A pesar del veto al paquete aprobado en el Parlamento, se promulgó un decreto del Gobierno que reforma y simplifica la concesión de licencias relacionadas con la vivienda, con Marcelo Rebelo de Sousa advirtiendo que estará atento a la compatibilidad con la seguridad y la calidad de los edificios.

He aquí las principales medidas previstas en Mais Habitação:

- Limitación del aumento del alquiler en los nuevos contratos

El valor de la renta inicial en los nuevos contratos de viviendas que hayan estado en el mercado de alquiler en los últimos cinco años no podrá superar el 2% respecto a la anterior. A este valor se le pueden sumar los coeficientes de actualización automática de los tres años anteriores (si no se han aplicado), considerándose un 5,43% respecto a 2023.

Esta limitación del 2% no se aplica a los contratos cuyo valor sea inferior a las rentas consideradas en el alquiler asequible.

- Incrementos de la deducción por IMI familiar

Aumenta el valor de la deducción en el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMI) que los ayuntamientos pueden conceder a los vecinos, en función del número de personas a su cargo. Actualmente esta deducción es de 20, 40 y 70 euros en función de si hay uno, dos, tres o más dependientes, respectivamente.

Con la entrada en vigor de la ley que regula Mais Habitação, el valor de la deducción aumenta a, en el mismo orden de dependientes, 30, 70 y 140 euros.

- Arrendamiento forzoso de viviendas vacías

Esta fue una de las medidas de Mais Habitação que más polémica generó y está dirigida a viviendas que lleven más de dos años desocupadas y situadas fuera del interior del país, teniendo los propietarios 90 días para responder tras ser notificados para realizar obras o utilizar el inmueble.

Si no hay respuesta del propietario en el plazo definido, el ayuntamiento podrá proceder al alquiler forzoso del inmueble.

También se prevé que el ayuntamiento pueda, a petición de cualquier interesado, determinar la supervisión de las condiciones de uso del inmueble.

No se consideran desocupadas, a estos efectos, las viviendas vacacionales, las que se encuentren desocupadas por encontrarse el respectivo propietario en un domicilio o prestando cuidados permanentes como cuidador informal y las de emigrantes, así como las de personas desplazadas por razones profesionales, sanitarias o de formación.

- Ganancias patrimoniales de viviendas vendidas al Estado y municipios exentas de IRPF

Las plusvalías resultantes de la venta de inmuebles al Estado o a los municipios están exentas del IRS, quedando exentas únicamente las obtenidas por residentes en la lista de territorios y países que Portugal clasifica como paraísos fiscales o las resultantes de ventas mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

Actualmente, el 50% de la plusvalía generada debe incluirse en el resto de ingresos, estando sujeta al IRS a tipos progresivos.

- Los beneficios fiscales para la rehabilitación urbana terminan para los fondos de inversión

La exención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRC) atribuida a las rentas obtenidas por los fondos de inversión constituidos entre 2008 y 2013 con activos en inmuebles objeto de rehabilitación urbana fue revocada, terminando también el beneficio fiscal atribuido a los titulares de participaciones en fondos de inversión. inversión.

No obstante, se prevé una reducción de la tributación de los fondos de inversión inmobiliaria y de las sociedades de inversión inmobiliaria cuando "al menos el 75% de sus activos sean inmuebles destinados al alquiler de viviendas a precios asequibles".

- Contribución extraordinaria sobre el alojamiento local

Los alojamientos locales (AL) pasarán a pagar una contribución extraordinaria (CEAL), cuya base imponible está constituida por la aplicación de un coeficiente económico (que tiene en cuenta la superficie del inmueble y los ingresos) y la presión urbanística. El tipo aplicable a esta base imponible es del 15% y no puede deducirse a la hora de determinar la base imponible del IRC.

Este CEAL deja fuera a los inmuebles residenciales que no constituyan unidades autónomas, ni partes o divisiones susceptibles de aprovechamiento independiente, así como a los AL que operen en vivienda propia permanente, siempre que la explotación no exceda de 120 días al año.

La tasa, otra de las medidas que más polémica generó, no se aplica a los inmuebles ubicados en el interior del país, reduciéndose el valor del 35% propuesto inicialmente por el Gobierno al 15%.

Por otro lado, el valor del activo fiscal (VPT) a efectos del IMI de las viviendas en alojamientos locales es siempre igual a 1, por lo que ya no se benefician de la reducción del coeficiente de envejecimiento que acompaña a la antigüedad del inmueble.

- Caducidad y revisión de los registros de alojamiento local

Los titulares de registros de AL inactivos deben aportar pruebas de que siguen ejerciendo su actividad en un plazo de dos meses a partir de la entrada en vigor de la nueva ley.

En caso de incumplimiento, las inscripciones serán canceladas, por decisión del presidente del consejo municipal territorialmente competente.

Las unidades de alojamiento local en vivienda propia y permanente cuyo funcionamiento no supere los 120 días al año no estarán sujetas a la caducidad del registro.

Las nuevas normas también establecen que los registros de alojamiento local se revisarán durante 2030 y, a partir de la primera revisión, se renovarán por cinco años.

La única excepción son los establecimientos de alojamiento local que ofrezcan garantía real para contratos de préstamo que aún no se hayan liquidado en su totalidad a 31 de diciembre de 2029.

- Los propietarios pueden oponerse a los nuevos alojamientos locales

A partir de ahora, los condóminos serán consultados previamente sobre los nuevos alojamientos locales que quieran operar en edificios destinados a viviendas. Por otra parte, se estipula que "el título constitutivo de la propiedad horizontal podrá modificarse mediante escritura pública, con el acuerdo de todos los condóminos".

- Suspensión de licencias de nuevos alojamientos locales

La expedición de nuevas licencias de alojamiento local fuera de los territorios interiores del país (baja densidad) quedará suspendida, de acuerdo con la nueva normativa.

Esta suspensión, que no se aplica a la explotación de inmuebles incluidos en el Fondo Revive Natureza ni a las comunidades autónomas, "se mantiene en todo o en parte del ámbito del municipio en el que se haya declarado la situación de déficit habitacional".

- Incentivo para trasladar las casas AL alquiler

Los propietarios que retiren sus casas de los alojamientos locales antes de finales de 2024 y las destinen al arrendamiento de vivienda estarán exentos del IRS o IRC en los alquileres hasta finales de 2029 y no estarán sujetos a ningún límite en la cuantía de la renta que pretendan percibir.

Para ello, el contrato de alquiler debe firmarse antes del 31 de diciembre de 2024, y sólo podrán optar a esta exención las viviendas que estén registradas como AL antes del 31 de diciembre de 2022.

- Renta antigua actualizada a la inflación

Los contratos de arrendamiento antiguos (anteriores a 1990) que no se hayan trasladado al Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos dejarán de prorrogarse y la renta se actualizará según la inflación y se beneficiará de la exención del IRS y del IMI. También está previsto pagar una indemnización a los arrendadores.

- Arrendar para subarrendar

Para aumentar la oferta en el mercado del alquiler, el Estado propone alquilar las viviendas vacías a particulares y subarrendarlas después.

La renta pagada al arrendador tendrá beneficios fiscales siempre que el contrato tenga una duración no inferior a cinco años y el valor del alquiler se ajuste a los precios y tipos establecidos en el Programa de Ayuda al Alquiler Asequible (PAA).

- El Estado paga los alquileres atrasados tras tres meses de incumplimiento

El Estado sustituirá al inquilino y pagará el alquiler en los casos en que haya incumplimiento durante más de tres meses, para reforzar el mercado del alquiler. De esta forma, corresponderá al Estado evaluar la situación del inquilino y podrá proceder al cobro de las cantidades pendientes utilizando los medios actualmente existentes para el cobro de otras deudas. Si el incumplimiento se debe a la falta de recursos, el caso se articula con la Seguridad Social.

El pago tiene un valor mensual máximo de 1,5 veces el salario mínimo nacional, hasta un límite total de un importe equivalente a nueve veces el salario mínimo nacional.

- Exención de plusvalías en la venta de inmuebles para pagar préstamo

El programa prevé la exención de la plusvalía en la venta de inmuebles familiares, siempre que el importe se destine a pagar el préstamo para la vivienda habitual del propietario o de sus descendientes.

Esta exención afecta a los inmuebles vendidos entre el 1 de enero de 2022 y el 31 de diciembre de 2024.

- Fin de los visados dorados

Con la entrada en vigor de la nueva ley, no se admitirán nuevas solicitudes de concesión de visados de residencia para actividades de inversión, lo que no afectará a la posibilidad de renovar las autorizaciones ya concedidas.

Las solicitudes de concesión y renovación de autorizaciones de residencia para actividades de inversión siguen siendo válidas, incluidas las que estén "pendientes de procedimientos de control previo en los ayuntamientos" en la fecha de entrada en vigor de la ley.

La concesión o renovación de autorizaciones de residencia por reagrupación familiar también queda excluida de la limitación adoptada.