Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística demuestran la pérdida de impulso del mercado residencial. Según un informe de Dinheiro Vivo, en junio de este año se produjo una caída del 7,6% en el número de transacciones, algo que no ocurría desde febrero de 2021. Las tasaciones bancarias para los préstamos hipotecarios también cayeron en agosto por tercer mes consecutivo. El Banco de Portugal también señaló que, en agosto, los préstamos hipotecarios registraron la primera desaceleración en casi dos años. "Son señales de cierto enfriamiento del mercado, por el lado de la demanda", dijo Beatriz Rubio, directora general de Re/Max.

Pero el sector sigue siendo optimista, según el informe. Paulo Caiado, presidente de la Asociación de Profesionales y Empresas Inmobiliarias de Portugal (APEMIP), cree que este año "no será significativamente diferente de 2021", aunque admite que "el segundo semestre se caracterizará por un cierto freno en el número de transacciones".

Pero por el momento el sector es boyante, en los seis primeros meses del año se vendieron más de 87.000 viviendas (un aumento del 14% respecto al mismo periodo de 2021), por un valor global de más de 16.000 millones de euros (un 31% más). Patrícia Barão, responsable del área residencial de JLL, recuerda que la razón de ser del negocio no ha cambiado: "Se mantiene el escenario de alta demanda ante una oferta limitada".

Falta de nuevas construcciones

Lo que preocupa al sector es la falta de nuevas construcciones, ya que el mercado está totalmente dominado por la venta de viviendas usadas (las nuevas representaron sólo el 18% del total de las transacciones en el primer semestre). "La incertidumbre radica en el impacto del contexto económico sobre la oferta", subraya Beatriz Rubio. El importante aumento de los costes de construcción, así como de los tipos de interés, con consecuencias directas sobre el crédito a la vivienda, puede llevar a los promotores a ajustar sus proyectos, lo que afectará "aún más al flujo de la oferta disponible", señala Patrícia Barão.

Para Paulo Caiado, el coste de la vivienda prime en Lisboa, Oporto y el Algarve no cambiará y las nuevas construcciones se enfrentarán a costes de construcción y materiales que deberán reflejarse en el valor final de venta. El responsable de JLL admite incluso que el aumento de los precios de las nuevas construcciones podría elevar los precios en un 5% hasta finales de año. Ricardo Sousa, en cambio, considera posible que en este último trimestre del año y en 2023 se produzca una fase de estabilización, si se mantiene el contexto macroeconómico.

Aumento de los inversores extranjeros

Francisco Bacelar, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Portugal (ASMIP), también admite cierto ajuste en los precios con la caída de la demanda, pero recuerda que el país ha sido testigo de un creciente interés de los extranjeros. Brasil, Reino Unido, Francia y Estados Unidos siguen dando un sólido impulso al mercado, afirma Patrícia Barão. "Portugal ha alcanzado una posición envidiable y credibilidad a nivel internacional como país para vivir e invertir, y está atrayendo a clientes de nuevos países, sin una gran tradición de compra de vivienda en Portugal, como es el caso de Estados Unidos, que son nuestros clientes número uno en la actualidad", concluye Ricardo Sousa.