Hace apenas unos años podías alquilar tu propiedad sin demasiada burocracia. Los ingresos por alquiler tenían que ser declarados en una declaración de impuestos portuguesa anual, incluso si los fondos se administraban y recibían fuera de Portugal. En 2014 se hizo obligatorio que las propiedades tuvieran una licencia turística AL y luego, en 2015, los propietarios tuvieron que darse de alta como autónomos en el departamento de impuestos y en la oficina de la seguridad social, bajo lo que se conoce como ingresos por alquiler de categoría B, para poder llevar a cabo su "negocio de alquiler". Los alquileres a largo plazo son ingresos de categoría F.

Las personas registradas deben presentar una declaración de impuestos en Portugal aunque no se hayan recibido ingresos por alquiler y esta situación es una de las pocas circunstancias en las que se puede y debe presentar una declaración de impuestos nula.

Sovereign da de alta a sus clientes como autónomos, les proporciona los servicios contables necesarios y presenta sus declaraciones fiscales.

Sin embargo, hay una cuestión muy importante que los propietarios que alquilan sus viviendas deben tener en cuenta.

Para las personas físicas dadas de alta antes de enero de 2021, existe una responsabilidad por plusvalía cuando las personas físicas utilizan su propiedad como negocio turístico en régimen de AL.

La Ley del Impuesto supone que la propiedad se transfiere al negocio y cuando los clientes se dan de baja como autónomos o venden la propiedad hay una responsabilidad de ganancia de capital. Esta responsabilidad se suma a la ganancia de capital de la venta de la propiedad habitual que se calcularía por separado.

Debido a las modificaciones de 2021 del régimen de plusvalía para los inmuebles de las empresas AL, las personas registradas deben elegir ahora entre el régimen antiguo y el nuevo, elección que sólo puede hacerse en la presentación de impuestos de este año.

Las implicaciones fiscales pueden ser importantes y deben evaluarse caso por caso.

La elección entre el "antiguo régimen" y el "nuevo régimen" sólo se aplica a quienes hayan ejercido su actividad empresarial de alquiler antes de enero de 2021. Si no ha iniciado su actividad empresarial hasta 2021, se aplicará el "nuevo régimen" y no es posible ninguna opción.

Una breve explicación:

"Antiguo Régimen"

Hasta enero de 2021, las normas eran las siguientes:

a. Existía la obligación de pagar la plusvalía al cancelar la actividad, aunque no se vendiera el inmueble a un tercero.

b. La ganancia se calculaba entre la diferencia entre el valor de mercado del inmueble en el momento del alta de la actividad y el valor de mercado en el momento del cese de la actividad.

c. La Agencia Tributaria asume que el valor de mercado es el VPT (Valor Patrimonial) del inmueble tal y como se puede ver en los recibos del IMI.

d. El valor inicial se actualiza según la tabla de coeficientes de indexación anual.

e. Algunas mejoras y gastos pueden compensarse con la ganancia.

f. Se añade a la ganancia una depreciación por desgaste.

g. La base imponible es el 95% de la ganancia y el tipo final para los no residentes es del 25%, mientras que para los residentes la tributación es a tipos progresivos.

Con este régimen, aunque no se venda el inmueble, el contribuyente deberá calcular y pagar la plusvalía en el año de baja de su actividad.

"Nuevo régimen"

A partir de enero de 2021, la nueva normativa puede beneficiar o tener un impacto negativo para el contribuyente, dependiendo de las circunstancias individuales.

Con esta nueva normativa, el Gobierno ha cambiado la obligación de pagar el CGT en el momento del cese de la actividad, en lugar de hacerlo en el momento de la venta del inmueble.

Hay dos formas posibles de calcular la ganancia:

1. Si la propiedad se vende 3 años después de la fecha de cancelación de la actividad, la ganancia de capital se calcula como si la propiedad nunca estuvo bajo un negocio. Se aplican todas las normas de la venta privada de bienes inmuebles. Sovereign puede proporcionar más detalles en estos casos.

2. Si el inmueble se vende en los 3 años siguientes a la cancelación de la actividad, la plusvalía se calcula como si se tratara de un negocio. Se aplican normas similares a las del "antiguo régimen" pero con algunas diferencias como las que se indican a continuación:

a. La responsabilidad de la plusvalía es sólo con la venta.

b. La ganancia se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra en la escritura inicial de compra del inmueble y el precio de venta

c. Ya no se consideran los valores de mercado o VPT, ya que los valores de adquisición y venta son los precios reales según las escrituras notariales.

d. Las mejoras y los gastos no se pueden compensar con la ganancia.

e. La compra inicial no se actualiza según la tabla de coeficientes de indexación anual.

f. Se añade a la ganancia una depreciación por desgaste.

g. La base imponible es el 95% de la ganancia y el tipo final para los no residentes es el 25%, mientras que para los residentes son los tipos progresivos.

Antes de presentar su declaración de la renta de 2021, debe decidir qué opción desea.

El equipo de contables totalmente cualificados de Sovereign puede ayudarle a tomar esta decisión proporcionándole una simulación para cada uno de los diferentes escenarios.

Desde 1999, la oficina de Sovereign en Lagoa atiende la creciente demanda de asistencia fiscal de inversores extranjeros, residentes y jubilados. Con una amplia experiencia en el trato con las autoridades portuguesas, Sovereign sabe cómo mantener a sus clientes seguros y en pleno cumplimiento de sus impuestos en Portugal, ofreciendo servicios como la representación fiscal, la presentación de las declaraciones de impuestos y los servicios de contabilidad de las rentas de alquiler para particulares o empresas.

Otros servicios especializados del Grupo Sovereign son: residencia e inmigración (Golden Visa y visado de ingresos pasivos D7), gestión de patrimonios, gestión de fideicomisos, estructuración de entidades corporativas (CSP), propiedad de inmuebles en el extranjero, pensiones, seguros corporativos y de clientes privados a medida, así como propiedad y gestión de registro de yates y aviones.

El Grupo Sovereign se enorgullece de tener un alcance global desde un punto de entrega local, así que hable con los expertos hoy mismo en serviceinfo@sovereigngroup.com

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