Actualización del mercado inmobiliario a mediados de año

En esta entrada del blog, voy a echar un vistazo general al mercado inmobiliario portugués en los últimos 6 meses y cómo se refleja en la situación actual.

Mi nombre es Ana Caramujo y soy la fundadora y CEO de Savvy Cat Realty.

Savvy Cat Realty es una agencia de Reubicación e Inversión, creada y compuesta por locales, que apoya a los expatriados a establecerse en Portugal de forma sostenible y positiva. Transparencia y servicios personalizados son nuestro lema, ya que nuestro objetivo es ser su guía en el interior, con el fin de conseguir que se establecieron en el lugar adecuado para su estilo de vida deseado en el primer intento! No dude en ponerse en contacto con Savvy Cat Realty directamente en contact@savvycatrealty.com, estaremos encantados de ayudarle! También visite nuestro sitio web en www.savvycatrealty.com - compartimos un montón de información útil sobre Portugal y todos nuestros servicios y precios se enumeran allí.

Contrariamente a las predicciones sobre el estallido de una burbuja, el mercado inmobiliario portugués ha sido testigo de un aumento de la demanda. A pesar de los informes que sugieren una caída inminente, los precios en lugares populares como Lisboa se han mantenido estables o incluso han aumentado.

De hecho, desde 2017, los precios medios anuales de la vivienda han aumentado a un ritmo del 9,7%. Solo en el último año, hasta septiembre de 2022, el índice de precios residenciales de Confidencial Imobiliário muestra un aumento interanual del 19,4%.

A pesar del aumento de los precios, la oferta de viviendas no ha seguido el ritmo de la demanda. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que, entre enero y septiembre de 2022, sólo entraron en el mercado unas 14.000 viviendas nuevas, lo que supone un modesto crecimiento del 1,6% respecto al mismo periodo de 2021. Además, el número de licencias de construcción de inmuebles residenciales también experimentó un descenso del 0,7% en comparación con 2021.

Las medidas del Gobierno y la polémica del Golden Visa

Otro factor importante que contribuyó a un efecto "montaña rusa" en el mercado fueron las Nuevas Medidas de Vivienda - para abordar la crisis de vivienda a la que se enfrentan los ciudadanos portugueses, el Gobierno propuso nuevas medidas de vivienda, incluyendo la terminación del programa de visado dorado.

Esta decisión provocó una considerable incertidumbre e inestabilidad tanto en el mercado inmobiliario como en la economía nacional en general. Mientras que el mercado de la vivienda para los locales no se ha visto afectado significativamente por estas medidas, el mercado de los inversores ha experimentado retrocesos, con algunos inversores retirándose debido a los cambios propuestos.

El anuncio del Gobierno sobre la finalización retroactiva del programa de visados dorados provocó una avalancha de personas que querían aprovechar las ventajas del programa antes de que finalizara. Sin embargo, muchos inversores a gran escala se están conteniendo, debido a la ruptura de confianza resultante de la propuesta del Gobierno portugués, y los grandes fondos esperan un desplome del mercado (en el gran mercado de promoción e inversión inmobiliaria) tras la terminación del programa. Estos fondos parecen haberse retirado del mercado de inversión inmobiliaria en busca de un panorama de inversión más favorable, que probablemente se producirá hacia mediados de 2024.

Aunque el mercado residencial se ha mantenido más o menos igual en los últimos 6 meses, la obtención de créditos y préstamos se ha vuelto mucho más difícil debido a los criterios más estrictos y a los tipos de interés más altos provocados por el Euribor. La reciente subida de los tipos de interés ha agravado aún más la actual crisis inmobiliaria, que se ha ido intensificando a lo largo de los años.

El tramo medio del mercado puede experimentar efectos más significativos debido a los préstamos a tipo variable, lo que podría dar lugar a embargos en este segmento.

Según el estudio "Accesibilidad a la vivienda en Portugal", patrocinado por Century 21, indica un claro deterioro de la asequibilidad de la vivienda en todo el país entre 2019 y 2022. Durante este período, los precios de la vivienda en todo el país aumentaron un promedio del 38%, mientras que el aumento medio de los ingresos disponibles para las familias en los distritos de la capital fue solo del 9%.

A pesar de las predicciones de una importante afluencia de propiedades embargadas que llevaría a un colapso del mercado, la realidad hasta ahora ha sido diferente. La demanda sigue siendo alta, lo que hace que el número de propiedades embargadas, todavía bajo, se compre rápidamente. Además, es poco probable que los embargos sean suficientes para provocar una caída del mercado. Aunque es posible que se produzca un ligero descenso de los precios o una ralentización en el mercado residencial, es poco probable que se produzca una caída drástica de los precios.

