Cela ne fait-il qu'une décennie ? On a l'impression que c'est beaucoup plus loin, mais dans quelques mois, cela fera dix ans que notre pays a commencé à mettre la crise de la dette de la zone euro dans le rétroviseur. C'est en mai 2014 que le programme d'assistance financière de l'Union européenne et du Fonds monétaire international a officiellement expiré.

Depuis lors, nous nous sommes concentrés sur la stabilité fiscale, le gouvernement de centre-droit sortant et le gouvernement de centre-gauche entrant ayant donné la priorité à la réduction du déficit fiscal, ce qui a contribué à la reprise économique progressive du Portugal. Les partis et les personnes au pouvoir, ainsi que les nombreux secteurs qui les soutiennent, ont souvent chanté des hymnes différents, mais l'objectif collectif était sans doute le même : la reprise.

Il est donc quelque peu symbolique que 2024 soit une année déterminante pour le secteur de l'immobilier commercial au Portugal. Ce qui était autrefois un marché plein d'inquiétude est aujourd'hui un marché qui, s'il est géré avec soin, offre des opportunités de performance et de croissance.

L'année 2023 devrait s'achever sur un volume d'affaires total dans l'immobilier commercial d'environ 1,4 milliard d'euros. Un montant substantiel, même s'il reflète la tendance au ralentissement ressentie dans toute l'Europe en raison de la hausse des taux d'intérêt, de l'inflation et du contexte macroéconomique et géopolitique, avec deux guerres qui se déroulent en Europe et au Moyen-Orient. Comme cela a été le cas à maintes reprises au cours de l'histoire, il est parfois payant d'être le pays le plus à l'ouest de l'Europe.

En 2022, le taux de croissance moyen de notre PIB a été de 6,8 %, un record en 35 ans, contre 3,4 % pour la moyenne européenne. Cette année, la croissance a été réduite pour tout le monde, mais le Portugal a tout de même dépassé la plupart des pays d'Europe, avec une croissance de plus de 2 %, alors que la moyenne européenne a été inférieure à 1 %.

L'économie résiliente du pays, associée à une croissance solide et continue du tourisme, à l'expansion des centres d'affaires, à des taux d'occupation élevés et à des investissements dans les infrastructures, génère un climat d'investissement favorable qui devrait persister dans les années à venir. En outre, les opportunités de transactions à plus petite échelle se multiplient pour les family offices et les investisseurs privés qui ne dépendent pas du financement bancaire, car la hausse des taux d'intérêt rend les fonds immobiliers plus prudents.

Bien que le secteur de l'immobilier commercial portugais puisse être confronté à des défis à court terme en raison de la situation actuelle, les perspectives à long terme restent positives pour que les transactions reviennent au niveau des 3 milliards d'euros enregistrés en 2022 et pendant la période pré-pandémique, où le volume d'investissement moyen dépassait les 3 milliards d'euros.

Quels sont les biens qui offrent les meilleures opportunités pour les investisseurs ?

En 2023, le commerce de détail et l'hôtellerie ont été les segments qui ont capté la plus grande part des investissements - chacun représentant 35 % du volume total des transactions projetées - et tout indique qu'ils resteront les stars de l'immobilier commercial en 2024. Avec l'industrie et la logistique, ces secteurs font preuve de dynamisme et de solides performances. Nos investisseurs ciblent des opportunités avec des rendements allant de 6 à 8 %, ce qui, comparé à d'autres pays européens, est très compétitif.

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Le tourisme restera l'un des secteurs les plus dynamiques du Portugal. Même en octobre 2023, les totaux pré-covidiques ont été largement dépassés. De janvier à octobre 2023, les recettes totales ont atteint 5,4 milliards d'euros, en hausse de 20,8% par rapport à la même période en 2019. Les recettes d'hébergement ont également augmenté de 22,1 %.

Mais les touristes ne sont pas les seuls à être séduits par les charmes de ce pays et à augmenter le nombre d'unités hôtelières. Selon des plateformes comme Flatio et Nomadlist, le Portugal est l'une des destinations favorites des nomades numériques, ainsi que le pays préféré du nombre croissant d'adeptes de la workation - une tendance qui gagne du terrain dans les entreprises qui flexibilisent leurs modèles de travail, en se basant sur l'idée que leurs employés peuvent travailler à distance pendant une certaine période tout en voyageant à travers le monde.

Pour répondre à ces nouvelles tendances, de nouveaux concepts d'hôtellerie apparaissent au Portugal, ce qui se traduit par de nouvelles opportunités pour les investisseurs. Il s'agira d'espaces plus détendus et durables avec des zones de co-working, principalement situés au nord d'Ericeira et au sud de Lisbonne, c'est-à-dire en dehors des grands centres urbains et à proximité des plages et des zones de loisirs.

Le commerce de détail restera également l'un des segments les plus attractifs pour les investisseurs, et les supermarchés, qui poursuivent leur trajectoire d'expansion dans tout le pays, en particulier dans les villes secondaires, resteront l'un des actifs les plus rentables.

Le secteur de l'industrie et de la logistique offre également de bonnes opportunités d'investissement, avec l'essor des centres de données et des centres logistiques du dernier kilomètre, stimulés par la croissance du commerce électronique.

Qu'est-ce qui garantit un bon rendement des biens immobiliers commerciaux ?

La stabilité économique du Portugal et les perspectives de croissance soutenue dans les années à venir, combinées à des niveaux élevés d'employabilité ces dernières années, ont renforcé la confiance des entreprises. Les biens immobiliers commerciaux affichent donc de bons niveaux d'occupation (qui devraient rester stables dans la plupart des secteurs) et de bonnes performances de la part de leurs locataires, ce qui permet de soutenir les augmentations de loyer, en particulier pour les meilleurs actifs.

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D'autre part, les actifs présentant de bonnes performances en matière de durabilité et d'ESG (environnement, social et gouvernance) sont plus résistants aux fluctuations du marché et présentent un risque moindre pour les investisseurs. La durabilité et l'ESG suscitent un intérêt croissant de la part des occupants, qui choisissent des biens immobiliers ayant une empreinte durable, une bonne efficacité énergétique et, si possible, des certifications.

Cette tendance se développe dans le monde entier, et le Portugal ne fait pas exception. Selon une étude de Cushman & Wakefield, le nombre de certifications dans l'immobilier commercial dans notre pays a augmenté de manière exponentielle depuis 2020, et rien que l'année dernière, 30 projets ont été certifiés BREEAM et LEED, avec 40 autres projets en cours de certification WELL. Au total, le nombre de propriétés commerciales certifiées sur le territoire national avec BREEAM est de 76 et avec LEED est de 32.

Il n'est donc pas surprenant que le Portugal soit une destination consolidée pour l'investissement immobilier commercial mondial, avec de très bonnes perspectives pour l'année à venir. Rien que chez Athena Advisers, nous avons de nombreuses transactions en cours avec des investisseurs internationaux qui devraient se concrétiser en 2024 dans les secteurs de l'hôtellerie, de la distribution (supermarchés), de la logistique et de l'éducation (écoles).

Pour ceux qui cherchent à diversifier leurs investissements en ajoutant des propriétés commerciales à leur portefeuille, il y a un autre avantage à ajouter à tous ceux mentionnés : ce sont des propriétés qui nécessitent très peu de gestion ou d'entretien (sans tracas).