Les prix des logements au Portugal ont augmenté de 83 % en termes réels entre le début de 2013 et la fin de 2023, ce qui est bien supérieur à la croissance de 28 % enregistrée en Espagne au cours de la même période. La conclusion provient d'une étude publiée dans le magazine d'études économiques de la Banco de Portugal (BdP), qui indique que les signes de surévaluation sur le marché de l'immobilier résidentiel au Portugal se poursuivent depuis le début de l'année 2017.

"Au Portugal, les prix ont montré des signes de surévaluation à la fin de 2023, alors que ce comportement n'est pas observé sur le marché espagnol", souligne les économistes Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura et Paulo Rodrigues, dans l'article "Housing market in Portugal and Spain : Fundamentals, overvaluation and shocks", qui fait partie du magazine d'octobre du superviseur bancaire.

Toutefois, ce comportement ne date pas d'hier. "Les signes de surévaluation des prix des logements au Portugal se poursuivent depuis le début de 2017, contrairement au comportement des prix sur le marché espagnol", ajoutent-ils.

Les auteurs rappellent que, ces dernières années, le Portugal et l'Espagne ont été confrontés à des crises financières et à des processus d'ajustement similaires et que les prix des logements dans les deux pays ont enregistré une contraction, bien que d'ampleur différente. Ainsi, entre la crise financière de 2008 et 2013, les prix ont baissé, en moyenne (en termes réels), de 4 % par an au Portugal et de plus de 8 % en Espagne.

De 2014 à 2023, les prix des logements ont enregistré une reprise qui a atteint une croissance annuelle moyenne de 6 % au Portugal et de moins de 3 % en Espagne.

"La croissance des prix des logements au Portugal est, pendant la majeure partie de la période considérée, alimentée par les forces de la demande, l'offre n'étant pas en mesure de contrebalancer cet effet. Dans le cas de l'Espagne, cette pression de la demande est atténuée par la contribution de l'offre, en particulier dans la période prépandémique".

Du début de l'année 2020 à la fin de l'année 2023, dans le cas du Portugal, par exemple, il y a eu un ralentissement de l'investissement résidentiel pendant la pandémie, suivi d'une "forte reprise (encore une fois, tirée principalement par la demande) au cours de l'année 2021". Par la suite, depuis la mi-2022, le début du cycle de politique monétaire restrictive initié par la Banque centrale européenne(BCE) a entraîné un ralentissement des investissements et des prix, "bien qu'à la fin de 2023, ces derniers reprennent déjà une trajectoire d'accélération - guidés à nouveau par la pression de la demande".

D'autre part, "en Espagne, depuis la période de la pandémie, les prix ont augmenté en dessous ou dans les limites de la moyenne historique", car "initialement, les contraintes de l'offre ont légèrement poussé les prix à s'accélérer, mais la faiblesse de la demande a contrebalancé cette tendance". Au cours de la période la plus récente, "ni la demande ni l'offre n'ont exercé de pression considérable sur les prix", estiment-ils.

En 2023, le prix médian des logements familiaux au Portugal était de 1 611 euros/m2, les sous-régions Grand Lisbonne (2 740 euros/m2), Algarve (2 613 euros/m2), Península de Setúbal (1 901 euros/m2), Région autonome de Madère (1 889 euros/m2) et Aire métropolitaine de Porto (1 800 euros/m2) enregistrant des valeurs supérieures à la valeur nationale, selon les données de l'Institut national de la statistique(INE). Les informations les plus récentes, publiées en octobre, indiquent qu'au deuxième trimestre de cette année, le prix médian des maisons familiales au Portugal était de 1 736 euros/m2, reflétant une augmentation de 6,6 % par rapport au deuxième trimestre de 2023.

Selon les données de l'organisme statistique, en 2023, environ 2/3 des dépenses moyennes des ménages au Portugal étaient concentrées sur les coûts associés au logement (39,3 %).

Des institutions telles que le Fonds monétaire international (FMI) ont également mis en garde contre la détérioration de l'accès au logement au Portugal. "L'accessibilité au logement s'est considérablement détériorée au cours de la dernière décennie", a déclaré l'agence en octobre, notant que "les paiements hypothécaires moyens représentent maintenant 32,8 % du revenu moyen, contre 23,8 % il y a quatre ans". .

Le FMI souligne qu'"un ménage disposant d'un revenu médian ne pourra plus prétendre à un prêt hypothécaire pour acheter un logement au prix médian en 2023, contrairement à ce qui s'est passé dans un passé récent", et ajoute que "compte tenu de la hausse rapide des prix de l'immobilier, au deuxième trimestre 2023, il faudra 1,5 fois le revenu médian pour obtenir un prêt hypothécaire pour un logement au prix médian".

Du côté de l'offre, ils affirment qu'il est "essentiel de remédier aux pénuries locales d'offre de logements pour répondre à la demande des ménages". À cette fin, il recommande "des actions nécessaires pour réduire les obstacles réglementaires et administratifs et résoudre le problème de la pénurie de main-d'œuvre dans le secteur de la construction". Il fait également l'éloge de certaines mesures gouvernementales récentes, telles que le programme "Construir Portugal", qui "peut contribuer à remédier à certaines des causes fondamentales de la pénurie de logements s'il parvient à réduire les obstacles réglementaires à la construction".