Halfjaarlijkse update van de vastgoedmarkt

In deze blogpost ga ik een algemene blik werpen op de Portugese vastgoedmarkt in de afgelopen 6 maanden en hoe dit de huidige situatie weerspiegelt.

Mijn naam is Ana Caramujo en ik ben de oprichter en CEO van Savvy Cat Realty.

Savvy Cat Realty is een relocatie- en investeringsbureau, opgericht en samengesteld uit lokale bewoners, dat expats ondersteunt om zich op een duurzame en positieve manier te vestigen in Portugal. Transparantie en op maat gemaakte diensten zijn ons motto, omdat we ernaar streven uw gids te zijn, zodat u zich op de juiste plek kunt vestigen voor uw gewenste levensstijl bij de eerste poging! Voel u vrij om direct contact op te nemen met Savvy Cat Realty via contact@savvycatrealty.com, we helpen u graag! Bezoek ook onze website op www.savvycatrealty.com - we delen veel nuttige informatie over Portugal en al onze diensten en prijzen staan daar vermeld.

In tegenstelling tot de voorspellingen van een uiteenspattende zeepbel, is de Portugese vastgoedmarkt getuige geweest van een stijging van de vraag. Ondanks berichten die wijzen op een naderende crash, zijn de prijzen op populaire locaties zoals Lissabon stabiel gebleven of zelfs gestegen.

Sinds 2017 zijn de gemiddelde jaarlijkse huizenprijzen zelfs met 9,7% gestegen. Alleen al in het afgelopen jaar, tot september 2022, laat de woningprijsindex van Confidencial Imobiliário een jaar-op-jaar stijging zien van 19,4%.

Ondanks de prijsstijgingen heeft het aanbod van woningen de vraag niet bijgehouden. Uit gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) blijkt dat er tussen januari en september van 2022 slechts ongeveer 14.000 nieuwe huizen op de markt zijn gekomen, wat neerkomt op een bescheiden groei van 1,6% ten opzichte van dezelfde periode in 2021. Bovendien daalde het aantal bouwvergunningen voor woningen ook met 0,7% ten opzichte van 2021.

Overheidsmaatregelen en het gouden visum-polemiek

Een andere belangrijke factor die bijdroeg aan een 'achtbaaneffect' op de markt waren de nieuwe huisvestingsmaatregelen - om de huisvestingscrisis van Portugese burgers aan te pakken, stelde de regering nieuwe huisvestingsmaatregelen voor, waaronder de beëindiging van het gouden visumprogramma.

Deze beslissing veroorzaakte aanzienlijke onzekerheid en instabiliteit in zowel de vastgoedmarkt als de bredere nationale economie. Terwijl de woningmarkt voor de lokale bevolking geen significante gevolgen ondervond van deze maatregelen, ondervond de investeerdersmarkt tegenslagen, waarbij sommige investeerders zich terugtrokken als gevolg van de voorgestelde wijzigingen.

De aankondiging van de regering over de beëindiging met terugwerkende kracht van het gouden visumprogramma leidde tot een stormloop van mensen die wilden profiteren van de voordelen van het programma voordat het werd beëindigd. Veel grote investeerders houden zich echter terug, vanwege de vertrouwensbreuk als gevolg van het voorstel van de Portugese regering, en grote fondsen die hopen op een marktcrash (op de grote vastgoedontwikkelings- en investeringsmarkt) na de beëindiging van het programma. Deze fondsen lijken zich teruggetrokken te hebben uit de vastgoedinvesteringsmarkt op zoek naar een gunstiger investeringslandschap, dat zich waarschijnlijk rond medio 2024 zal voordoen.

Hoewel de woningmarkt de afgelopen 6 maanden enigszins hetzelfde is gebleven, is het verkrijgen van krediet en leningen veel uitdagender geworden door strengere criteria en hogere rentetarieven als gevolg van het Euribor-tarief. De recente stijging van de rentetarieven heeft de aanhoudende huizencrisis, die in de loop der jaren is verergerd, nog verergerd.

Het middensegment van de markt kan grotere gevolgen ondervinden van leningen met een variabele rente, wat kan leiden tot terugnemingen in dit segment.

Volgens een onderzoek "Toegankelijkheid van huisvesting in Portugal", gesponsord door Century 21, wijst het op een duidelijke verslechtering van de betaalbaarheid van huisvesting in het hele land tussen 2019 en 2022. In deze periode stegen de huizenprijzen in het hele land met gemiddeld 38%, terwijl de gemiddelde stijging van het beschikbare inkomen voor gezinnen in de hoofdstedelijke districten slechts 9% bedroeg.

Ondanks voorspellingen dat een grote toestroom van teruggenomen woningen tot een marktcrash zou leiden, is de realiteit tot nu toe anders. De vraag blijft hoog, waardoor het nog steeds lage aantal teruggenomen woningen snel wordt opgekocht. Verder is het onwaarschijnlijk dat de terugnames voldoende zullen zijn om een marktcrash te veroorzaken. Hoewel er een lichte prijsdaling of een vertraging kan optreden in de residentiële markt, is een drastische prijsdaling onwaarschijnlijk.

De huurprijzen zijn ook gestegen. Volgens gegevens van "Confidencial Imobiliário" is de prijs per vierkante meter van huurwoningen sinds 2018 met gemiddeld 35% gestegen. Een huis van 100 m² dat in 2019 voor 880 euro werd verhuurd, was eind vorig jaar bijvoorbeeld al 1.190 euro waard. Hoewel Lissabon het duurste gebied blijft om een huis te huren, met prijzen van gemiddeld 15,8 euro per vierkante meter, heeft Matosinhos de hoogste stijging van de gemiddelde gecontracteerde huur gezien, met een jaarlijkse groei van ongeveer 12% tussen 2019 en 2022.

Een ander potentieel neveneffect van de nieuwe huisvestingsmaatregel heeft betrekking op huurinvesteringen, met name langetermijnhuur. Verhuurders kunnen de huur niet verhogen of contracten beëindigen, wat waarschijnlijk zal leiden tot een afname van de interesse van huurinvesteerders. Het totale effect van deze maatregelen op de huurmarkt blijft onzeker, maar er zullen waarschijnlijk negatieve gevolgen op de lange termijn zijn, waardoor de huizencrisis en vooral de huurcrisis verder zal toenemen.

Het is essentieel voor potentiële kopers om de huidige staat van de Portugese vastgoedmarkt te begrijpen.

De vastgoedmarkt in Portugal heeft sinds 2021 aanzienlijke veranderingen ondergaan. Tijdens de pandemie werd de markt grotendeels gedreven door binnenlandse kopers omdat de meeste buitenlandse kopers werden afgeschrikt, wat leidde tot meer onderhandelbare prijzen omdat verkopers van onroerend goed bereid waren om hun prijzen te laten zakken, soms tot wel 30-40% prijsdaling.

De huidige situatie is echter heel anders. Het is belangrijk om te benadrukken dat de aanbiedingen over het algemeen niet langer 10-20% te hoog zijn. In gebieden waar veel vraag is, is er zelfs een tekort aan aanbod dat de vraag niet kan bijhouden, waardoor de vraagprijs de uiteindelijke prijs is.

Credits: Aangeleverd beeld; Auteur: Opdrachtgever;

Onderhandelingen zijn natuurlijk nog steeds mogelijk en Savvy Cat Realty streeft ernaar om te onderhandelen wanneer dat haalbaar is, maar houd er rekening mee dat in de huidige markt veel catalogusprijzen gewoon niet onderhandelbaar zijn.

Bovendien zijn er gevallen geweest van biedingsoorlogen, waarbij kopers te veel bieden op eigendommen (gelukkig komt dit nog niet vaak voor).

Ons Savvy advies is om de vastgoedmarkt niet te benaderen met de verwachting dat u de prijzen aanzienlijk kunt verlagen door te onderhandelen. Werken met een kopersagentschap, zoals Savvy Cat Realty, is altijd een goede deal omdat kennis en expertise je veel geld kunnen besparen. Met onze hulp kun je profiteren van de begeleiding en expertise van onze lokale agenten, die bovenal prioriteit geven aan transparantie om de belangen van de koper te verdedigen en je te voorzien van nauwkeurige informatie om ervoor te zorgen dat je weloverwogen beslissingen neemt en goede deals sluit.

Bezoek onze website www.savvycatrealty.com voor meer informatie of neem rechtstreeks contact met ons op via contact@savvycatrealty.com.

Ondanks berichten aan het begin van het jaar dat Portugal mogelijk een van de eerste landen zou zijn waar de markt zou crashen, is de Portugese vastgoedmarkt veerkrachtig gebleken en heeft het de zorgen over een uiteenspattende zeepbel getrotseerd.

De vraag blijft hoog en de prijzen zijn over het algemeen stabiel gebleven of in sommige gebieden zelfs gestegen. Beleidswijzigingen, waaronder de beëindiging van het gouden visumprogramma, hebben echter voor onzekerheid gezorgd en de internationale investeringsmarkt beïnvloed door het vertrouwen van investeerders te breken. Hoewel de woningmarkt naar verwachting ten minste tot het einde van het jaar hetzelfde zal blijven, kunnen er uitdagingen ontstaan in de huursector, vooral voor huurders, omdat het aanbod waarschijnlijk niet zal toenemen. In de komende 12 maanden zal het interessant zijn om te zien hoe de markt zich aanpast aan de veranderende dynamiek en of de verwachte kansen voor beleggers werkelijkheid worden.

Bekijk de nieuwste video van Savvy Cat Realty waarin ik dieper inga op de Portugese markt en wat mijn persoonlijke voorspellingen zijn voor de komende maanden: https://www.youtube.com/watch?v=o5LxOJGZd9M