Cette proposition a été discutée et votée à l'Assemblée de la République, en même temps que d'autres mesures liées à la crise du logement au Portugal. Le programme de logement Mais Habitação , la loi n° 56/2023, a été publié le 6 octobre 2023 et est entré en vigueur le jour suivant.

Ce programme contient des mesures concrètes qui modifient les règles relatives aux permis de séjour pour les activités d'investissement (Golden Visa). Cette loi met fin à certaines modalités du régime ARI (Golden Visa), par le biais de la treizième modification de la loi n° 23/2007, du 4 juillet, dans sa formulation actuelle. Elle maintient également les activités d'investissement qui continuent d'être éligibles aux fins du Golden Visa, maintenant ainsi le programme en vigueur.

Parmi les différentes modalités d'investissement maintenues, nous concentrerons notre analyse sur l'option des fonds d'investissement.


D'après la loi :

500 000 euros pour l'acquisition de parts de fonds d'investissement ou de fonds de capital-risque engagés dans la capitalisation de sociétés de droit portugais, avec une échéance d'au moins cinq ans et avec au moins 60 % du portefeuille d'investissement dans des sociétés ayant un siège social sur le territoire national.

La nouvelle loi a également limité le type d'investissements des fonds éligibles eux-mêmes, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent pas être directement ou indirectement liés au marché immobilier. Par conséquent, le transfert de capital destiné à l'acquisition d'unités de participation ou d'actions dans des fonds d'investissement, à l'exception du fait qu'il doit s'agir de biens non immobiliers.

Nous considérons que si l'investissement est réalisé dans une société dont l'objet social est exclusivement l'achat et la vente (ou la location) de biens immobiliers, celle-ci ne sera pas éligible aux fins de l'obtention d'un Golden Visa, mais si son objet social et son activité respective ne sont pas exclusivement immobiliers, nous comprenons qu'elle puisse être considérée comme éligible. L'investissement dans un fonds ou une société qui détient des actifs immobiliers nécessaires à la poursuite de son objet social et de son activité, à savoir des entreprises d'hôtellerie ou de tourisme, peut éventuellement être considéré comme éligible au Golden Visa, dans la mesure où l'investissement n'est pas réalisé dans l'actif immobilier lui-même, mais dans le fonds/la société qui a besoin de posséder ces actifs immobiliers pour poursuivre son activité. Il existe de nombreuses sociétés qui possèdent des biens immobiliers, de sorte que cela ne devrait jamais constituer en soi un facteur d'exclusion à des fins d'investissement. Toutefois, à ce jour, ces questions restent en suspens dans l'attente d'une clarification juridique.

Si vous optez pour ce type d'investissement, vous devez vous assurer qu'il répond aux exigences du nouveau programme, entre autres exigences légales, à savoir

  • Être constitué conformément à la législation portugaise ;
  • Avoir une maturité, au moment de l'investissement, d'au moins cinq ans ;
  • Au moins 60 % du montant de l'investissement doit être réalisé dans des sociétés commerciales ayant leur siège sur le territoire national ; et
  • Il n'est pas qualifié de fonds d'investissement immobilier.


Outre les exigences relatives à l'investissement, l'investisseur potentiel doit également

  • Être un citoyen non ressortissant de l'UE/EEE ou un citoyen non suisse ;
  • Être âgé de plus de 18 ans ;
  • Ne pas avoir de casier judiciaire ;
  • Disposer de fonds légaux suffisants pour investir ;
  • Avoir de l'expérience avec des instruments financiers tels que les actions d'entreprises, les obligations d'Etat, les obligations d'entreprises, les fonds, etc ;
  • Présenter la preuve qu'il dispose de fonds suffisants ;
  • Démontrer l'origine des fonds.

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L'investissement dans des fonds offre plusieurs avantages d'un point de vue fiscal, à savoir

L'exonération de l'impôt sur le revenu pour les non-résidents sur les dividendes et les plus-values des fonds. Bien qu'un taux d'imposition forfaitaire de 28 % s'applique à tous les revenus locatifs immobiliers, les fonds de capital-risque offrent une efficacité fiscale. Les dividendes et les plus-values distribués aux investisseurs peuvent bénéficier d'exonérations fiscales.

d'exonérations fiscales. Dans certains cas, des dispositions prévoient des exemptions de retenue à la source sur les revenus générés par les fonds, en particulier pour les investisseurs non résidents fiscaux. Les rendements annuels et les plus-values potentielles peuvent varier considérablement en fonction de l'orientation du fonds d'investissement, à savoir 10 % pour les résidents fiscaux au Portugal au lieu des 28 % susmentionnés.

Il offre également des avantages en termes de sécurité et de transparence :

Ces fonds sont réglementés par les autorités portugaises, ce qui offre une sécurité et une transparence supplémentaires aux investisseurs. Ils permettent une grande diversification des investissements, ce qui permet de répartir 500 000 euros entre plusieurs fonds, en fonction des exigences minimales d'investissement. La réglementation portugaise exige un niveau de diversification spécifique pour ces fonds. Des restrictions limitent la proportion qu'un actif ou un investissement spécifique peut représenter dans le portefeuille global du fonds. Cela permet de garantir la diversification des investissements au sein du fonds et d'atténuer les risques pour les investisseurs. En ce qui concerne la sortie éventuelle du fonds, la réglementation garantit aux investisseurs la possibilité de revendre leurs parts à d'autres investisseurs, de convertir les parts en actifs immobiliers garantis par le fonds ou de sortir du fonds à leur gré. Il convient également de noter que le fonds d'investissement est supervisé de manière professionnelle par des experts de chaque secteur spécifique. Les gestionnaires de fonds assument la responsabilité de la gestion et sont incités à générer des rendements pour les investisseurs afin de bénéficier de commissions de performance.

Investir dans des fonds réglementés est une solution simple, sûre et rentable, qui permet en outre d'obtenir un permis de séjour au Portugal. Selon le fonds sélectionné, les investisseurs peuvent choisir de financer des projets dans des domaines d'intérêt et d'expertise, tels que les entreprises innovantes ou les startups axées sur la science et la technologie, les secteurs des énergies renouvelables et de la durabilité, les applications informatiques et le commerce électronique, entre autres.


par Dr Ricardo Filipe Ferreira - Avocat et associé gérant de Martinez Echevarría Ferreira Portugal