I prezzi delle case in Portogallo sono cresciuti dell'83% in termini reali tra l'inizio del 2013 e la fine del 2023, ben al di sopra della crescita del 28% registrata in Spagna nello stesso periodo. La conclusione proviene da uno studio pubblicato nella Rivista di Studi Economici del Banco de Portugal (BdP), che indica che i segnali di sopravvalutazione del mercato immobiliare residenziale in Portogallo sono in corso dall'inizio del 2017.

"In Portogallo, i prezzi hanno mostrato segni di sopravvalutazione alla fine del 2023, mentre questo comportamento non si osserva nel mercato spagnolo", evidenziano gli economisti Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura e Paulo Rodrigues, nell'articolo "Housing market in Portugal and Spain: Fundamentals, overvaluation and shocks", che fa parte della rivista dell'autorità di vigilanza bancaria di ottobre.

Tuttavia, questo comportamento risale a molto tempo fa. "I segnali di sopravvalutazione dei prezzi delle abitazioni in Portogallo sono in corso dall'inizio del 2017, a differenza del comportamento dei prezzi nel mercato spagnolo", aggiungono gli autori.

Gli autori ricordano che negli ultimi anni Portogallo e Spagna hanno affrontato crisi finanziarie e processi di aggiustamento simili e che i prezzi delle case in entrambi i Paesi hanno registrato una contrazione, anche se di diversa entità. Così, tra la crisi finanziaria del 2008 e quella del 2013, i prezzi sono scesi in media (in termini reali) del 4% all'anno in Portogallo e di oltre l'8% in Spagna.

Dal 2014 al 2023, i prezzi delle case hanno registrato una ripresa che ha raggiunto una crescita media annua del 6% in Portogallo e meno del 3% in Spagna.

"La crescita dei prezzi delle abitazioni in Portogallo è, per la maggior parte del periodo considerato, guidata dalle forze della domanda, con l'offerta che non è in grado di controbilanciare questo effetto. Nel caso spagnolo, questa pressione della domanda è mitigata dal contributo dell'offerta, in particolare nel periodo pre-pandemico".

Dall'inizio del 2020 alla fine del 2023, nel caso portoghese, ad esempio, si è verificato un rallentamento degli investimenti residenziali durante la pandemia, seguito da una "forte ripresa (anche in questo caso, guidata principalmente dalla domanda) nell'anno 2021". Successivamente, dalla metà del 2022, l'inizio del ciclo di politica monetaria restrittiva avviato dalla Banca Centrale Europea(BCE) ha portato a un rallentamento sia degli investimenti che dei prezzi, "anche se alla fine del 2023 questi ultimi stanno già riprendendo una traiettoria di accelerazione - guidati ancora una volta dalla pressione proveniente dalla domanda".

D'altra parte, "in Spagna, dal periodo della pandemia, i prezzi sono cresciuti al di sotto o all'interno della media storica", poiché "inizialmente i vincoli dell'offerta hanno leggermente spinto i prezzi ad accelerare, ma la debolezza della domanda ha controbilanciato questa tendenza". Nel periodo più recente, "né la domanda né l'offerta hanno creato una pressione considerevole sui prezzi", considerano.

Nel 2023, il prezzo mediano degli alloggi familiari in Portogallo era di 1.611 euro/m2, con le subregioni Grande Lisbona (2.740 euro/m2), Algarve (2.613 euro/m2), Península de Setúbal (1.901 euro/m2), Regione Autonoma di Madeira (1.889 euro/m2) e Area Metropolitana di Porto (1.800 euro/m2) che hanno registrato valori superiori al dato nazionale, secondo i dati dell'Istituto Nazionale di Statistica(INE). Le informazioni più recenti, diffuse a ottobre, indicano che nel secondo trimestre di quest'anno il prezzo mediano delle case familiari in Portogallo è stato di 1.736 euro/m2, con un aumento del 6,6% rispetto al secondo trimestre del 2023.

Secondo i dati dell'ente statistico, nel 2023 circa i 2/3 della spesa media delle famiglie portoghesi si concentreranno sui costi associati all'abitazione (39,3%).

Anche istituzioni come il Fondo Monetario Internazionale (FMI) hanno messo in guardia dal deterioramento dell'accesso all'abitazione in Portogallo. "L'accessibilità alle abitazioni è peggiorata in modo significativo nell'ultimo decennio", ha dichiarato l'agenzia a ottobre, osservando che "i pagamenti medi dei mutui rappresentano ora il 32,8% del reddito medio, rispetto al 23,8% di quattro anni fa". .

Il FMI sottolinea che "una famiglia con un reddito mediano non sarà più idonea ad ottenere un prestito ipotecario per l'acquisto di un'abitazione di prezzo mediano nel 2023, contrariamente a quanto accaduto nel recente passato", osservando inoltre che, "riflettendo il rapido aumento dei prezzi delle abitazioni, entro il secondo trimestre del 2023, occorrerà 1,5 volte il reddito mediano per ottenere un mutuo per un'abitazione di prezzo mediano".

Per quanto riguarda l'offerta, si sostiene che è "essenziale affrontare le carenze dell'offerta abitativa locale per soddisfare la domanda delle famiglie". A tal fine, raccomanda "azioni necessarie per ridurre gli ostacoli normativi e amministrativi e risolvere il problema della carenza di manodopera nel settore delle costruzioni". E loda alcune recenti misure del Governo, come il programma "Construir Portugal", che "può contribuire ad affrontare alcune delle cause fondamentali della carenza di alloggi se riuscirà a ridurre gli ostacoli normativi all'edilizia".