La redacción final del proyecto de ley recientemente revelada para su debate parlamentario no parece ser tan extrema como se temía en un principio. Está previsto que los Golden Visas que los inversores ya hayan solicitado o deseen renovar se conviertan en un régimen especial de visado D2 (Emprendedor), manteniendo el requisito de siete días al año de residencia para sus titulares. No se aplicarán medidas retroactivas, que habían suscitado fuertes críticas. El Gobierno también propone autorizar permisos de residencia por inversión a quienes inviertan en apoyo de "la producción artística y la recuperación o mantenimiento del patrimonio cultural". Sin embargo, se eliminará la opción de invertir en bienes inmuebles.


¿Ayudará realmente a resolver el problema de la vivienda la decisión de cerrar la vía de inversión más popular en Portugal? El programa Golden Visa ha sido objeto de gran controversia desde hace ya varios años, y algunos lo culpan de la crisis inmobiliaria del país. Sin embargo, la realidad es mucho más compleja que eso, y a menudo se exagera el impacto del programa en el mercado inmobiliario. Veamos si el Golden Visa realmente empeora la situación y exploremos cómo podrían utilizarse las inversiones extranjeras para abordar este problema.


La crisis inmobiliaria en Portugal


¿Cuál es la gravedad del problema?


La crisis de la vivienda en Portugal es un problema complejo que afecta a un número creciente de ciudadanos. El precio medio de venta de viviendas en Portugal en el 3er trimestre de 2022 fue de 1.492 euros/m2, lo que representa una tasa de crecimiento interanual del +13,5%, un aumento significativo respecto al año anterior. Este crecimiento se observó en todas las subregiones, excepto en Viseu Dão Lafões. Las tres subregiones con los precios medios de la vivienda más elevados fueron el Algarve y las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, que también registraron los valores más altos en ambas categorías de residencia fiscal del comprador.


La crisis de la vivienda en Portugal es especialmente difícil para las familias con bajos ingresos, ya que algo más de la mitad de los trabajadores portugueses ganaron menos de 1.000 euros al mes el año pasado, según las estadísticas del Ministerio de Trabajo. En el caso de los menores de 30 años, las cifras son aún más preocupantes: cerca del 65% de los representantes de este grupo de edad ganan menos de 1.000 euros. Esto significa que la vivienda es cada vez más inasequible para una parte importante de la población. Entre 2020 y 2021, los precios de la vivienda en Portugal se dispararon un 157%, mientras que los alquileres lo hicieron un 112% entre 2015 y 2021, según la agencia de estadísticas de la Unión Europea Eurostat. En los últimos doce años, el precio de la vivienda en Portugal se ha disparado más de un 80%, superando la media de la Unión Europea.


Según datos recogidos por Confidencial Imobiliario, los alquileres en Lisboa, un popular destino turístico, han subido un 65% desde 2015 y los precios de venta se han disparado un 137% en el mismo periodo. El año pasado, los alquileres aumentaron un 37%, más que en Barcelona o París, según Casafari, otra empresa de datos inmobiliarios.


El portal inmobiliario Imovirtual realizó un estudio según el cual el alquiler medio de un piso de un dormitorio en Lisboa ronda los 1.350 euros, mientras que el salario mínimo mensual es de sólo 760 euros.


Como consecuencia de los bajos salarios y los elevados alquileres, Lisboa se sitúa como la tercera ciudad menos viable del mundo para vivir, según un estudio de la correduría de seguros CIA Landlords. La actual tasa de inflación del 8,2% en Portugal no ha hecho sino agravar el problema.


La crisis de la vivienda en Portugal también está provocando condiciones de hacinamiento, ya que más del 10% de la población vive actualmente en esas condiciones, según una encuesta publicada en agosto por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La región del Algarve, que tiene el precio medio de la vivienda más alto del país, registra el peor índice de congestión, con un 13,7%, seguida de cerca por las áreas metropolitanas de Lisboa (13%) y Oporto (11,3%).


¿Qué sugiere el Gobierno?


