Несмотря на вето, наложенное парламентом на одобренный пакет документов, было опубликовано постановление правительства, реформирующее и упрощающее лицензирование в сфере жилищного строительства, причем Марсело Ребело де Соуза предупредил, что будет внимательно следить за соответствием безопасности и качества зданий.

Вот основные меры, предусмотренные в Mais Habitação:

- Ограничения на увеличение арендной платы по новым контрактам

Величина начальной арендной платы по новым контрактам для домов, которые находились на рынке аренды в течение последних пяти лет, не может превышать 2% по сравнению с предыдущим контрактом. К этому значению могут быть добавлены коэффициенты автоматического обновления за предыдущие три года (если они не были применены), что составляет 5,43% по отношению к 2023 году.

Данное ограничение в 2% не распространяется на договоры, стоимость которых ниже арендной платы, учитываемой при определении доступной арендной платы.

- Увеличение размера семейного вычета IMI

Увеличивается размер скидки по налогу на муниципальное имущество (IMI), которую муниципалитеты могут предоставлять жителям в зависимости от количества иждивенцев. В настоящее время эта скидка составляет 20, 40 и 70 евро в зависимости от наличия одного, двух, трех и более иждивенцев соответственно.

С вступлением в силу закона, регулирующего Mais Habitação, величина вычета увеличивается до 30, 70 и 140 евро в том же порядке, что и количество иждивенцев.

- Принудительная сдача в аренду пустующих домов

Это одна из мер Mais Habitação, вызвавшая наибольшие споры. Она направлена на дома, пустующие более двух лет и расположенные за пределами внутренних районов страны, причем владельцам дается 90 дней на ответ после получения уведомления о необходимости проведения работ или использования имущества.

В случае отсутствия ответа от владельца в течение указанного срока муниципалитет может приступить к принудительной сдаче жилья в аренду.

Предусматривается также, что муниципальный совет может по просьбе любой заинтересованной стороны установить надзор за условиями использования недвижимости.

В данном случае не считаются свободными дома для отдыха, те, которые пустуют, поскольку соответствующий владелец находится в доме или осуществляет постоянный уход в качестве неформального попечителя, дома эмигрантов, а также дома людей, перемещенных по профессиональным, медицинским или учебным причинам.

- Прирост капитала по домам, проданным государству и муниципалитетам, освобождается от налогообложения в налоговой службе

Прирост капитала, полученный в результате продажи недвижимости государству или муниципалитетам, освобождается от уплаты налогов, причем только тот, который получен резидентами территорий и стран, отнесенных Португалией к категории "налоговых гаваней", или тот, который получен в результате продажи по праву первого отказа.

В настоящее время 50% полученной добавленной стоимости должно быть включено в остальной доход, облагаемый налогом IRS по прогрессивной ставке.

- Налоговые льготы на восстановление городов заканчиваются для инвестиционных фондов

Освобождение от налога на коллективный доход (IRC) доходов, получаемых инвестиционными фондами, созданными в период с 2008 по 2013 г. и имеющими активы в объектах, подлежащих городской реабилитации, было отменено, что также прекратило действие налоговой льготы, предоставляемой тем, кто владел паями участия в инвестиционных фондах.

Однако ожидается снижение налогообложения инвестиционных фондов недвижимости и инвестиционных компаний в сфере недвижимости, если "не менее 75% их активов составляет недвижимость, предназначенная для аренды жилья по доступной стоимости".

- Чрезвычайный взнос на местное жилье

Местное жилье (МЖ) начнет платить чрезвычайный взнос (CEAL), налоговая база которого формируется с применением экономического коэффициента (учитывающего площадь объекта и доход) и городской нагрузки. Ставка, применяемая к этой налоговой базе, составляет 15% и не может быть вычтена при определении налогооблагаемой прибыли в соответствии с IRC.

Данная ставка не распространяется на жилую недвижимость, не представляющую собой автономных единиц, частей или подразделений, способных к самостоятельному использованию, а также на AL, работающую в собственном постоянном жилье, при условии, что такая работа не превышает 120 дней в году.

Ставка, еще одна мера, вызвавшая наибольшие споры, не распространяется на недвижимость, расположенную во внутренних районах страны, при этом ее значение снижено с 35%, первоначально предложенных правительством, до 15%.

С другой стороны, стоимость налогового актива (VPT) для целей IMI для домов, находящихся в местном размещении, всегда равна 1, что означает, что на них больше не распространяется снижение коэффициента старения, сопровождающего возраст объекта недвижимости.

