Il totale salirà a sette, e questo solo per i centri più grandi. Ci saranno abbastanza nuovi clienti per sostenere i nuovi centri, o semplicemente si "ruberanno" l'un l'altro.

Un fatto innegabile è che sono tutti di altissima qualità, sia in termini di progettazione che di manutenzione. Ognuno di essi rappresenta un investimento di svariati milioni di euro, quindi è chiaro che gli investitori e i gestori vedono un mercato per ciascuno di essi. Le commissioni mensili applicate dai gestori a ciascun punto vendita sono un segreto strettamente custodito, ma si pensa che si aggirino intorno al 20%. Questo serve a coprire i costi di manutenzione, pulizia, pubblicità e tutti i servizi che mantengono il centro agli standard che tutti noi apprezziamo. Queste tariffe saranno senza dubbio negoziabili, soprattutto se si considera che molti centri lottano per ottenere una buona gamma di negozi al dettaglio e punti di ristoro.

Una nota società internazionale di investimenti immobiliari commerciali mi ha detto che la "regola empirica" è quella di basare tutte le cifre su un bacino d'utenza di venti minuti di viaggio per raggiungere il centro.

Non sono sicuro di essere d'accordo. Credo che molti di noi viaggino fino a trenta minuti o più per raggiungere un centro che ci piace o che ha quello che cerchiamo. Tutti noi abbiamo viaggiato volentieri molto di più quando sono stati aperti i primi grandi centri commerciali. Non è stato Guia, come molti pensano, anzi il Forum Algarve (Faro) li ha preceduti di un mese. L'apertura è avvenuta nel marzo 2001, mentre Guia ha aperto nell'aprile 2001.

Il problema è che, come sottolineato da molti lettori, in ogni centro si trovano per lo più gli stessi negozi. La principale "attrazione" è un supermercato di una grande marca, che può variare da un centro all'altro. Altri si affidano a un complesso di cinema. Il centro di Mar ha la particolarità di avere un negozio IKEA, molto popolare a prescindere da ciò che si pensa dei suoi mobili. Hanno anche aggiunto un "designer village", un centro outlet per le principali marche di moda.

Il parcheggio è un problema

Il parcheggio è un problema importante. I centri con parcheggio sotterraneo hanno un grande vantaggio. L'auto non bolle sotto il sole e non ci si bagna per raggiungere i negozi in caso di pioggia (a volte piove, anche in Algarve). Nel Regno Unito i gestori dei centri commerciali stanno discutendo animatamente sulla possibilità di far pagare il parcheggio. Ho letto una recente relazione di una conferenza sostenuta da NCP (National Car Parks) che sostiene che, facendo pagare, i parcheggi saranno gestiti meglio e creeranno maggiori profitti per i gestori. Conosco un centro commerciale a Lisbona in cui si paga il parcheggio, ma fortunatamente questa idea non ha preso piede in Algarve. Con così tanti centri che si contendono la clientela, sembra improbabile che l'idea prenda piede anche qui.

Prendete le affermazioni sulle dimensioni con un pizzico di sale

La pretesa di essere il centro commerciale (o parco commerciale) più grande è utilizzata dalla maggior parte dei centri. Quali sono i fatti? Il centro Mar, vicino a Faro, ha più di 120 negozi più un outlet, con l'aggiunta di un parco di outlet che ne rafforza l'affermazione a circa 150 punti vendita.

L'Aqua Shopping Portimão è un grande e moderno centro commerciale di 120 negozi a Portimão con un ampio parcheggio sotterraneo per 1.800 auto.

Tavira Gran-Plaza sostiene di essere il primo grande centro commerciale dell'Algarve orientale. Dispone di 120 negozi.

Il nuovo parco commerciale Sudoeste (Sud-Ovest), inaugurato all'inizio del mese ad Alcantarilha, dichiara con orgoglio di essere "il più grande parco commerciale dell'Algarve", con 19 negozi. È un parco molto attraente, ma in realtà è probabilmente uno dei più piccoli.

Il nuovo Nova Vila Retail Park dovrebbe aprire i battenti a Portimão nel 2023. Si trova dove il grande incendio ha distrutto l'intero parco nel 2012. È un progetto promosso dal gruppo Mitiska REIM, un investitore europeo nel segmento del convenience real estate, e avrà circa 22.000 metri quadrati di spazio commerciale distribuiti su 18 negozi.

Jan Du Bois, Investment Director Iberia di Mitiska REIM, spiega che, sebbene il settore della vendita al dettaglio debba affrontare una serie di sfide, la domanda di parchi commerciali da parte di commercianti e consumatori è ancora elevata.

El Corte Inglés aprirà in Algarve?

Voci insistenti provenienti dai principali agenti immobiliari commerciali sostengono che El Corte Inglés stia negoziando per una possibile presenza in questo parco. Non si tratta di una voce nuova e anche se l'Algarve deve essere nella lista ristretta di El Corte Inglés per il loro prossimo punto vendita, personalmente dubito che sarà a Portimão.

Ciò solleva una domanda ovvia: da dove arriveranno tutti i clienti e, soprattutto, da dove arriveranno tutti i negozi, per non parlare del personale di cui avranno bisogno? C'è già una carenza di personale, basta fare un giro nei centri commerciali esistenti per vedere i cartelli di molti negozi che cercano personale. Si nota anche che molti negozi sono chiusi, i centri commerciali sono molto bravi a nasconderlo, ma basta guardare con i propri occhi. I negozi si stanno trasferendo in altri centri?

Ora quegli stessi negozi avranno un altro centro che cercherà di vendere loro uno spazio commerciale. Nella maggior parte dei casi si tratta degli stessi marchi. Il Portogallo è in uno stato di lenta ripresa, ma i salari sono ancora piuttosto bassi, c'è abbastanza reddito disponibile per rendere redditizi tutti questi centri? Ho seri dubbi. Ammiro il loro ottimismo, ma dubito che riescano a cogliere la realtà.

Sostenere la strada principale

Purtroppo, chi ne risente sono i negozi "high street". I piccoli negozi privati che offrono prodotti unici e un ottimo servizio Come faranno a sopravvivere? L'esperienza del Regno Unito dice che non sopravviveranno, e noi saremo i perdenti. Un'amica mi ha raccontato di recente che aveva bisogno di un vestito per un matrimonio, ma non voleva andare in nessun centro commerciale perché probabilmente avrebbe finito per indossare lo stesso vestito di qualcun altro. È andata nella via dello shopping di Portimão, un tempo fiorente di negozi privati con prodotti propri.

I centri commerciali sono una minaccia per i negozi con la propria identità e i propri standard di servizio, siamo forse tutti lavati dal cervello e costretti a usare i negozi del mercato di massa, che si trovano in quasi tutti i centri commerciali?

Author

Resident in Portugal for 50 years, publishing and writing about Portugal since 1977. Privileged to have seen, firsthand, Portugal progress from a dictatorship (1974) into a stable democracy. 

Paul Luckman