Además de poner fin al programa Golden Visa, el Gobierno portugués tiene previsto adoptar otras medidas para atajar la crisis de la vivienda. Estas medidas incluyen obligar a los propietarios de viviendas desocupadas a alquilarlas, dando prioridad a los inquilinos más jóvenes, a las familias monoparentales y a las familias que hayan experimentado una caída significativa de sus ingresos. El Gobierno también ha puesto un tope a los aumentos de renta en los nuevos contratos de alquiler, limitándolos a no más de un 2% por encima del contrato anterior.


Otra medida significativa introducida es la suspensión de nuevas licencias para alquileres vacacionales de corta duración a través de plataformas de alojamiento turístico, excepto en zonas rurales. Con esta medida se pretende aliviar la presión sobre el mercado inmobiliario reduciendo el número de propiedades disponibles para alquileres de corta duración y haciéndolas disponibles en su lugar para alquileres de larga duración.


El Gobierno también está tomando medidas para convertir locales comerciales en viviendas residenciales, con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas disponibles. Esta medida está especialmente dirigida a las zonas urbanas donde las propiedades comerciales pueden estar vacías o infrautilizadas, mientras que la demanda de vivienda sigue creciendo.


¿Son los titulares de visados dorados responsables de la situación de la vivienda?


Algunas estadísticas importantes


El programa Golden Visa se puso en marcha en 2012. Hasta febrero de 2023, se han concedido un total de 11.758 Golden Visas, junto con 19.171 permisos de residencia para familiares. El programa ha tenido especial éxito a la hora de atraer inversiones inmobiliarias, con 10.755 Visados de Oro concedidos a través de la compra de inmuebles, y un total de 6.118 millones de euros invertidos en el sector inmobiliario de una inversión total de 6.852 millones de euros.


El Primer Ministro, Antonio Costa, ha criticado duramente el elevado volumen de inversión inmobiliaria y el escaso número de puestos de trabajo creados. A pesar de la popularidad del programa a la hora de atraer inversión extranjera, Costa ha destacado que sólo se han creado 22 puestos de trabajo a través del programa, lo que considera una gran debilidad. En su opinión, el hecho de centrarse en la inversión inmobiliaria ha provocado una posible inflación de los precios de los inmuebles y una oportunidad perdida para atraer inversiones en otros sectores que podrían crear más puestos de trabajo y contribuir al crecimiento económico a largo plazo.


El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó su último informe estadístico sobre construcción y vivienda en 2022, que abarca los años 2015 a 2021. El informe indica que en este periodo se comercializaron 165.682 viviendas, un nuevo máximo que supone un crecimiento del 20,5% respecto a 2020.


Aunque la infografía facilitada por el INE no permite conocer el número exacto de viviendas comercializadas, es posible aproximar que entre 2015 y 2021 se comercializaron 934.000 unidades habitacionales en base al siguiente gráfico. El informe de construcción y vivienda de 2015 muestra que se intercambiaron aproximadamente 240.000 unidades entre 2012 y 2014, lo que da como resultado un total de 1.174.000 unidades intercambiadas desde 2012, cuando se puso en marcha el programa Golden Visa, hasta 2021, que refleja las estadísticas disponibles más recientes.

Créditos: Imagen suministrada; Autor: Cliente;

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Otros cálculos realizados utilizando las estadísticas del SEF revelan que, a finales de 2021, se habían obtenido 8.911 Golden Visas a través de la vía de la inversión inmobiliaria. Esto significa que las 8.911 compras inmobiliarias realizadas por inversores de Golden Visa representan aproximadamente el 0,76% de las 1.174.000 unidades negociadas desde el lanzamiento del visado en 2012.


"En los últimos 10 años, el total de solicitudes familiares alcanzó las 19.000. ¿Alguien piensa en serio que una compra anual de 1.900 pisos hizo subir los precios de la vivienda? Ridículo", apoya el director general en Discus Holdings Ltd, un grupo de empresas que proporciona la migración de inversión, Laszlo Kiss, que tiene 32 años de experiencia en la industria.


Dividiendo el total de las inversiones inmobiliarias realizadas por los titulares del Visado Dorado entre el número de Visados Dorados expedidos por la vía de la compra de inmuebles, podemos ver que el coste medio de una sola compra inmobiliaria por parte de los participantes en el programa es de 568.863 euros. Obviamente, las propiedades en este rango de precios no son las que actualmente faltan en el mercado inmobiliario portugués y, si estamos considerando la compra de múltiples unidades con fines de alquiler, estas unidades ya están en el mercado de alquiler. Además, una parte de las inversiones inmobiliarias realizadas a través del programa Golden Visa incluye propiedades comerciales, particularmente en la industria hotelera.


