Noch vor ein paar Jahren konnte man seine Immobilie ohne großen bürokratischen Aufwand vermieten. Die Mieteinnahmen mussten in einer jährlichen portugiesischen Steuererklärung angegeben werden, auch wenn die Gelder außerhalb Portugals verwaltet und vereinnahmt wurden. 2014 wurde es für Immobilien obligatorisch, eine AL-Touristenlizenz zu haben, und 2015 mussten Immobilieneigentümer beim Finanzamt und beim Sozialversicherungsamt als Selbstständige unter der so genannten Kategorie B für Mieteinnahmen registriert werden, um ihr "Vermietungsgeschäft" betreiben zu können. Langfristige Vermietungen sind Einkünfte der Kategorie F.

Registrierte Personen müssen in Portugal eine Steuererklärung abgeben, auch wenn keine Mieteinnahmen erzielt wurden, und dies ist einer der wenigen Fälle, in denen eine Steuererklärung ohne Einkünfte abgegeben werden kann und muss.

Sovereign meldet seine Kunden als Selbstständige an, stellt ihnen die erforderlichen Buchhaltungsdienste zur Verfügung und reicht ihre Steuererklärungen ein.

Es gibt jedoch einen sehr wichtigen Punkt, den Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien vermieten, beachten sollten.

Für Personen, die vor Januar 2021 registriert sind, besteht eine Kapitalertragssteuerpflicht, wenn sie ihre Immobilie im Rahmen der AL als touristisches Unternehmen nutzen.

Das Steuergesetz geht davon aus, dass die Immobilie an das Unternehmen übertragen wird, und wenn die Kunden ihre Selbstständigkeit aufgeben oder die Immobilie verkaufen, entsteht eine Kapitalgewinnsteuerpflicht. Diese Steuerpflicht kommt zu dem üblichen Kapitalgewinn aus dem Immobilienverkauf hinzu, der separat berechnet würde.

Aufgrund der im Jahr 2021 vorgenommenen Änderungen der Kapitalgewinnregelung für Immobilien im Rahmen von AL-Unternehmen müssen die registrierten Personen nun zwischen der alten und der neuen Regelung wählen. Diese Wahl kann nur in der diesjährigen Steuererklärung getroffen werden.

Die steuerlichen Auswirkungen können erheblich sein und sollten von Fall zu Fall geprüft werden.

Die Wahl zwischen dem "alten Regime" und dem "neuen Regime" gilt nur für diejenigen, die ihre Vermietungstätigkeit vor Januar 2021 ausgeübt haben. Wenn Sie Ihr Geschäft erst 2021 aufgenommen haben, wird das "neue Regime" angewandt, und eine Wahl ist nicht möglich.

Eine kurze Erklärung:

"Altes Regime"

Bis Januar 2021 galten die folgenden Regeln:

a. Es bestand eine Kapitalertragssteuerpflicht bei Einstellung der Tätigkeit, auch wenn die Immobilie nicht an einen Dritten verkauft wurde.

b. Der Gewinn wurde aus der Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie bei der Registrierung der Geschäftstätigkeit und dem Marktwert bei der Einstellung der Geschäftstätigkeit berechnet.

c. Die Steuerbehörden gehen davon aus, dass der Marktwert der VPT (Value Patrimonial) der Immobilie ist, wie er auf den Grundsteuerrechnungen des KAG ersichtlich ist.

d. Der Ausgangswert wird gemäß der Tabelle der jährlichen Indexierungskoeffizienten aktualisiert.

e. Bestimmte Verbesserungen und Kosten können mit dem Gewinn verrechnet werden.

f. Zum Zugewinn wird eine Abnutzungsabschreibung hinzugerechnet.

g. Das zu versteuernde Einkommen beträgt 95 % des Gewinns, und der endgültige Steuersatz für Gebietsfremde beträgt 25 %, während für Gebietsansässige ein progressiver Steuersatz gilt.

