Trotz anfänglicher Befürchtungen, dass eine Blase platzen könnte, hat der Markt den Erwartungen getrotzt und verzeichnet weiterhin eine steigende Nachfrage und stabile Preise. Allerdings haben die jüngsten politischen Änderungen, wie das Ende des Programms für goldene Visa, zu einer gewissen Unsicherheit und Instabilität, insbesondere auf dem Investitionsmarkt, geführt.

In diesem Blogbeitrag werde ich einen allgemeinen Blick auf den portugiesischen Immobilienmarkt in den letzten 6 Monaten werfen und wie sich dies auf die aktuelle Situation auswirkt.

Mein Name ist Ana Caramujo und ich bin die Gründerin und Geschäftsführerin von Savvy Cat Realty.

Savvy Cat Realty ist eine von Einheimischen gegründete und zusammengesetzte Relocation- und Investment-Agentur, die Expats dabei unterstützt, sich auf nachhaltige und positive Weise in Portugal niederzulassen. Transparenz und maßgeschneiderte Dienstleistungen sind unsere Devise, denn wir wollen Ihr Wegweiser sein, damit Sie sich auf Anhieb am richtigen Ort für Ihren gewünschten Lebensstil niederlassen! Wenden Sie sich bitte direkt an Savvy Cat Realty unter contact@savvycatrealty.com, wir helfen Ihnen gerne weiter! Besuchen Sie auch unsere Website www.savvycatrealty.com - dort finden Sie viele nützliche Informationen über Portugal und alle unsere Dienstleistungen und Preise sind da aufgeführt.


Die Nachfrage übertrifft die Befürchtungen einer Blase

Entgegen den Vorhersagen über das Platzen einer Immobilienblase hat der portugiesische Immobilienmarkt einen Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen. Trotz Berichten, die auf einen bevorstehenden Crash hindeuten, sind die Preise in beliebten Lagen wie Lissabon entweder stabil geblieben oder sogar gestiegen.

Tatsächlich sind die Hauspreise seit 2017 im Jahresdurchschnitt um 9,7 % gestiegen. Allein im vergangenen Jahr, bis September 2022, zeigt der Wohnpreisindex von Confidencial Imobiliário einen Anstieg von 19,4 % im Vergleich zum Vorjahr.

Trotz der Preissteigerungen hat das Wohnungsangebot nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten. Aus den Daten des Nationalen Instituts für Statistik (INE) geht hervor, dass zwischen Januar und September 2022 nur rund 14.000 neue Häuser auf den Markt kamen, was einem bescheidenen Wachstum von 1,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021 entspricht. Auch die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnimmobilien ist im Vergleich zu 2021 um 0,7 % zurückgegangen.


Staatliche Maßnahmen und die Polemik um das Goldene Visum

Ein weiterer wichtiger Faktor, der zu einem Achterbahneffekt auf dem Markt beitrug, waren die neuen Wohnungsbaumaßnahmen - um die Wohnungskrise der portugiesischen Bürger zu bekämpfen, schlug die Regierung neue Wohnungsbaumaßnahmen vor, einschließlich der Beendigung des Golden-Visa-Programms.

Diese Entscheidung führte zu erheblicher Unsicherheit und Instabilität sowohl auf dem Immobilienmarkt als auch in der Gesamtwirtschaft. Während der Wohnungsmarkt für Einheimische durch diese Maßnahmen nicht wesentlich beeinträchtigt wurde, kam es auf dem Investorenmarkt zu Rückschlägen, da sich einige Investoren aufgrund der vorgeschlagenen Änderungen zurückzogen.

Die Ankündigung der Regierung, das Golden Visa Programm rückwirkend zu beenden, löste einen Ansturm von Personen aus, die die Vorteile des Programms nutzen wollten, bevor es auslief. Viele Großinvestoren halten sich jedoch aufgrund des durch den Vorschlag der portugiesischen Regierung entstandenen Vertrauensbruchs zurück, und große Fonds hoffen auf einen Markteinbruch (auf dem großen Immobilienentwicklungs- und Investitionsmarkt) nach der Beendigung des Programms. Diese Fonds scheinen sich aus dem Immobilieninvestitionsmarkt zurückgezogen zu haben, weil sie auf eine günstigere Investitionslandschaft warten, die wahrscheinlich um die Jahresmitte 2024 eintreten wird.


Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt und Änderungen bei den Hypotheken

Während der Wohnungsmarkt in den letzten sechs Monaten in etwa gleich geblieben ist, ist die Beschaffung von Krediten und Darlehen aufgrund der strengeren Kriterien und der durch den Euribor verursachten höheren Zinssätze wesentlich schwieriger geworden. Der jüngste Zinsanstieg hat die seit Jahren anhaltende Immobilienkrise weiter verschärft.

Das mittlere Segment des Marktes könnte aufgrund der variablen Zinssätze stärker betroffen sein, was möglicherweise zu Zwangsversteigerungen in diesem Segment führen könnte.

Laut einer von Century 21 gesponserten Studie "Housing Accessibility in Portugal" hat sich die Erschwinglichkeit von Wohnraum zwischen 2019 und 2022 landesweit deutlich verschlechtert. In diesem Zeitraum stiegen die Wohnungspreise landesweit um durchschnittlich 38 %, während das verfügbare Einkommen von Familien in den Hauptstadtbezirken im Durchschnitt nur um 9 % stieg.

