Para quem acompanha o setor imobiliário, essas mudanças são críticas, não apenas para entender a dinâmica geral do mercado, mas também para avaliar os melhores momentos para investir ou reavaliar oportunidades de moradia. Vamos olhar mais de perto para os dados mais recentes, particularmente na perspetiva de Portugal, e ver como o país se compara com o panorama europeu mais alargado.

Em toda a União Europeia (UE) e na Zona Euro, registaram-se desenvolvimentos interessantes nos preços da habitação. De acordo com os últimos dados do Eurostat, os preços das casas na zona euro registaram uma ligeira descida de 0,4% no primeiro trimestre de 2024 face ao mesmo período de 2023. Por outro lado, os preços das casas em toda a UE aumentaram 1,3%. Esta divisão entre a zona euro e a UE em geral reflete tendências divergentes — enquanto algumas regiões ainda registam crescimento, outras estão a arrefecer.

Qual é a posição de Portugal em tudo isto? Enquanto algumas das maiores economias europeias, como a Alemanha (-5,7%) e a França (-4,8%), registaram quedas notáveis nos preços da habitação, Portugal conseguiu manter-se no lado positivo da equação. Apesar das pressões inflacionistas e de um abrandamento geral em alguns mercados, o mercado imobiliário português manteve-se resiliente. Os preços em Portugal continuaram a subir, embora a um ritmo mais moderado, demonstrando a capacidade do país para manter a estabilidade do mercado, mesmo em condições económicas incertas.

Para além dos preços da habitação, as transações imobiliárias são outro indicador crucial da saúde do mercado. O relatório do Eurostat destaca uma diminuição do número de transações em vários países europeus, incluindo a Finlândia e o Luxemburgo. Ainda assim, Portugal destacou-se como um dos poucos países que registou um aumento das transações. Tal reflete a forte procura, sugerindo que, apesar da subida dos preços, o mercado imobiliário português continua a atrair compradores, tanto nacionais como internacionais.

Ao mesmo tempo, a variação entre os países europeus é gritante. A Polónia e a Bulgária, por exemplo, registaram os aumentos mais significativos dos preços das casas — 18% e 16%, respetivamente. Estes contrastes acentuados com países como o Luxemburgo, onde os preços das casas caíram 10,9%, refletem um quadro misto em todo o continente. Os países da Europa Oriental estão a assistir a um rápido crescimento, enquanto algumas das nações ocidentais mais ricas estão a sentir os efeitos de um abrandamento. Neste cenário, Portugal encontra-se num meio-termo, não experimentando os extremos, mas mantendo um crescimento constante.

Olhando para as tendências a mais longo prazo, a relação entre os preços das casas e os preços das rendas é um fator importante a considerar. Desde 2010, os preços das casas na UE aumentaram 48,7 %, enquanto as rendas aumentaram 23,9 %. O mercado imobiliário ultrapassou claramente o crescimento das rendas, tornando a propriedade mais valiosa, mas também criando potencialmente problemas de acessibilidade. Em Portugal, esta tendência mais ampla reflete-se – os preços das casas subiram significativamente na última década, enquanto as rendas aumentaram a um ritmo mais lento. Esta diferença entre os preços das casas e as rendas coloca desafios aos compradores de primeira viagem, mas também reforça o apelo do imobiliário como um forte investimento.

O relatório do Eurostat também destaca o efeito da pandemia de COVID-19 nas transações imobiliárias. Em toda a zona euro, o valor das habitações transacionadas caiu drasticamente em 2020 devido a lockdowns e incerteza económica. No entanto, em 2021, o mercado se recuperou fortemente. O valor total das habitações transacionadas aumentou 25,9% nesse ano, refletindo um retorno da confiança dos compradores. Portugal seguiu uma trajetória semelhante, com as transações de habitação a recuperarem fortemente em 2021, após um abrandamento em 2020.

À medida que avançamos para 2023, a situação mudou novamente. Os preços das casas em muitas partes da Europa começaram a diminuir, enquanto o valor total das transações caiu mais significativamente – 16,8% na zona euro. Portugal registou uma tendência semelhante, com as transações a abrandarem, mas a queda dos preços das casas foi menos acentuada do que em muitos países vizinhos. Isso indica que, embora a demanda tenha diminuído, o mercado permanece relativamente saudável.

Uma das principais conclusões do relatório é a forma como a inflação ultrapassou o crescimento dos preços da habitação nos últimos anos. Entre 2016 e 2021, os preços das casas cresceram mais rapidamente do que a inflação, tornando o imobiliário um investimento lucrativo. No entanto, em 2023, a inflação ultrapassou o crescimento dos preços da habitação em muitos países da UE. Portugal, juntamente com países como a Bulgária e a Grécia, conseguiu manter o crescimento dos preços da habitação acima da inflação, solidificando ainda mais a resiliência do seu mercado.

Outra dinâmica interessante é a diferença entre habitações novas e existentes. Em toda a Europa, o número de transações relativas a habitações existentes diminuiu geralmente de forma mais acentuada do que no caso de novas construções. Portugal, no entanto, tem registado uma maior procura de novas habitações, refletindo um interesse crescente em casas modernas e energeticamente eficientes, possivelmente impulsionado por investidores estrangeiros ou compradores locais que procuram opções de vida mais sustentáveis.

Em resumo, o mercado imobiliário português tem demonstrado uma resiliência notável face à volatilidade mais generalizada do mercado europeu. Embora algumas das principais economias da Europa estejam a assistir a uma descida dos preços da habitação e a uma diminuição do número de transações, Portugal continua a ser um mercado estável e atrativo. Como em qualquer mercado, os desafios persistem – a acessibilidade, especialmente para os compradores mais jovens, é uma preocupação – mas, para já, Portugal destaca-se como um ponto positivo no panorama imobiliário europeu, mantendo um crescimento constante enquanto muitos dos seus vizinhos vacilam.

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Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes