Is het nog maar tien jaar geleden? Het lijkt alsof het veel verder in het verleden ligt, maar over een paar maanden is het tien jaar geleden dat ons land de schuldencrisis in de eurozone in de achteruitkijkspiegel begon te zetten. In mei 2014 liep het financiële hulpprogramma van de Europese Unie en het Internationaal Monetair Fonds formeel ten einde.

Sindsdien hebben we ons gericht op fiscale stabiliteit, waarbij zowel de vertrekkende centrumrechtse regering als de aantredende centrumlinkse regering prioriteit gaven aan het terugdringen van het begrotingstekort, wat bijdroeg aan het geleidelijke economische herstel van Portugal. De partijen en mensen die aan de macht waren, evenals de vele sectoren achter hen, zongen vaak uit verschillende liederen, maar het collectieve doel was aantoonbaar hetzelfde - herstel.

Het is dan ook enigszins symbolisch dat 2024 een sectorbepalend jaar wordt voor commercieel vastgoed in Portugal. Wat ooit een markt vol vrees was, is er nu een die, mits zorgvuldig genavigeerd, mogelijkheden biedt voor prestaties en groei.

Het jaar 2023 zal naar verwachting worden afgesloten met een totaal zakelijk volume in commercieel vastgoed van ongeveer 1,4 miljard euro. Een substantieel bedrag, ook al weerspiegelt het de vertragingstrend die in heel Europa voelbaar is als gevolg van stijgende rentetarieven, inflatie en de macro-economische en geopolitieke context, met twee oorlogen in Europa en het Midden-Oosten. Zoals zo vaak in de geschiedenis loont het soms om het meest westelijke land van Europa te zijn.

In 2022 bedroeg onze gemiddelde bbp-groei 6,8%, het hoogste cijfer in 35 jaar, vergeleken met het Europese gemiddelde van 3,4%. Dit jaar was de groei voor iedereen minder, maar Portugal presteerde nog steeds beter dan de meeste landen in Europa, met een groei van meer dan 2%, terwijl het gemiddelde voor Europa onder de 1% lag.

De veerkrachtige economie van het land, in combinatie met een solide en aanhoudende groei van het toerisme, de uitbreiding van zakencentra, een hoge bezettingsgraad en investeringen in infrastructuur, zorgt voor een gunstig investeringsklimaat dat naar verwachting de komende jaren zal aanhouden. Bovendien nemen de mogelijkheden voor kleinschaligere transacties toe voor family offices en particuliere investeerders die niet afhankelijk zijn van bankfinanciering, nu de stijgende rentetarieven vastgoedfondsen voorzichtiger maken.

Hoewel de Portugese commerciële vastgoedsector als gevolg van de huidige situatie op de korte termijn voor enkele uitdagingen kan komen te staan, blijven de vooruitzichten op de lange termijn positief voor transacties die terugkeren naar het niveau van de 3 miljard euro die in 2022 werd genoteerd en de periode vóór de pandemie, toen het gemiddelde investeringsvolume meer dan 3 miljard euro bedroeg.

Welke panden bieden de beste kansen voor investeerders?

In 2023 waren retail en horeca de segmenten die het grootste deel van de investeringen voor hun rekening namen - elk goed voor 35% van het totale verwachte transactievolume - en alles wijst erop dat zij ook in 2024 de sterren van het commercieel vastgoed zullen zijn. Samen met industrie & logistiek tonen deze sectoren dynamiek en sterke prestaties. Onze investeerders richten zich op kansen met rendementen tussen 6% en 8%, wat in vergelijking met andere Europese landen zeer concurrerend is.

Credits: Aangeleverd beeld; Auteur: Client;

Toerisme zal een van de meest dynamische sectoren van Portugal blijven. Zelfs in oktober 2023 waren de totalen van voor de crisis al aanzienlijk overtroffen. Van januari tot oktober 2023 bedroegen de totale inkomsten 5,4 miljard euro, een stijging van 20,8% ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Ook de inkomsten uit accommodatie stegen met 22,1%.

Maar niet alleen toeristen zijn in de ban van de charmes van dit land en breiden het aantal hoteleenheden uit. Volgens platforms als Flatio en Nomadlist is Portugal een van de favoriete bestemmingen voor digitale nomaden, evenals het voorkeursland voor het groeiende aantal workation-enthousiastelingen - een trend die aan kracht wint bij bedrijven die hun werkmodellen flexibiliseren, gebaseerd op het idee dat hun werknemers voor een bepaalde periode op afstand kunnen werken terwijl ze de wereld rondreizen.

Om aan deze nieuwe trends tegemoet te komen, ontstaan er in Portugal nieuwe horecaconcepten, die zich vertalen in nieuwe kansen voor investeerders. Dit zijn meer ontspannen, duurzame ruimten met co-workingruimten, voornamelijk ten noorden van Ericeira en ten zuiden van Lissabon, dat wil zeggen buiten de grote stedelijke centra en in de buurt van strand- en recreatiegebieden.

De detailhandel zal ook een van de aantrekkelijkste segmenten voor investeerders blijven en supermarkten, die hun expansietraject in het hele land voortzetten, vooral in secundaire steden, zullen een van de meest winstgevende activa blijven.

In de industriële en logistieke sector zijn er ook goede investeringsmogelijkheden, met datacenters in opkomst en logistieke centra in de laatste mijl van het land die worden aangedreven door de groei van e-commerce.

Wat garandeert een goed rendement op commercieel vastgoed?

De economische stabiliteit van Portugal en de vooruitzichten voor aanhoudende groei in de komende jaren, in combinatie met de hoge inzetbaarheid op de arbeidsmarkt in de afgelopen jaren, hebben het vertrouwen van het bedrijfsleven een impuls gegeven. Commercieel vastgoed vertoont daarom een goede bezettingsgraad (die naar verwachting stabiel zal blijven in de meeste sectoren) en goede prestaties van de huurders, waardoor de huren blijven stijgen, vooral in de beste gebouwen.

Credits: Bijgeleverd beeld; Auteur: Client;

Aan de andere kant zijn activa met goede prestaties op het gebied van duurzaamheid en ESG (Environmental, Social, and Governance) beter bestand tegen marktschommelingen en bieden ze een lager risico voor beleggers. Duurzaamheid en ESG krijgen steeds meer aandacht van gebruikers, die vastgoed selecteren met een duurzame voetafdruk, goede energie-efficiëntie en, indien mogelijk, certificeringen.

Deze trend groeit wereldwijd en Portugal is geen uitzondering. Volgens een onderzoek van Cushman & Wakefield is het aantal certificeringen in commercieel vastgoed in ons land sinds 2020 exponentieel gestegen en alleen al vorig jaar werden 30 projecten gecertificeerd met BREEAM en LEED, met nog eens 40 projecten in het proces van WELL-certificering. In totaal is het aantal commercieel gecertificeerde panden op het nationale grondgebied met BREEAM 76 en met LEED 32.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat Portugal een geconsolideerde bestemming is voor wereldwijde investeringen in commercieel vastgoed, met zeer goede vooruitzichten voor het komende jaar. Alleen al bij Athena Advisers hebben we veel deals in de pijplijn met internationale investeerders die naar verwachting in 2024 worden gerealiseerd in de sectoren horeca, distributie (supermarkten), logistiek en onderwijs (scholen).

Voor degenen die hun beleggingen willen diversifiëren door commercieel vastgoed aan hun portefeuille toe te voegen, is er nog een voordeel dat aan alle genoemde voordelen kan worden toegevoegd: het is vastgoed dat zeer weinig beheer of onderhoud vergt (probleemloos).