En 2022, des changements importants ont été apportés au programme du visa doré portugais, les investissements immobiliers dans des endroits populaires tels que Lisbonne, Setubal, Porto et l'Algarve n'étant plus autorisés.

Les limites d'investissement sont restées en grande partie inchangées, avec 280 000, 350 000 et 500 000 euros comme prix de référence. Au niveau de 280 000 €, les propriétés doivent être situées dans des zones à faible densité de population ou être de nature commerciale, tandis que les propriétés de 350 000 € doivent être anciennes et sujettes à rénovation et que les propriétés de 500 000 € ne sont soumises à aucune restriction, à condition que l'investissement soit réalisé dans une région intérieure, aux Açores ou à Madère.

GVP Life, une société de conseil en matière de résidence et d'investissement spécialisée dans le marché portugais, a constaté que les investisseurs et les sociétés immobilières titulaires d'un Golden Visa s'intéressent désormais aux villes de l'intérieur du pays, notamment Evora, Castelo Branco, Comporta et Santarem. Les prix de l'immobilier y ont augmenté rapidement et les investisseurs peuvent certainement encore réaliser de bons rendements, tant sur l'augmentation du capital que sur les rendements locatifs, pendant la durée de leur investissement dans le cadre du Golden Visa : "Toutefois, les risques sont plus élevés dans ces endroits, étant donné qu'il ne s'agit pas de zones traditionnelles où les investisseurs immobiliers non détenteurs du Golden Visa constituent la majorité des acheteurs, ni de havres de paix établis tels que Lisbonne, Porto, l'Algarve ou Setubal", observe Kieron Norris, directeur général de GVP Life.

Les sociétés immobilières ont également commencé à envisager de proposer des offres touristiques et d'autres options d'immobilier commercial aux investisseurs qui cherchent à atteindre le prix minimum de 280 000 euros. Le prix de ces biens est souvent perçu comme exagéré et ceux qui offrent des rachats garantis comportent des risques. Dans de tels cas, le rachat est généralement offert par une entité spéciale qui est mise en place pour le développement proposé, et cette entité ne pourra racheter l'unité que si les performances financières sur 5 ans sont suffisamment bonnes. Cela met en danger non seulement le capital de l'investisseur, mais aussi le succès de sa résidence Golden Visa.

L'autre changement de règle concerne les fonds d'investissement, dont le montant minimum est passé de 350 000 à 500 000 euros. Les fonds d'investissement sont des véhicules d'investissement diversifiés qui investissent généralement dans l'immobilier et les actions portugaises, et qui peuvent également investir 40 % du capital sous gestion dans d'autres pays européens, répartissant ainsi le risque sur plusieurs actifs et pays.

"Les fonds d'investissement sont également en mesure d'investir dans des propriétés résidentielles dans les destinations d'investissement les plus populaires de Lisbonne, Setubal et Porto, ce qui diminue le risque, puisque jusqu'à quatre-vingt-dix pour cent des investissements ne sont pas basés sur le Golden Visa. Il existe aujourd'hui de nombreux fonds éligibles au Golden Visa au Portugal, mais ces fonds doivent être étudiés avec soin pour s'assurer qu'ils ont la bonne exposition au bon portefeuille immobilier et aux bons emplacements, qu'ils sont diversifiés dans d'autres zones géographiques et qu'ils bénéficient d'une gestion expérimentée et de confiance qui a fait ses preuves en matière de performance. Ceux qui obtiennent les meilleurs résultats continuent d'investir à Lisbonne, où les rendements sont plus stables, et dans des régions voisines comme Setubal, qui devient de plus en plus une destination pour les nomades numériques, les professionnels et les expatriés", déclare Kieron Norris.

Les fonds d'investissement évitent également les taxes foncières coûteuses et bénéficient d'un meilleur traitement fiscal puisque les dividendes d'investissement ne sont pas imposés au Portugal pour les non-résidents fiscaux, tandis que les revenus locatifs sont imposés à 28% quel que soit le statut fiscal. Les fonds d'investissement sont également gérés par des gestionnaires de fonds et des conseillers qualifiés, qui sont soumis aux réglementations portugaises et européennes, ce qui n'est pas le cas des entreprises proposant des packages immobiliers sans fonds Golden Visa.

En 2021, malgré la disponibilité de zones de premier choix pour l'investissement, GVP Life a constaté un changement notable en faveur des fonds d'investissement en raison de leur facilité d'administration, car il n'y a pas de locataires à gérer pour les investisseurs Golden Visa, pas d'émission mensuelle de reçus de loyer du gouvernement, pas d'entretien ou de maintenance, et aucun des problèmes que l'on pourrait traditionnellement associer à la gestion des propriétés locatives à l'étranger. Pendant la pandémie, les fonds sont devenus beaucoup plus logiques pour de nombreux investisseurs qui devaient investir à distance.

Malgré l'intérêt accru des clients du Golden Visa pour les régions intérieures, la tendance aux fonds d'investissement s'est poursuivie en 2022, et ce phénomène est confirmé par les bonnes performances des fonds bien gérés.

Kieron Norris, directeur général de GVP Life.

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