2022年，葡萄牙黄金签证计划发生了重大变化，不再允许在里斯本、塞图巴尔、波尔图和阿尔加维等热门地区进行房产投资。

投资限额基本保持不变，28万欧元、35万欧元和50万欧元仍然是相关价格点。在28万欧元的水平上，房产必须位于低人口密度区或商业性质，而35万欧元的房产必须是旧的，需要翻新，50万欧元的房产则取消了任何限制，只要投资在内陆地区、亚速尔群岛或马德拉群岛。

专注于葡萄牙市场的全球居住和投资咨询公司GVP Life指出，黄金签证投资者和房地产公司现在正将他们的注意力转向该国内陆的城镇和城市，如Evora、Castelo Branco、Comporta和Santarem等地都受到了关注。然而，这些地方的风险较高，因为它们不是传统意义上的非黄金签证房产投资者占大多数买家的地区，也不是里斯本、波尔图、阿尔加维或塞图巴尔等成熟的避风港"，GVP Life的首席执行官Kieron Norris说。

房地产公司也开始关注包装旅游产品和其他商业地产的选择，为投资者寻找最低28万欧元的价格点。这些通常被认为是价格虚高，而那些提供有保障的回购的项目也有风险。在这种情况下，回购通常是由一个特殊的实体提供的，该实体是为所提供的开发项目而设立的，只有在5年内的财务表现足够好的情况下，该实体才能够回购该单位。这不仅使投资者的资本面临风险，而且也使他们的黄金签证居留权的成功面临风险。

另一个规则变化涉及到投资基金，其最低金额从35万欧元增加到50万欧元。投资基金是多样化的投资工具，通常投资于葡萄牙的房地产和股票，也可以将管理的资本的40%投资于其他欧洲国家，从而将风险分散到多个资产和国家。

"投资基金也仍然能够投资于里斯本、塞图巴尔和波尔图这些最受欢迎的投资目的地的住宅物业，这就减少了风险，因为高达90%的投资都是非黄金签证的。现在葡萄牙有许多符合黄金签证资格的基金，但必须仔细研究这些基金，以确保它们有正确的房地产投资组合和地点，在其他地理区域的多样化，以及受益于经验丰富和值得信赖的管理，拥有良好的业绩记录。Kieron Norris说："那些表现最好的，仍然是在里斯本投资，那里的回报更稳定，以及在塞图巴尔等周边地区，这些地区正日益成为数字游牧者、专业人士和外籍人士的目的地。

投资基金还可以避免昂贵的房产税，并享受更好的税收待遇，因为在葡萄牙，非税收居民的投资红利不被征税，而无论税收状况如何，租金收入都被征收28%。投资基金也由合格的基金经理和顾问管理，他们要遵守葡萄牙和欧洲的法规，而提供Golden Visa非基金房产套餐的公司则不受此限。

2021年，尽管有黄金地段可供投资，但GVP Life看到了投资基金的明显转变，因为它们易于管理，因为Golden Visa投资者不需要管理租户，不需要每月签发政府租金收据，不需要维护或保养，也没有传统上与管理海外出租物业有关的问题。在大流行期间，对于许多不得不远程投资的投资者来说，资金变得更加合理。

尽管Golden Visa客户对内陆地区的兴趣增加，但投资基金的趋势一直持续到2022年，而且这种现象得到了管理良好的基金的良好表现的支持。

Kieron Norris，GVP Life的首席执行官。

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