Si hablamos de inversores extranjeros que compran propiedades en Portugal pero no obtienen el Visado de Oro, su contribución al mercado inmobiliario también es insignificante. Por ejemplo, en el primer semestre de 2022, los inversores internacionales representaron sólo el 3% de todas las transacciones inmobiliarias. Para enfatizar el pequeño porcentaje de compras realizadas por los solicitantes de Golden Visa, contribuyeron a solo el 0,6% de todas las transacciones durante el mismo período.


Si los Golden Visas no son la causa del problema, ¿entonces qué lo es?


"La principal razón del aumento de los precios inmobiliarios en España y en Portugal (entre otros muchos países) es la política de sus Bancos Centrales de mantener los tipos de interés del euro casi a cero. ¿Quién no quiere conseguir una hipoteca a 20 años por un tipo de interés del 1,5% con cuotas mensuales bajas?", opina Laszlo Kiss. Sin embargo, hay diferentes factores que se suman a esta crisis.


Los expertos atribuyen la situación al hecho de que solo se ha construido una casa por cada diez vendidas desde 2018, lo que ha creado una escasez de opciones de vivienda asequible. La oferta de inmuebles es cada vez más insuficiente para satisfacer la elevada demanda. "Necesitamos encontrar más oferta para la demanda existente para que los precios puedan estabilizarse", dice Ricardo Reis, gerente de la agencia Century 21 Newlife, en su reciente entrevista con Euronews. Hay varias cuestiones que han contribuido a esta escasez.


Turismo


Una de estas cuestiones es el flujo turístico, en constante crecimiento. Portugal atrajo un récord de más de 26 millones de turistas extranjeros en 2019 y 15,3 millones de euros el año pasado, lo que supone un aumento del 158% tras el año anterior de restricciones pandémicas. En 2023, se espera un aumento del 33%. La falta de opciones de alojamiento disponibles ha provocado un aumento de las firmas de los lisboetas para celebrar un referéndum que ponga fin al alquiler vacacional de corta duración en Lisboa.


Un estudio realizado por la Escuela de Economía y Gestión de la Universidad de Oporto en 2021 investigó el impacto de la transferencia de viviendas residenciales a alojamientos turísticos en el mercado inmobiliario de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto. Los resultados revelaron que la liberalización de los alquileres a corto plazo (RPT) tuvo un efecto significativo en los precios de la vivienda en los municipios con un mayor porcentaje de viviendas convertidas al turismo. El estudio estimó que un aumento del 1% en los RPT provocó un aumento medio del 14% y del 21,3% en los precios de la vivienda en Lisboa y Oporto, respectivamente. Esto sirve como aproximación al impacto medio sobre los precios de la vivienda de una disminución agregada de la oferta de viviendas, aunque sin controlar otros factores, que harían que el coeficiente fuera menor.


El estudio también proporcionó pruebas empíricas de este impacto, afirmando que desde enero de 2011 hasta diciembre de 2019, la proporción acumulada de viviendas transferidas a STR en los municipios de Lisboa y Oporto fue del 5,787% y del 5,475%, respectivamente. En el mismo período, los precios de la vivienda aumentaron un 76,9% en Lisboa y un 79% en Oporto. Estos resultados sugieren que la transferencia de viviendas residenciales a viviendas turísticas a través del STR tuvo un efecto significativo en los precios de la vivienda, dando lugar a aumentos sustanciales tanto en el área metropolitana de Lisboa como en la de Oporto.


La investigación también identificó que los municipios con una mayor proporción de RTS tenían bajas elasticidades de la vivienda, lo que indica que los ajustes a la conversión de bienes inmuebles de vivienda a turismo se hicieron principalmente mediante el aumento de los precios de la vivienda en lugar de aumentar las cantidades de oferta. Esta consecuencia inesperada de permitir a los propietarios transferir bienes inmuebles de la vivienda al turismo fue un aumento extremo del precio de la vivienda debido a una oferta de vivienda inelástica.


Alto flujo de inmigración


Portugal ha visto aumentar su población inmigrante por séptimo año consecutivo, alcanzando un total de 752.252 personas en 2022, según datos del SEF. Esto supone un aumento de 58.365 inmigrantes en comparación con el año anterior, lo que representa un incremento del 8,3%. Mientras tanto, el número de Visados de Oro recibidos por los inversores extranjeros y sus familiares fue de 1.281 y 1.588, respectivamente, lo que representa sólo el 0,38% del flujo total de inmigración en 2022.


Las poblaciones de inmigrantes que más han crecido en Portugal en el último año proceden de Brasil e India. La comunidad brasileña sigue siendo el mayor grupo de inmigrantes en Portugal, con más de 230.000 individuos, lo que refleja un aumento del 13% desde 2021. Del mismo modo, la comunidad india también ha crecido un 13% hasta alcanzar alrededor de 34.000 residentes, lo que la convierte en la cuarta población inmigrante más grande de Portugal.


A diferencia de los inversores que utilizan el programa Golden Visa, los inmigrantes que llegan a Portugal a través de diferentes tipos de visados nacionales D, como empresarios individuales, ingresos pasivos o nómadas digitales, a menudo buscan opciones de vivienda más asequibles, lo que puede conducir a una mayor competencia con la población local en el mercado inmobiliario, especialmente en el sector del alquiler.


Sin embargo, los inmigrantes representan sólo el 7,3% de la población portuguesa total, que asciende a 10.270.865 personas. Esto implica que si el ritmo y el volumen de construcción fueran suficientes, se podría satisfacer potencialmente la demanda.


Escasez de vivienda social


La escasez de viviendas sociales es un aspecto crítico de la crisis general de la vivienda, ya que afecta directamente a las poblaciones vulnerables. Según Pedro Nuno Santos, Ministro de Infraestructuras y Vivienda, la vivienda social constituye sólo el 2% de todas las viviendas públicas de Portugal, en contraste con Viena, donde representa el 60% del parque de viviendas.


El Ayuntamiento de Lisboa es reconocido como el mayor propietario inmobiliario de Portugal, con la propiedad de 25.000 viviendas sociales, pero actualmente no todas estas viviendas están adjudicadas. En julio de 2022, 1.690 viviendas sociales estaban sin adjudicar debido a la necesidad de renovación, según informó Filipa Roseta, teniente de alcalde de Vivienda de Lisboa. A pesar de haber recibido 6.000 solicitudes de familias necesitadas, en ese momento sólo había 36 viviendas sociales vacantes.


Sin embargo, el requisito de aprobación del proyecto de reconstrucción por parte del ayuntamiento de Lisboa antes de renovar la casa supone otro reto. Esto contribuye a la inadecuada velocidad de aprobación de los proyectos y, en consecuencia, a los bajos índices de construcción.


Índices de construcción


Como se mencionó anteriormente, la relación de una casa construida por cada diez vendidas desde 2018 es motivo de preocupación. Nuestra experiencia con socios y fondos de inversión inmobiliaria muestra que el proceso de aprobación de nuevos proyectos de desarrollo o construcción en el municipio de Lisboa puede tardar hasta dos años debido a los procedimientos burocráticos.


De acuerdo con el último informe de estadísticas de construcción y vivienda, en 2021, un total de 15.065 edificios fueron autorizados para la nueva construcción de viviendas familiares en Portugal, con otros 4.900 edificios autorizados para la renovación. Sin embargo, estas cifras son insuficientes para satisfacer las necesidades de los 1,027 millones de personas que viven en condiciones de hacinamiento, por no hablar de otros grupos afectados por la crisis de la vivienda.


Aunque ha habido un ligero aumento en las tasas de aprobación de proyectos de renovación y construcción en 2021, con un aumento del 12,6% en comparación con 2020 y un aumento del 14,1% en comparación con 2019 para edificios nuevos, y un aumento del 1,5% para proyectos de renovación, las cifras siguen siendo insuficientes. En 2021, se terminaron aproximadamente 22.384 viviendas en el país, lo que representa un aumento del 10,2% respecto al año anterior.


Aunque en los dos últimos años se ha producido una cierta mejora en los índices de aprobación y construcción, siguen siendo insuficientes para satisfacer las necesidades de la población. En lugar de cerrar los programas para la inversión extranjera en el sector inmobiliario, puede ser más sensato utilizar estas inversiones para estimular las tasas de construcción y abordar la crisis de la vivienda de manera más eficaz.


¿Cómo puede utilizarse la inversión extranjera para combatir la crisis inmobiliaria?


Portugal no es el único país que se enfrenta a una crisis inmobiliaria. Otras capitales europeas, como Berlín, Madrid y París, también se enfrentan a problemas similares, aunque en distintos grados. Según el Foro Económico Mundial, la pandemia del COVID-19 aceleró la escasez de viviendas en todo el mundo. Los cierres y las prohibiciones de construcción han hecho que los precios del suelo se disparen en todo el mundo, lo que ha provocado importantes retrasos para los promotores. Además, las interrupciones en la cadena de suministro, la escasez de materiales y los problemas laborales han dificultado aún más la oferta de nuevas viviendas. La inflación generalizada también ha provocado que la economía de los proyectos sólo sea viable a niveles de venta y alquiler superiores a los previstos inicialmente.


¿Cómo pueden las ciudades utilizar la inversión extranjera en el sector inmobiliario para hacer frente a la crisis de la vivienda?


  • Donaciones al fondo nacional.

    Los países que sufren la crisis de la vivienda podrían adoptar la opción de inversión del Fondo de Crecimiento Sostenible, que ofrecen los cinco países del Caribe: Antigua y Barbuda, Dominica, Granada, Santa Lucía y San Cristóbal y Nieves (nota: el nombre exacto del fondo puede variar de un país a otro). Esto permite a los inversores aportar una determinada cantidad de dinero a un fondo nacional de desarrollo a cambio de la ciudadanía. Portugal y otros países europeos podrían introducir un programa similar, ofreciendo a los inversores un permiso de residencia a cambio de una donación importante a un fondo similar que utilice este dinero para aumentar los índices de construcción.


    El Programa del Inversor Individual de la República de Malta, que pasó a denominarse Política de Naturalización del Inversor Excepcional de Malta en 2021, exige 750.000 euros para un periodo de residencia de 12 meses y concede la ciudadanía al inversor tras este periodo. En su pico de popularidad en 2016, el programa atrajo 279,9 millones de euros en donaciones, y 121,8 millones de euros en el año post-pandémico de 2020, último año del que se compartieron estadísticas. Los países caribeños no están muy dispuestos a compartir información sobre sus programas de ciudadanía, pero podemos estimar que en 2022 Granada obtuvo aproximadamente 96,93 millones de dólares en donaciones de inversores, ya que el 27% eligió esta opción para solicitarla. En Antigua y Barbuda, la opción de la donación es mucho más popular, ya que el 89,5% de los inversores eligieron la opción del fondo estatal en 2020-2022. Aunque no conocemos las cifras exactas de ganancias, podemos ver que las donaciones estimulan el desarrollo en estas islas. Antigua y Barbuda utiliza el dinero aportado al fondo estatal para desarrollar los sectores del turismo, la agricultura, los servicios y los metales preciosos del país. Por ejemplo, utilizó 45 millones de dólares para ampliar el aeropuerto.


    Ahora hagamos algunos cálculos: si la mitad de los solicitantes portugueses de Golden Visa del año pasado eligen la opción de la donación, fijándose las donaciones en un nivel razonable de 100.000 euros (ya que, al fin y al cabo, no se trata de un programa de ciudadanía por inversión), eso significaría que el presupuesto del país recibiría 64 millones de euros. Con un precio medio de construcción de 492 euros por metro cuadrado (según el último informe del INE), se podrían construir aproximadamente 129.900 metros cuadrados de viviendas para alquiler social o asequible.


    Laszlo Kiss, director general de Discus Holdings Ltd, cree que con las donaciones salen ganando tanto los países como los inversores. "Es un claro ganador para el presupuesto gubernamental, ya que es dinero que se destina a nobles causas sociales", afirma.


