Malgré une amélioration des conditions de financement au second semestre, aucune modification fondamentale de la structure du marché n'est anticipée, car l'offre de logements peine à suivre la demande croissante. En toile de fond, des facteurs tels qu'une croissance économique modérée, des incertitudes géopolitiques et les prochaines élections législatives en mars jouent un rôle crucial.

Certains avancent que les taux d'intérêt commenceront à baisser à partir de mai, voire septembre 2024. Je reste sceptique face à cette prévision, craignant qu'elle ne conduise à un endettement excessif des entreprises et des gouvernements, une situation que les politiques monétaires américaine et européenne, ainsi que la politique monétaire chinoise, ne peuvent se permettre à ce stade de la compétition.

Les effets de la baisse de la demande au cours de l'été de cette année, due à l'adaptation aux nouvelles conditions de financement, ne se feront probablement sentir que tardivement sur le marché. Cependant, cela n'aura aucun impact sur la pénurie persistante d'offre, qui ne se résorbera que progressivement avec l'amélioration des conditions de financement et des licences.

Il n'y a pas de retour en arrière possible : les prix continueront d'augmenter et pourraient même s'accélérer à la fin de 2024. Il est essentiel de souligner que la réalité structurelle du marché n'a pas changé et que la rareté de l'offre est immédiatement absorbée. Malgré la crise inflationniste et l'augmentation des taux d'intérêt, il n'y a eu aucune vente "désespérée" de la part des familles ou des promoteurs portugais. Selon moi, cela s'explique par leur capitalisation solide résultant de plusieurs années de succès, éliminant ainsi la nécessité de prendre des risques d'endettement.

Avec l'adaptation des consommateurs aux fluctuations des taux d'intérêt et une accélération potentielle des licences, je prévois un regain du côté de l'offre, peut-être seulement en 2025 ou même en 2026. Ce scénario se reflète également dans d'autres économies européennes telles que la Pologne, l'Allemagne et la France, où de nombreux projets immobiliers ont été reportés en raison de problèmes de financement et des difficultés prévues pour les familles à obtenir leur financement.

Bien qu’un ralentissement de la hausse des prix soit attendu en 2024, cela ne signifie pas nécessairement une baisse des prix, car la demande persistante continue de dicter les termes en raison de la pénurie d'offre. Il est intéressant de noter qu'avant la crise financière de 2008, environ 80 000 maisons étaient construites chaque année. Depuis 2015, année de l'essor immobilier, seulement 3 000 nouvelles unités sont en moyenne mises sur le marché chaque année. La rareté de l'offre continue d'entraîner une augmentation à deux chiffres des prix d'achat et de location d'année en année, et il est peu probable que cela ralentisse en 2024.

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Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes