Pour ceux qui ne s'en souviennent pas, Mais Habitação a suspendu la délivrance de nouveaux enregistrements pour les établissements locaux de location à court terme dans les catégories des appartements et des établissements d'hébergement dans des unités de construction autonomes dans tout le pays, à l'exception des régions intérieures et des régions autonomes des Açores et de Madère. Cette suspension visait à freiner la prolifération des locations locales de courte durée dans les zones urbaines densément peuplées, où la pression touristique était perçue par le gouvernement comme un problème pour les résidents et une cause de l'augmentation des prix du logement au Portugal. Cette décision a toutefois négligé le rôle important joué par les entrepreneurs de location à court terme dans la réhabilitation d'une grande partie des biens immobiliers dans les zones urbaines.

Dans le cadre du programme Mais Habitação , les enregistrements locaux de locations à court terme étaient limités à une durée de cinq ans, renouvelable pour cinq autres années, sur décision expresse de la municipalité compétente. Cette mesure s'appliquerait également aux licences déjà en vigueur au moment de l'entrée en vigueur du paquet législatif, exigeant que leur validité soit réévaluée en 2030. L'objectif est d'assurer un examen périodique des conditions d'hébergement et du respect des exigences légales et de sécurité. Toutefois, cette mesure ne représentait rien de plus qu'une menace pour la stabilité des entrepreneurs qui avaient investi dans le secteur, puisqu'ils risquaient de perdre leur licence tous les cinq ans.

En outre, Mais Habitação a établi une règle qui empêche le transfert de la licence d'exploitation en même temps que la vente de la propriété destinée à la location locale à court terme, ce qui entraîne l'expiration des licences au moment de la vente. Cette mesure était particulièrement punitive dans les régions où l'émission de nouvelles licences était suspendue ou dans les zones de confinement, dévalorisant les propriétés pour les investisseurs et les empêchant de récupérer leurs investissements lors de la vente.

De plus, alors que nous pensions que Mais Habitação ne pouvait pas être plus injuste et punitif envers ce secteur rentable et important au Portugal, le gouvernement a augmenté les taxes associées aux locations locales à court terme en créant la contribution extraordinaire au logement local (CEAL) - un taux fixe de 15 % sur une base imposable variable - et a modifié le code municipal de l'impôt foncier (IMI), pour fixer le coefficient d'âge de la propriété à 1 pour ces propriétés avec des établissements d'hébergement local, indépendamment de leur âge réel.

Cet ensemble de mesures approuvées par le gouvernement a imposé des restrictions sévères et disproportionnées au secteur et a représenté une véritable attaque contre l'initiative privée et la propriété immobilière. Ces politiques, sous prétexte de réguler le marché du logement au Portugal, ont injustement ciblé les propriétaires de petites entreprises qui ont investi les économies de toute une vie dans les établissements d'hébergement locaux et ont vu leurs projets de vie et leurs attentes frustrés.

Heureusement, après cette attaque sans précédent contre la location à court terme, le nouveau gouvernement en place depuis le 2 avril, reconnaissant l'importance de ce secteur dans un pays où le tourisme contribue à hauteur de 9,5% au Produit Intérieur Brut (PIB), a révisé les politiques susmentionnées en se concentrant sur une plus grande stabilité et en encourageant l'investissement dans le secteur.

À cet égard, le 27 mai, le nouveau gouvernement a approuvé un décret-loi qui modifie le cadre juridique applicable aux établissements locaux de location à court terme, en décentralisant les pouvoirs de réglementation vers les municipalités et en abrogeant les mesures injustes, restrictives et disproportionnées.

Ainsi, la suspension de la délivrance des licences a été annulée et chaque municipalité pourra désormais fixer des règles adaptées à ses besoins locaux et décider de la répartition des nouvelles licences par paroisse.

Cet ajustement vise à créer un équilibre, en éliminant ce qui était perçu comme des restrictions disproportionnées et en permettant une plus grande autonomie au niveau local. Le fait d'accorder plus de pouvoirs aux municipalités favorise un système de gestion décentralisé qui permet aux autorités locales - qui sont plus au fait des spécificités de chaque zone - de prendre des décisions plus éclairées et plus appropriées.

En outre, le nouveau gouvernement a l'intention d'éliminer l'expiration des licences locales de location à court terme et de révoquer l'incessibilité des licences imposée par le gouvernement précédent, en permettant le transfert des licences lors de la vente des propriétés, protégeant ainsi les investissements réalisés par les entrepreneurs du secteur. Cette mesure offre une plus grande sécurité juridique aux investisseurs et encourage les investissements à long terme, ce qui est normal dans un pays qui a misé sur le tourisme pendant de nombreuses années.

Enfin, le 21 juin dernier, le Parlement portugais a approuvé l'autorisation législative d'abroger le CEAL et le coefficient d'âge fixe applicables aux établissements d'hébergement local aux fins du calcul de l'IMI.

Ce faisant, le gouvernement actuel cherche à démontrer que, contrairement au gouvernement précédent, son intention n'est pas de pénaliser l'investissement dans le secteur, mais plutôt de le promouvoir et de l'encourager. La réduction de la charge fiscale sur le secteur local de la location à court terme contribuera certainement à la reprise et à la croissance du secteur.

Les changements présentés par le nouveau gouvernement ont été accueillis avec soulagement par les propriétaires de logements locatifs à court terme, qui considéraient les mesures de Mais Habitação comme une menace pour la viabilité de leur entreprise.

On peut donc conclure que ces récents changements législatifs promettent de revitaliser le secteur, en assurant sa croissance durable et en contribuant à l'économie locale sans surcharger les communautés, renforçant ainsi la location à court terme locale en tant que pilier fondamental du tourisme et de l'économie du pays.

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Rédigé par Maria do Rosário Tavares de Pina

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