Nach dieser Regelung muss der Steuerpflichtige auch dann, wenn die Immobilie nicht verkauft wurde, den Veräußerungsgewinn im Jahr der Beendigung seiner Tätigkeit berechnen und zahlen.

"Neue Regelung"

Ab Januar 2021 können sich die neuen Regelungen je nach den individuellen Umständen positiv oder negativ auf den Steuerzahler auswirken.

Nach diesen neuen Regeln hat die Regierung die CGT-Pflicht auf die Einstellung der Geschäftstätigkeit verlegt, statt auf den Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie.

Es gibt zwei Möglichkeiten, den Gewinn zu berechnen:

1. Wenn die Immobilie drei Jahre nach dem Datum der Einstellung der Tätigkeit verkauft wird, wird der Kapitalgewinn so berechnet, als ob die Immobilie nie gewerblich genutzt wurde. Es gelten alle Regeln für den privaten Verkauf von Immobilien. Sovereign kann in diesen Fällen weitere Einzelheiten liefern.

2. Wenn die Immobilie innerhalb von 3 Jahren nach der Einstellung der Tätigkeit verkauft wird, wird der Veräußerungsgewinn wie ein Unternehmen berechnet. Es gelten ähnliche Regeln wie bei der "alten Regelung", jedoch mit einigen Unterschieden (siehe unten):

a. Die Kapitalertragspflicht besteht nur beim Verkauf.

b. Der Gewinn wird aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis auf der ursprünglichen Kaufurkunde der Immobilie und dem Verkaufspreis berechnet.

c. Die Marktwerte oder VPT werden nicht mehr berücksichtigt, da die Kauf- und Verkaufswerte die tatsächlichen Preise gemäß den notariellen Urkunden sind.

d. Verbesserungen und Kosten können nicht mit dem Gewinn verrechnet werden.

e. Der Erstkauf wird nicht gemäß der Tabelle der jährlichen Indexierungskoeffizienten aktualisiert.

f. Zum Gewinn wird eine Absetzung für Abnutzung hinzugerechnet.

g. Das zu versteuernde Einkommen beträgt 95 % des Gewinns und der endgültige Steuersatz für Nichtansässige beträgt 25 %, während für Ansässige der progressive Steuersatz gilt.

Bevor Sie Ihre Steuererklärung für 2021 einreichen, müssen Sie sich für eine Option entscheiden.

Das Team von Sovereign, das aus qualifizierten Buchhaltern besteht, kann Ihnen bei dieser Entscheidung helfen, indem es eine Simulation für die verschiedenen Szenarien erstellt.

Seit 1999 erfüllt das Büro von Sovereign in Lagoa die wachsende Nachfrage ausländischer Investoren, Residenten und Ruheständler nach steuerlicher Unterstützung. Mit seiner langjährigen Erfahrung im Umgang mit den portugiesischen Behörden weiß Sovereign, wie man seine Kunden sicher und in vollem Umfang steuerlich in Portugal betreut, und bietet Dienstleistungen wie steuerliche Vertretung, Einreichung von Steuererklärungen und Buchführung über Mieteinnahmen für Einzelpersonen oder Unternehmen an.

Zu den weiteren Spezialdienstleistungen der Sovereign Group gehören Aufenthalt und Einwanderung (Goldenes Visum und D7-Visum für passives Einkommen), Vermögensverwaltung, Treuhandverwaltung, Strukturierung von Unternehmen (CSP), ausländischer Immobilienbesitz, Altersvorsorge, maßgeschneiderte Unternehmens- und Privatkundenversicherungen sowie der Besitz und die Verwaltung von Jachten und Flugzeugen.

Die Sovereign Group ist stolz darauf, von einem lokalen Standort aus eine globale Reichweite zu haben. Sprechen Sie noch heute mit unseren Experten unter serviceinfo@sovereigngroup.com

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