I det här blogginlägget kommer jag att ta en övergripande titt på den portugisiska fastighetsmarknaden under de senaste 6 månaderna och hur den återspeglar den nuvarande situationen.

Jag heter Ana Caramujo och jag är grundare och VD för Savvy Cat Realty.

Savvy Cat Realty är en omlokaliserings- och investeringsbyrå, skapad och sammansatt av lokalbefolkningen, som stöder expats som bosätter sig i Portugal på ett hållbart och positivt sätt. Transparens och skräddarsydda tjänster är vårt motto eftersom vi strävar efter att vara din guide på insidan, för att få dig bosatt på rätt plats för din önskade livsstil vid första försöket! Du är välkommen att kontakta Savvy Cat Realty direkt på contact@savvycatrealty.com, vi hjälper dig gärna! Besök också vår webbplats på www.savvycatrealty.com - vi delar mycket användbar information om Portugal och alla våra tjänster och priser listas där.

Efterfrågan överträffar bubbelrädslan


I motsats till förutsägelser om en sprickande bubbla har den portugisiska fastighetsmarknaden bevittnat en ökad efterfrågan. Trots rapporter som tyder på en nära förestående krasch har priserna på populära platser som Lissabon antingen varit stabila eller till och med ökat.

Faktum är att sedan 2017 har de genomsnittliga årliga huspriserna stigit med 9,7%. Bara under det senaste året, fram till september 2022, visar bostadsprisindexet från Confidencial Imobiliário en årlig ökning på 19,4%.

Trots prisökningarna har utbudet av bostäder inte hållit jämna steg med efterfrågan. Uppgifter från det nationella statistikinstitutet (INE) visar att mellan januari och september 2022 kom endast cirka 14 000 nya hus ut på marknaden, vilket motsvarar en blygsam tillväxt på 1,6% jämfört med samma period 2021. Dessutom minskade antalet bygglov för bostadsfastigheter med 0,7% jämfört med 2021.


Regeringens åtgärder och polemiken kring Golden Visa


En annan viktig faktor som bidrog till en "berg- och dalbaneeffekt" på marknaden var de nya bostadsåtgärderna - för att ta itu med den bostadskris som portugisiska medborgare står inför föreslog regeringen nya bostadsåtgärder, inklusive avslutandet av det gyllene visumprogrammet.

Detta beslut orsakade stor osäkerhet och instabilitet på både fastighetsmarknaden och den bredare nationella ekonomin. Medan bostadsmarknaden för lokalbefolkningen inte har påverkats nämnvärt av dessa åtgärder, har investerarmarknaden upplevt bakslag, och vissa investerare har dragit sig ur på grund av de föreslagna förändringarna.

Regeringens tillkännagivande om det retroaktiva avslutandet av Golden Visa-programmet utlöste en rusning bland individer som ville dra nytta av programmets fördelar innan det avslutades. Många storskaliga investerare håller dock tillbaka på grund av den förtroendekris som uppstått till följd av den portugisiska regeringens förslag, och stora fonder hoppas på en marknadskrasch (på den stora fastighetsutvecklings- och investeringsmarknaden) efter att programmet avslutats. Dessa fonder verkar ha dragit sig tillbaka från fastighetsinvesteringsmarknaden i väntan på ett mer gynnsamt investeringslandskap, vilket sannolikt kommer att inträffa runt mitten av 2024.


Inverkan på bostadsmarknaden och bolåneförändringar


Även om bostadsmarknaden har varit i stort sett oförändrad under de senaste 6 månaderna har det blivit mycket svårare att få krediter och lån på grund av striktare kriterier och högre räntor orsakade av Euribor-räntan. Den senaste tidens stigande räntor har ytterligare förvärrat den pågående bostadskrisen, som har intensifierats under åren.

Marknadens mellansegment kan uppleva mer betydande effekter på grund av lån med rörlig ränta, vilket potentiellt kan leda till återtaganden i detta segment.

Enligt en studie "Housing Accessibility in Portugal" sponsrad av Century 21, indikerar en tydlig försämring av överkomliga bostäder i hela landet mellan 2019 och 2022. Under denna period ökade bostadspriserna i hela landet med i genomsnitt 38%, medan den genomsnittliga ökningen av disponibel inkomst för familjer i huvudstadsdistrikten endast var 9%.

Trots förutsägelser om att ett betydande inflöde av återtagna fastigheter skulle leda till en marknadskrasch, har verkligheten hittills varit annorlunda. Efterfrågan är fortsatt hög, vilket resulterar i att det fortfarande låga antalet återtagna fastigheter snabbt köps upp. Dessutom är det osannolikt att återtagandena kommer att vara tillräckliga för att orsaka en marknadskrasch. Även om en viss prisnedgång eller avmattning kan inträffa på bostadsmarknaden, är det osannolikt att ett drastiskt prisfall kommer att inträffa.


