe média e para os jovens profissionais. Estas políticas criaram um mercado imobiliário que serve poucos privilegiados, marginalizando aqueles que não têm recursos financeiros para navegar neste sistema complexo e dispendioso. Não é exagero dizer que é urgentemente necessária uma reavaliação crítica destes impostos se Portugal quiser resolver a sua crise de habitação.

Os desafios estendem-se para além da propriedade, ao mercado de arrendamento, que se tornou um foco de frustrações mais generalizadas. Em cidades como Lisboa e Porto, as rendas atingiram níveis insustentáveis, devido a uma combinação de procura, ineficiências regulamentares e falta de oferta de habitação. As actuais medidas de controlo das rendas, embora bem intencionadas, apenas agravaram o problema. É fundamental salvaguardar os cidadãos vulneráveis, mas a regulamentação geral que congela as rendas habitacionais anteriores a 1990 ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano distorceu o mercado, desencorajando o investimento em imóveis para arrendamento e reduzindo ainda mais a disponibilidade.

Além disso, o problema dos imóveis devolutos em Portugal continua por resolver. Estima-se que milhares de casas estejam vazias, onde bancos, companhias de seguros ou fundos de investimento estão à espera do momento certo para investir. Estes imóveis devolutos representam um recurso desperdiçado num país que se debate com a escassez de habitação. Os decisores políticos devem tomar medidas decisivas para identificar estes imóveis e criar incentivos específicos para que os seus proprietários os coloquem no mercado, seja através de arrendamentos tradicionais, alojamento local ou iniciativas de habitação a preços acessíveis adaptadas às necessidades municipais.

O regime de arrendamento de curta duração (Alojamento Local) também ilustra a tensão entre a oportunidade económica e a ideologia política. Nos últimos anos, os governos de esquerda e de centro-esquerda implementaram medidas que restringem o crescimento deste sector, invocando preocupações com o excesso de turismo e o seu impacto nas comunidades locais. Embora alguns municípios, como Lisboa, possam de facto sofrer de uma saturação excessiva de alugueres de curta duração, outras áreas beneficiariam significativamente de um maior investimento no alojamento local. Os recentes esforços para conferir aos municípios poderes para regular o sector constituem uma solução promissora, permitindo uma abordagem mais equilibrada que tenha em conta as necessidades e capacidades locais, mas são ainda necessárias medidas mais eficazes.

A acrescentar a estas complexidades está o destino do outrora elogiado programa Golden Visa, uma iniciativa de residência por investimento que anteriormente atraía capitais estrangeiros substanciais. Ao longo da última década, este programa contribuiu significativamente para a reabilitação urbana e o investimento imobiliário, impulsionando o crescimento económico nas cidades de todo o país. No entanto, sob a pressão de uma certa retórica populista e de uma ideologia de esquerda, o programa tem vindo a ser progressivamente desmantelado. Os críticos argumentam que o Golden Visa exacerbou a crise da habitação ao fazer subir os preços dos imóveis, mas isso simplifica demasiado a questão. Em vez de eliminar a componente imobiliária do programa, porque não reformá-lo de modo a direcionar o investimento para projectos de habitação a preços acessíveis ou para regiões carenciadas? Esta abordagem poderia alinhar os objectivos do programa com objectivos sociais e económicos mais amplos, promovendo o crescimento inclusivo em vez de o sufocar.

Estas oportunidades perdidas são agravadas pelos elevados custos associados à construção nova em Portugal. Os promotores enfrentam uma série de impostos, taxas e obstáculos burocráticos que aumentam significativamente os custos dos projectos. O principal deles é o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) sobre a construção, atualmente fixado em 23%. A redução desta taxa para 6% proporcionaria um alívio imediato aos promotores imobiliários, reduzindo potencialmente o custo final das novas habitações. No entanto, esta medida deve ser cuidadosamente estruturada para garantir que as poupanças sejam transferidas para os compradores e não absorvidas pelos lucros dos promotores. Uma solução possível é sujeitar as vendas de imóveis ao IVA, associando a taxa reduzida de 6% à exigência de que os preços finais de venda reflictam a menor carga fiscal.

A crise da habitação em Portugal não é apenas uma questão de oferta e procura; é um reflexo de questões estruturais mais profundas dos sistemas económico e político do país. Portugal continua a ser um país relativamente pobre e improdutivo, mas continua a desperdiçar oportunidades de crescimento sob o pretexto de pureza ideológica. Sucessivos governos, movidos por ideologias de esquerda e centro-esquerda, têm sistematicamente minado iniciativas que poderiam trazer riqueza e prosperidade à nação. O desmantelamento do programa Golden Visa, a erosão dos incentivos à reabilitação urbana e a tributação excessiva do património são emblemáticos desta abordagem míope.

O caminho a seguir é claro mas difícil. Os decisores políticos devem dar prioridade a soluções pragmáticas em detrimento de posturas ideológicas, concentrando-se em medidas que atraiam investimento, incentivem o desenvolvimento da habitação e tornem as casas mais acessíveis para todos. Reduzir o IVA da construção, reformar os regulamentos do arrendamento e revitalizar o programa Golden Visa são os primeiros passos essenciais.

Escrito por Tomás Arantes e Oliveira, Associado Sénior da CCA Law Firm - www.cca.law