De Portugese premier António Costa heeft donderdag aangekondigd dat er een einde komt aan het zeer populaire Portugese Gouden Visum-programma. Het programma, dat sinds 2012 van kracht is, heeft 6,797 miljard euro aan investeringen aangetrokken, waarvan 88% in onroerend goed. Of de stopzetting onmiddellijk is of binnen een bepaalde termijn, moet nog worden bevestigd.

Op 16 maart vindt een openbare discussie plaats om de voorstellen vorm te geven en te wijzigen, waarbij de voorstellen van vandaag zullen worden besproken en vervolgens door de Vergadering van de Republiek zullen worden goedgekeurd. Hoewel er dus niets is bevestigd, is het waarschijnlijk dat in ieder geval de vastgoedroutes voor het Gouden Visum op een bepaald moment in de toekomst worden beëindigd.

"Het valt nog te bezien of er een respijtperiode komt voor de investeerders die onlangs met het proces zijn begonnen en voor de bedrijven die op deze markt actief zijn", zegt David Moura-George, directeur Portugal bij Athena Advisers. "Toen het programma in 2022 werd gewijzigd, werd een dergelijke periode gegeven, dus het ligt voor de hand dat een dergelijke periode ook deze keer wordt gegeven, misschien tot het einde van dit jaar. Het is ook mogelijk dat sommige van de niet-vastgoedroutes naar het gouden visum blijven bestaan, zoals kapitaaloverdracht, fondsinvesteringen of investeringen in cultuur, zoals ze in andere Europese landen bestaan."

Velen zullen aanvoeren dat de sluiting van het gouden visum een populistisch idee is om binnenlandse kopers van onroerend goed te paaien die uit de geregenereerde en yuppy-achtige vastgoedmarkten in de stadscentra zijn geprijsd," voegt Moura-George eraan toe. "Je kunt niet beweren dat de investering in het gouden visum hier een kleine rol in heeft gespeeld, maar het is verreweg de belangrijkste reden, die volgens mij het besluit van de regering eind 2012 was om verhuurders toe te staan hun eigendommen gemakkelijker te ontruimen. Dit heeft geleid tot de golf van regeneratie in Lissabon in de afgelopen tien jaar en het gouden visum was een stimulans die de internationale vraag aanvulde."

"Het zal jammer zijn voor sommige regio's in het binnenland van Portugal en voor de eilanden Maderia en de Azoren. Na de veranderingen in 2022 hoopten deze plaatsen een toestroom van investeringen te zien, nu steden als Lissabon en Porto niet langer in aanmerking kwamen en ik geloof dat het wijzigingsprogramma zoals het nu bestaat een goed verfijnd model is dat stedelijke of kustmarkten niet langer negatief blootstelt aan meer ontwikkeling, dus het is jammer om het te zien verdwijnen."

De veranderingen die in 2022 van kracht werden, maakten het zo dat vastgoedinvesteringen in Lissabon & Porto niet langer in aanmerking komen voor Golden Visa-aanvragen, in plaats daarvan kwamen alleen investeringen in binnenlandregio's en de eilandbestemmingen Azoren en Madeira in aanmerking. Ook sommige minimum investeringsbedragen voor andere categorieën veranderden.


Credits: Geleverd beeld; Auteur: Client;

Hoe het programma in 2022 veranderde


"Voor de Azoren en Madeira is de ontwikkeling altijd zeer beperkt geweest, zodat er over het algemeen zeer weinig nieuwe vastgoedvoorraad is en deze bestemmingen hebben een aantrekkingskracht die verder gaat dan het Gouden Visum - denk aan strand, zon, ruige buitenlucht - dus de vraag naar deze markten zal sterk blijven als en wanneer de infrequente projecten worden vrijgegeven."

Marktbewegingen - hoe zal de sluiting de vastgoedmarkten zoals Lissabon beïnvloeden?

"Als dit vijf jaar geleden zou gebeuren, zou ik me een beetje zorgen maken over de markt in Lissabon, maar nu niet," voegt Moura-George toe. "De markt in Lissabon is volwassen geworden en de veranderingen die in 2022 plaatsvonden, fungeerden als een buffer voor eventuele marktbewegingen. Maar het belangrijkste is dat de Golden Visa vastgoedmarkt er een is geweest met weinig of geen hefboomwerking. Van de X miljard aan investeringen in vastgoed via het programma is maar heel weinig gefinancierd, het was bijna uitsluitend een markt van contante aankopen, dus in dat opzicht is het een geïsoleerde markt geweest.

Als vastgoed niet langer een optie is, zullen ontwikkelaars proberen het lanceringsprogramma van projecten die een aanvraag indienen, te versnellen. In werkelijkheid zijn deze projecten sowieso overgeleverd aan de goedkeuring van de overheid, dus het zal moeilijk zijn om ze ver vooruit te schuiven."


Een grote klap voor in aanmerking komende Golden Visa-fondsen?

Sinds 2019 nemen de investeringen via in aanmerking komende fondsen snel toe. In 2019 liep 0,56% van de totale investeringen via het fonds en slechts drie jaar later, eind 2022, was dit aandeel gegroeid tot bijna een vijfde (18,36%). Dit resulteerde in een dertigvoudige toename in drie jaar tijd, van €4,16m totale investering in 2019 tot €120,07m in 2022.

"Investeren in een gereguleerd fonds betekent uiteraard dat je niet de eigendomstitels van een pand bezit zoals bij een vastgoed Golden Visa investering," vervolgt Moura-George. "Maar voor een minimale investering van 500.000 euro is er al bijna vijf jaar geen centrale vastgoedvoorraad in Lissabon meer beschikbaar op dat niveau. Daarom zijn de fondsen, althans die welke op onroerend goed zijn afgestemd, zo populair geworden bij niet-eu-beleggers, omdat zij mensen de mogelijkheid boden om op een lager niveau in eersteklas Lissabon-vastgoed te investeren, terwijl zij dit ook konden combineren met de stimulans van een aanvraag voor een gouden visum.

"Als deze route naar het gouden visum wordt afgesloten, zullen de fondsen die niet goed zijn samengesteld, snel worden geïdentificeerd. De fondsen die goed gestructureerd zijn en investeren in gediversifieerd onroerend goed op belangrijke locaties in Portugal, zullen vraag blijven houden, of ze nu kunnen worden gebruikt voor een aanvraag voor een gouden visum of niet."

Het duurde minder dan twee jaar voordat het Portugese programma voor gouden visa 1 miljard euro aan investeringen genereerde en Chinezen, Brazilianen, Zuid-Afrikanen en sinds dit jaar ook Britten aantrok. Sindsdien is het een van de populairste investerings-voor-verblijfsprogramma's in zijn soort ter wereld geworden, met bijna 7 miljard euro aan investeringen.


Credits: Beeld geleverd; Auteur: Klant;

  • Athena Advisers, opgericht in 2003, is een internationaal vastgoedadviesbureau dat gespecialiseerd is in het vinden van aantrekkelijke nieuwbouw- en renovatiepanden op toplocaties.

  • Wij hebben duizenden investeerders geholpen bij het vinden van hun droom tweede huis of vastgoedinvestering in het buitenland, zowel residentieel als commercieel.

  • Gericht op hoogwaardige residentiële en commerciële mogelijkheden in Frankrijk, Portugal, Zwitserland, Turkije en Brazilië, zijn de eigendommen in onze gevarieerde portefeuille uitgekozen voor de meest veeleisende internationale klanten.

  • Van alpine skichalets tot strakke stadswoningen, strandhuizen en alles daartussenin, wij stellen onze portefeuille zeer zorgvuldig samen, rekening houdend met het investeringspotentieel en de aantrekkingskracht van de levensstijl.