Utmaningar i sektorn för hyresinvesteringar


Hyrespriserna har också varit på uppgång. Enligt uppgifter från "Confidencial Imobiliário" har priset per kvadratmeter för hyresfastigheter ökat med i genomsnitt 35% sedan 2018. Ett hus på 100 kvm som hyrdes ut för 880 euro 2019 kostade t.ex. 1 190 euro i slutet av förra året. Även om Lissabon fortfarande är det dyraste området att hyra en bostad i, med priser på i genomsnitt 15,8 € per kvm, har Matosinhos sett den högsta ökningen av den genomsnittliga kontrakterade hyran, med en årlig tillväxt på cirka 12% mellan 2019 och 2022.

En annan potentiell bieffekt till följd av den nya bostadsåtgärden rör hyresinvesteringar, särskilt långtidsuthyrningar. Hyresvärdar kan inte höja hyran eller säga upp kontrakt, vilket sannolikt kommer att leda till ett minskat intresse från hyresinvesterare. Den övergripande effekten av dessa åtgärder på hyresmarknaden är fortfarande osäker, men det kommer sannolikt att finnas långsiktiga negativa konsekvenser som ytterligare ökar bostadskrisen, och särskilt hyreskrisen.


Varning för köpare: Nuvarande marknadsrealiteter


Det är viktigt för potentiella köpare att förstå det nuvarande läget på den portugisiska fastighetsmarknaden.

Fastighetsmarknaden i Portugal har genomgått betydande förändringar sedan 2021. Under pandemin drevs marknaden till stor del av interna köpare eftersom de flesta utländska köpare avskräcktes, vilket ledde till mer förhandlingsbara priser eftersom fastighetsförsäljare var villiga att sänka sina priser, ibland så högt som 30-40% prisfall.

Den nuvarande situationen är dock helt annorlunda. Det är viktigt att betona att annonserna i allmänhet inte längre är uppblåsta med 10-20%. Faktum är att områden med hög efterfrågan upplever en brist på utbud som inte håller jämna steg med efterfrågan, vilket resulterar i att det begärda priset är det slutliga priset.

Krediter: Tillhandahållen bild; Författare: Klient;

Förhandlingar är naturligtvis fortfarande möjliga och Savvy Cat Realty strävar efter att förhandla när det är möjligt, men kom ihåg att på den nuvarande marknaden är många listade priser helt enkelt inte förhandlingsbara.

Dessutom har det förekommit fall av budkrig, där köpare överbjuder på fastigheter (tack och lov är det inte en vanlig förekomst ännu).

Vårt råd är att inte närma sig fastighetsmarknaden med förväntan om att avsevärt sänka priserna genom förhandling. Att arbeta med en köparbyrå, som Savvy Cat Realty, är alltid en bra affär eftersom insiderkunskap och expertis kan spara mycket pengar för dig. Med vår hjälp kan du dra nytta av vägledning och expertis från våra lokala agenter som framför allt prioriterar öppenhet för att försvara köparens bästa intresse och ge dig korrekt information för att säkerställa att du fattar välgrundade beslut och bra affärer.

Besök vår webbplats www.savvycatrealty.com för mer information eller kontakta oss direkt på contact@savvycatrealty.com.


Sammanfattningsvis, vad har hänt under de senaste 6 månaderna?


Trots rapporter i början av året om att Portugal potentiellt skulle kunna vara ett av de första länderna som drabbas av en marknadskrasch, har den portugisiska fastighetsmarknaden visat sig vara motståndskraftig och trotsat farhågorna om en bubbla som håller på att spricka.

Efterfrågan är fortsatt hög och priserna har i allmänhet varit stabila eller till och med ökat i vissa områden. Politiska förändringar, inklusive avslutandet av det gyllene visumprogrammet, har dock skapat osäkerhet och påverkat den internationella investeringsmarknaden genom att bryta investerarnas förtroende. Medan bostadsmarknaden förväntas förbli oförändrad åtminstone fram till slutet av året, kan det uppstå utmaningar i hyressektorn, särskilt för hyresgäster, eftersom utbudet sannolikt inte kommer att öka. Under de kommande 12 månaderna kommer det att bli intressant att se hur marknaden anpassar sig till den förändrade dynamiken och om de förväntade möjligheterna för investerare materialiseras.


Kolla in Savvy Cat Realty's senaste video där jag tar en djupare titt på den portugisiska marknaden och vad är mina personliga förutsägelser för de kommande månaderna: https://www.youtube.com/watch?v=o5LxOJGZd9M