Die Hauspreise in Portugal sind zwischen Anfang 2013 und Ende 2023 real um 83 % gestiegen, was deutlich über dem Wachstum von 28 % in Spanien im gleichen Zeitraum liegt. Diese Schlussfolgerung geht aus einer Studie hervor, die im Magazin für Wirtschaftsstudien der Banco de Portugal (BdP) veröffentlicht wurde und aus der hervorgeht, dass es seit Anfang 2017 Anzeichen für eine Überbewertung auf dem portugiesischen Wohnimmobilienmarkt gibt.

"In Portugal zeigten die Preise Ende 2023 Anzeichen einer Überbewertung, während dieses Verhalten auf dem spanischen Markt nicht zu beobachten ist", betonen die Ökonomen Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura und Paulo Rodrigues in dem Artikel "Housing market in Portugal and Spain: Fundamentals, overvaluation and shocks", der in der Oktober-Ausgabe des Magazins der Bankenaufsicht erschienen ist.

Dieses Verhalten hat jedoch eine lange Vorgeschichte. "Die Anzeichen für eine Überbewertung der Immobilienpreise in Portugal halten seit Anfang 2017 an, im Gegensatz zum Verhalten der Preise auf dem spanischen Markt", heißt es weiter.

Die Autoren erinnern daran, dass Portugal und Spanien in den letzten Jahren mit ähnlichen Finanzkrisen und Anpassungsprozessen konfrontiert waren und dass die Hauspreise in beiden Ländern rückläufig waren, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. So fielen die Preise zwischen der Finanzkrise von 2008 und 2013 in Portugal im Durchschnitt (real) um 4 % pro Jahr und in Spanien um mehr als 8 %.

Von 2014 bis 2023 verzeichneten die Hauspreise eine Erholung, die ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 6 % in Portugal und weniger als 3 % in Spanien erreichte.

"Das Wachstum der Immobilienpreise in Portugal wird über den größten Teil des betrachteten Zeitraums von der Nachfrage getrieben, ohne dass das Angebot diesen Effekt ausgleichen kann. In Spanien wird dieser Nachfragedruck durch den Beitrag des Angebots, insbesondere in der Zeit vor der Pandemie, gemildert."

Im portugiesischen Fall beispielsweise kam es von Anfang 2020 bis Ende 2023 zu einer Verlangsamung der Wohnungsbauinvestitionen während der Pandemie, gefolgt von einer "starken Erholung (wiederum hauptsächlich durch die Nachfrage) im Jahr 2021". Ab Mitte 2022 führte der Beginn des von der Europäischen Zentralbank (ZB) eingeleiteten restriktiven geldpolitischen Zyklus zu einer Verlangsamung sowohl der Investitionen als auch der Preise, "wenngleich letztere Ende 2023 bereits wieder auf einen Beschleunigungskurs einschwenken - wiederum unter dem Druck der Nachfrage".

Andererseits "sind die Preise in Spanien seit der Pandemiezeit unter oder innerhalb des historischen Durchschnitts gestiegen", da "anfänglich Angebotsengpässe einen leichten Druck auf die Preise ausübten, die schwache Nachfrage diesen Trend jedoch ausglich". In der jüngsten Zeit haben weder die Nachfrage noch das Angebot einen erheblichen Druck auf die Preise ausgeübt", so die Autoren.

Im Jahr 2023 lag der Medianpreis für Familienwohnungen in Portugal bei 1.611 Euro/m2, wobei die Teilregionen Großraum Lissabon (2.740 Euro/m2), Algarve (2.613 Euro/m2), Península de Setúbal (1.901 Euro/m2), Autonome Region Madeira (1.889 Euro/m2) und Großraum Porto (1.800 Euro/m2) nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts (INE) höhere Werte als der nationale Wert aufwiesen. Die jüngsten Informationen, die im Oktober veröffentlicht wurden, zeigen, dass der Medianpreis für Einfamilienhäuser in Portugal im zweiten Quartal dieses Jahres bei 1.736 Euro/m2 lag, was einem Anstieg von 6,6 % gegenüber dem zweiten Quartal 2023 entspricht.

Nach Angaben des Statistikamtes entfielen im Jahr 2023 rund 2/3 der durchschnittlichen Haushaltsausgaben in Portugal auf Kosten im Zusammenhang mit dem Wohnen (39,3%).

Auch Institutionen wie der Internationale Währungsfonds (IWF) haben vor der Verschlechterung des Zugangs zu Wohnraum in Portugal gewarnt. "Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hat sich in den letzten zehn Jahren erheblich verschlechtert", erklärte die Agentur im Oktober und stellte fest, dass "die durchschnittlichen Hypothekenzahlungen jetzt 32,8 % des Durchschnittseinkommens ausmachen, während es vor vier Jahren noch 23,8 % waren."

Der IWF weist darauf hin, dass "ein Haushalt mit einem mittleren Einkommen im Jahr 2023 keinen Anspruch mehr auf ein Hypothekendarlehen für den Kauf eines Hauses zum mittleren Preis haben wird, im Gegensatz zu dem, was in der jüngsten Vergangenheit geschehen ist", und stellt weiter fest, dass "angesichts des raschen Anstiegs der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2023 das 1,5-fache des mittleren Einkommens erforderlich war, um eine Hypothek für ein Haus zum mittleren Preis zu erhalten".

Auf der Angebotsseite argumentieren sie, dass es "von wesentlicher Bedeutung ist, lokale Engpässe beim Wohnungsangebot zu beheben, um der Nachfrage der Haushalte gerecht zu werden". Zu diesem Zweck empfiehlt er "notwendige Maßnahmen zum Abbau regulatorischer und administrativer Hindernisse und zur Lösung des Problems des Arbeitskräftemangels im Bausektor". Und er lobt einige jüngste Maßnahmen der Regierung, wie das Programm "Construir Portugal", das "dazu beitragen kann, einige der grundlegenden Ursachen des Wohnungsmangels zu beseitigen, wenn es gelingt, regulatorische Hindernisse für das Baugewerbe abzubauen".