  • Reparar las viviendas abandonadas

    En Lisboa, 25.999 edificios están desocupados, lo que representa alrededor del 15% de todas las viviendas de la ciudad. Estos edificios suelen estar abandonados durante largos periodos de tiempo y necesitan ser renovados. Se podría presentar a los inversores la oportunidad de comprar y reparar una parte de estos edificios con la obligación de convertirlos posteriormente en hoteles para aliviar la presión de las viviendas turísticas sobre los alojamientos locales. Otra parte de estos edificios podría convertirse en viviendas sociales mediante donaciones al fondo nacional, como se ha sugerido anteriormente. Alternativamente, se podría dar a los inversores la opción de comprar y renovar las casas para después alquilarlas con el precio máximo de alquiler limitado por las autoridades a cambio del permiso de residencia y de incentivos fiscales sobre los ingresos del alquiler.


  • Construcción de los nuevos edificios de alquiler.

    Pedro Vicente, de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios, cree que crear la opción de invertir directamente en la construcción de casas para alquilar "sería el factor más relevante que daría a Golden Visa un verdadero sentido, ayudando a resolver esta crisis de vivienda que vivimos en Portugal". "Junto con los beneficios fiscales (6% de IVA para este tipo de construcción), Golden Visa serviría para constituir una verdadera industria de construcción para alquiler que, en manos de las empresas, daría resultados en un corto período de tiempo", afirma.


  • Inversión inmobiliaria comercial.

    Los límites a los inversores extranjeros pueden limitarse a la compra de inmuebles comerciales para el programa Golden Visa. Esto no les quita el derecho a comprar propiedades residenciales para vivir, pero les obliga a invertir en propiedades comerciales para obtener el permiso de residencia. Esto atraería dinero a la economía y crearía oportunidades de empleo. En caso de que la propiedad comercial sea un hotel, también aliviará la presión sobre el mercado de viviendas turísticas y ayudará a satisfacer la alta demanda sin utilizar más viviendas locales.


    • La opción de los bonos del Estado que utilizan algunos países, por ejemplo Hungría, puede no ser el mejor enfoque para Portugal, según los expertos. "España y Portugal pueden financiarse, sobre todo a tipos bajos de los mercados financieros, por lo que una inversión en bonos no genera ventajas financieras serias para el país. Esta fue una de las principales razones por las que Bulgaria suspendió su programa de ciudadanía", afirma Laszlo Kiss, agente autorizado por el gobierno para el programa húngaro.


    Para hacer frente a la preocupación por los posibles problemas de blanqueo de dinero asociados al programa Golden Visa, hay dos vías posibles para aliviar esos temores. En primer lugar, se podrían imponer restricciones a los titulares de pasaportes de determinados países considerados inseguros, limitando su derecho a solicitarlos. En segundo lugar, podría aplicarse un proceso de conformidad más riguroso, inspirándose en los diligentes procedimientos de Malta, que se asemejan a los de un banco. Esto permitiría un cuidadoso proceso de selección para minimizar el riesgo de conceder permisos de residencia a los participantes en el programa de inversión.


    En resumen, el programa Golden Visa modificado ideal ofrecería diversas opciones de inversión inmobiliaria con el objetivo de aumentar la oferta en el mercado de la vivienda, garantizando al mismo tiempo la seguridad desde la perspectiva del Estado y manteniendo la rentabilidad para los inversores. Hay muchos ejemplos de éxito en otros países que las autoridades portuguesas podrían tomar como referencia.


    Tras perder la oportunidad de obtener un permiso de residencia por la vía de la inversión inmobiliaria, los inversores extranjeros podrían empezar a buscar oportunidades de inversión más estables y transparentes en otros países. En general, la imagen internacional de Portugal se verá dañada, lo que hará que el país sea menos atractivo comercialmente, mientras que la crisis inmobiliaria seguirá sin resolverse. En cambio, la inversión extranjera puede utilizarse como una de las medidas para abordar el problema, estimulando la inversión en renovación y el negocio hotelero, o creando diferentes programas de donaciones.


    Pedro Vicente, de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios, no cree que el Gobierno dé marcha atrás y mantenga el programa en alguna forma modificada. Sin embargo, mantenemos la esperanza de que las autoridades consideren la creación de una solución que sea beneficiosa para los inversores y la economía, al tiempo que pueda ayudar en la lucha contra la crisis.