Trotz der Vorhersagen, dass ein erheblicher Zustrom von Zwangsversteigerungen zu einem Zusammenbruch des Marktes führen würde, sieht die Realität bisher anders aus. Die Nachfrage ist nach wie vor hoch, was dazu führt, dass die immer noch geringe Zahl von Pfandobjekten schnell aufgekauft wird. Außerdem ist es unwahrscheinlich, dass die Zwangsversteigerungen ausreichen, um einen Markteinbruch zu verursachen. Obwohl es auf dem Wohnungsmarkt zu einem leichten Preisrückgang oder einer Verlangsamung kommen kann, ist ein drastischer Preisverfall unwahrscheinlich.


Herausforderungen im Bereich der Mietinvestitionen

Auch die Mietpreise sind gestiegen. Laut den Daten von "Confidencial Imobiliário" ist der Quadratmeterpreis von Mietobjekten seit 2018 um durchschnittlich 35 % gestiegen. Ein Haus mit 100 Quadratmetern, das 2019 für 880 € vermietet wurde, kostete Ende letzten Jahres 1.190 €. Obwohl Lissabon mit Preisen von durchschnittlich 15,8 € pro Quadratmeter nach wie vor das teuerste Gebiet für die Anmietung einer Wohnung ist, verzeichnet Matosinhos den höchsten Anstieg der durchschnittlichen Vertragsmiete mit einem jährlichen Wachstum von etwa 12 % zwischen 2019 und 2022.

Ein weiterer potenzieller Nebeneffekt der neuen Wohnungsbaumaßnahme betrifft die Mietinvestitionen, insbesondere die Langzeitmieten. Vermieter können die Miete nicht erhöhen oder Verträge kündigen, was wahrscheinlich zu einem Rückgang des Interesses von Mietinvestoren führen wird. Die Gesamtauswirkungen dieser Maßnahmen auf den Mietmarkt sind noch ungewiss, aber sie werden wahrscheinlich langfristige negative Folgen haben und die Wohnungskrise, insbesondere die Mietkrise, weiter verschärfen.


Vorsicht für Käufer: Aktuelle Marktrealitäten

Für potenzielle Käufer ist es wichtig, die aktuelle Lage auf dem portugiesischen Immobilienmarkt zu verstehen.

Der Immobilienmarkt in Portugal hat sich seit 2021 erheblich verändert. Während der Pandemie wurde der Markt weitgehend von inländischen Käufern beherrscht, da die meisten ausländischen Käufer abgeschreckt wurden, was zu besser verhandelbaren Preisen führte, da die Immobilienverkäufer bereit waren, ihre Preise zu senken, manchmal bis zu 30-40 %.

Die derzeitige Situation ist jedoch ganz anders. Es ist wichtig zu betonen, dass die Angebote im Allgemeinen nicht mehr um 10-20 % überhöht sind. In Gebieten mit hoher Nachfrage ist das Angebot so knapp, dass es mit der Nachfrage nicht Schritt halten kann, was dazu führt, dass der Angebotspreis der Endpreis ist.

Credits: Bild zur Verfügung gestellt; Autor: Kunde;

Verhandlungen sind natürlich immer noch möglich, und Savvy Cat Realty ist bestrebt, zu verhandeln, wenn dies möglich ist, aber bedenken Sie, dass auf dem derzeitigen Markt viele Listenpreise einfach nicht verhandelbar sind.

Darüber hinaus hat es Fälle von Bieterkriegen gegeben, bei denen Käufer die Preise für Immobilien überboten haben (zum Glück ist das noch nicht so häufig der Fall).

Wir raten Savvy, nicht mit der Erwartung an den Immobilienmarkt heranzugehen, die Preise durch Verhandlungen deutlich senken zu können. Die Zusammenarbeit mit einem Maklerbüro wie Savvy Cat Realty ist immer ein gutes Geschäft, da Sie mit unserem Insiderwissen und unserer Erfahrung viel Geld sparen können. Mit unserer Hilfe können Sie von der Beratung und dem Fachwissen unserer lokalen Makler profitieren, die vor allem Transparenz in den Vordergrund stellen, um die Interessen des Käufers zu wahren und Ihnen genaue Informationen zur Verfügung zu stellen, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen und gute Geschäfte machen können.

Besuchen Sie unsere Website www.savvycatrealty.com für weitere Informationen oder kontaktieren Sie uns direkt unter contact@savvycatrealty.com.


Was ist also in den letzten 6 Monaten passiert?

Trotz der Berichte zu Beginn des Jahres, wonach Portugal möglicherweise eines der ersten Länder sein könnte, in denen der Markt zusammenbricht, hat sich der portugiesische Immobilienmarkt als widerstandsfähig erwiesen und den Befürchtungen eines Platzen der Blase getrotzt.

Die Nachfrage ist nach wie vor hoch, und die Preise sind im Allgemeinen stabil geblieben oder in einigen Gebieten sogar gestiegen. Politische Veränderungen, darunter die Beendigung des Programms für goldene Visa, haben jedoch zu Unsicherheiten geführt und den internationalen Investitionsmarkt beeinträchtigt, indem sie das Vertrauen der Investoren erschütterten. Es wird erwartet, dass der Wohnungsmarkt mindestens bis zum Ende des Jahres unverändert bleibt, aber im Mietsektor könnten sich Herausforderungen ergeben, insbesondere für Mieter, da das Angebot wahrscheinlich nicht steigen wird. In den nächsten 12 Monaten wird es interessant sein zu sehen, wie sich der Markt an die veränderte Dynamik anpasst und ob sich die erwarteten Chancen für Investoren realisieren lassen.


Sehen Sie sich das neueste Video von Savvy Cat Realty an, in dem ich einen tieferen Einblick in den portugiesischen Markt gebe und meine persönlichen Prognosen für die nächsten Monate darlege: https://www.youtube.com/watch?v=o5LxOJGZd9M