Los precios del alquiler también han aumentado. Según datos de "Confidencial Imobiliário", el precio por metro cuadrado de las propiedades alquiladas ha aumentado un 35% de media desde 2018. Por ejemplo, una casa de 100 metros cuadrados que se alquilaba por 880€ en 2019 alcanzó los 1.190€ a finales del año pasado. Aunque Lisboa sigue siendo la zona más cara para alquilar una vivienda, con precios medios de 15,8€ por metro cuadrado, Matosinhos ha sido testigo del mayor aumento en el alquiler medio contratado, con un crecimiento anual de aproximadamente el 12% entre 2019 y 2022.

Otro posible efecto secundario derivado de la nueva medida en materia de vivienda se refiere a las inversiones en alquiler, en particular los alquileres a largo plazo. Los propietarios se ven incapaces de aumentar el alquiler o rescindir los contratos, lo que probablemente provocará una disminución del interés de los inversores en alquiler. El impacto global de estas medidas en el mercado del alquiler sigue siendo incierto, pero es probable que tenga consecuencias negativas a largo plazo, que agraven aún más la crisis de la vivienda, y especialmente la crisis del alquiler.

Es esencial que los compradores potenciales comprendan el estado actual del mercado inmobiliario portugués.

El mercado inmobiliario en Portugal ha experimentado cambios significativos desde 2021. Durante la pandemia, el mercado fue impulsado en gran medida por los compradores internos, ya que la mayoría de los compradores extranjeros fueron disuadidos, lo que llevó a precios más negociables, ya que los vendedores de propiedades estaban dispuestos a bajar sus precios, a veces llegando a 30-40% de caída de precios.

Sin embargo, la situación actual es muy diferente. Es importante destacar que los listados, en general, ya no están inflados en un 10-20%. De hecho, las zonas de alta demanda están experimentando una escasez de oferta que no sigue el ritmo de la demanda, lo que hace que el precio de venta sea el precio final.

Créditos: Imagen suministrada; Autor: Cliente;

Las negociaciones son, por supuesto, todavía posible y Savvy Cat Realty se esfuerza por negociar cuando sea factible, pero tenga en cuenta que en el mercado actual muchos precios de lista son simplemente no negociables.

Además, ha habido casos de guerras de ofertas, donde los compradores están sobrepujando en las propiedades (afortunadamente no es una ocurrencia común todavía).

Nuestro consejo Savvy es no acercarse al mercado inmobiliario con la expectativa de bajar significativamente los precios a través de la negociación. Trabajar con una agencia de compradores, como Savvy Cat Realty es siempre un buen negocio, ya que el conocimiento y la experiencia interna pueden ahorrarle mucho dinero. Con nuestra ayuda, puede beneficiarse de la orientación y la experiencia de nuestros agentes locales que, por encima de todo, dan prioridad a la transparencia para defender los mejores intereses de los compradores, proporcionándole información precisa para garantizar que tome decisiones informadas y haga buenos tratos.

Visite nuestro sitio web www.savvycatrealty.com para obtener más información o póngase en contacto con nosotros directamente en contact@savvycatrealty.com.

A pesar de los informes de principios de año que afirmaban que Portugal podría ser uno de los primeros países en sufrir un desplome del mercado, el mercado inmobiliario portugués ha demostrado su capacidad de resistencia, desafiando las preocupaciones de una burbuja a punto de estallar.

La demanda sigue siendo alta y los precios se han mantenido estables o incluso han aumentado en algunas zonas. Sin embargo, los cambios políticos, incluida la finalización del programa de visados dorados, han introducido incertidumbres y han afectado al mercado de inversión internacional al quebrantar la confianza de los inversores. Aunque se espera que el mercado residencial se mantenga igual al menos hasta finales de año, pueden surgir problemas en el sector del alquiler, sobre todo para los inquilinos, ya que es poco probable que aumente la oferta. En los próximos 12 meses, será interesante ver cómo se adapta el mercado a la dinámica cambiante y si se materializan las oportunidades previstas para los inversores.

Echa un vistazo al último vídeo de Savvy Cat Realty donde profundizo en el mercado portugués y cuáles son mis predicciones personales para los próximos meses: https://www.youtube.com/watch?v=o5LxOJGZd9M