- Истечение срока действия и пересмотр регистрационных записей о домах в местном жилье

Владельцы неактивных регистраций AL должны представить доказательства продолжения деятельности в течение двух месяцев после вступления в силу нового закона.

В случае невыполнения этого требования регистрация будет аннулирована по решению председателя территориального муниципального совета.

Срок действия регистрации не распространяется на местные жилые помещения в собственном и постоянном жилье, работа которых не превышает 120 дней в году.

Новые правила также устанавливают, что регистрация местных средств размещения будет пересматриваться в течение 2030 года и, начиная с первого пересмотра, продлеваться на пять лет.

Исключение составляют только те средства размещения, которые предоставляют реальное поручительство по кредитным договорам, расчеты по которым еще не завершены до 31 декабря 2029 года.

- Владельцы кондоминиумов могут выступить против новых местных средств размещения

Владельцы кондоминиумов теперь будут получать предварительные консультации по поводу новых местных средств размещения, которые хотят работать в зданиях, предназначенных для жилья. С другой стороны, предусматривается, что "учредительный титул горизонтальной собственности может быть изменен путем публичного акта с согласия всех владельцев кондоминиума".

- Приостановление действия лицензий на размещение новых объектов

В соответствии с новыми правилами выдача новых регистраций на размещение за пределами внутренних территорий страны (низкая плотность) будет приостановлена.

Эта приостановка, не распространяющаяся ни на эксплуатацию объектов, включенных в Фонд Revive Natureza, ни на автономные регионы, "сохраняется на всей или части территории муниципалитета, в котором объявлена ситуация нехватки жилья".

- Стимул для переезда AL домов в аренду

Собственники, которые до конца 2024 г. выведут свои дома из состава местного жилья и сдадут их в аренду, будут освобождены от IRS или IRC по арендной плате до конца 2029 г., и на них не будет распространяться ограничение по размеру арендной платы, которую они намерены вносить.

Для этого договор аренды должен быть подписан до 31 декабря 2024 г., а право на его заключение имеют только объекты, зарегистрированные в AL до 31 декабря 2022 г.

- Старый доход обновлен с учетом инфляции

Старые договоры аренды (до 1990 г.), которые не были переведены на новый режим городской аренды, больше не будут переноситься, а арендная плата будет обновляться в соответствии с инфляцией и освобождаться от IRS и IMI. Планируется также выплатить компенсацию арендодателям.

- Передача в субаренду

Для увеличения предложения на рынке аренды государство предлагает сдавать свободные дома в аренду частным лицам с последующей сдачей их в субаренду.

Арендная плата, выплачиваемая арендодателю, будет иметь налоговые льготы при условии, что срок действия договора составляет не менее пяти лет, а стоимость аренды соответствует ценам и видам, установленным в Программе поддержки доступной аренды (PAA).

- Государство выплачивает задолженность по арендной плате после трех месяцев невыполнения обязательств

Государство заменяет арендатора и выплачивает арендную плату в случаях, когда несоблюдение условий договора продолжается более трех месяцев, с целью укрепления рынка аренды. При этом государство должно оценить положение арендатора и может приступить к взысканию задолженности, используя средства, существующие в настоящее время для взыскания других долгов. Если невыполнение обязательств связано с отсутствием средств, дело передается в службу социального обеспечения.

Максимальная ежемесячная сумма выплаты составляет 1,5 минимального размера оплаты труда, а общий лимит - 9 минимальных размеров оплаты труда.

- Освобождение от прироста капитала при продаже недвижимости для оплаты кредита

Программа предусматривает освобождение от прироста капитала при продаже семейной недвижимости, если эта сумма предназначена для оплаты кредита на приобретение собственного постоянного жилья владельцем или его потомками.

Данное освобождение распространяется на недвижимость, проданную в период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2024 года.

- Конец действия золотых виз

С вступлением в силу нового закона новые запросы на выдачу резидентских виз для инвестиционной деятельности приниматься не будут, что не повлияет на возможность продления уже выданных разрешений.

Запросы на выдачу и продление вида на жительство для инвестиционной деятельности остаются в силе, в том числе и те, которые на день вступления закона в силу "находятся на предварительном контроле в муниципальных советах".

Выдача или продление вида на жительство для воссоединения семьи также не подпадает под принятое ограничение.