Investidores residenciais investindo em propriedades comerciais em crescimento

De acordo com a Athena Advisers, 1 em cada 18 clientes de consultoria imobiliária é investidor em propriedades comerciais, “uma proporção que adquire um peso mais significativo se tivermos em conta que a Athena Advisers é reconhecida principalmente pelas suas operações no mercado residencial, embora nos últimos anos tenha reforçado a atividade comercial” explica David Moura-George, diretor da Athena Advisers Portugal.

Mesmo que o fim dos programas de incentivo ao investimento estrangeiro através da aquisição de propriedades no mercado nacional ou mesmo as mudanças registradas nas regras do Alojamento Local possam ter levado muitos investidores em imóveis residenciais a se refugiarem em outra classe de ativos, de acordo com David Moura-George, “essas limitações não explicam por si só essa reviravolta, especialmente porque a tendência é global”, sustenta. “Esses clientes podem ser investidores individuais que investem 2 milhões de euros na compra de lotes de terreno para a construção de escolas na Grande Lisboa ou consórcios que investem 100 milhões de euros em hotéis nos Alpes franceses

Na opinião da Athena Advisers, investidores ou proprietários regulares de propriedades residenciais estão ganhando confiança no mercado comercial à medida que se familiarizam com suas especificidades e complexidade. “Para um investidor imobiliário comercial, o residencial é apenas uma parte de seu portfólio. Mas para o investidor comum em propriedades residenciais, o mundo das propriedades comerciais é muitas vezes colocado em outra dimensão, onde as pessoas falam uma língua diferente”, observa o diretor geral da consultoria. “No entanto, uma vez que esses investidores conheçam em profundidade o mercado local e os players do setor comercial, eles rapidamente deixam de investir em ativos de 2 a 3 milhões de euros para ativos de 6 a 8 milhões de euros ou mais. Isso é o que chamamos de passar de “resinormal” para “alpinista comercial

Para esse novo tipo de investidor em imóveis comerciais, também existem novas classes de ativos mais acessíveis à sua capacidade de investimento e/ou endividamento. Os segmentos mais tradicionais de grandes edifícios de escritórios ou shopping centers podem não estar ao alcance desses investidores, mas há um conjunto diversificado de propriedades que são mais adequadas ao seu portfólio e estão vendo uma demanda crescente. É o caso de lojas de rua e supermercados, armazéns, parques tecnológicos, pequenos hotéis e residências turísticas com serviços, escolas e moradias estudantis, além de investimentos em desenvolvimento imobiliário, muitas vezes

Maiores retornos e segurança nos investimentos - desde que a estabilidade dos inquilinos, bons aluguéis e contratos de longo prazo sejam garantidos - e a falta de preocupação com a gestão do dia-a-dia que os imóveis residenciais normalmente exigem, estão entre as principais motivações para essa reviravolta. De acordo com David Moura-George, “as propriedades residenciais geralmente atraem aqueles que buscam uma conexão mais emocional com seus investimentos, normalmente buscando obter retornos que podem variar entre 3% e 4%. Em ativos comerciais, o foco é 100% financeiro com retornos que podem variar de 5% a 10% no mercado doméstico, além de arrendamentos de 10 a 20 anos reduzindo as dores de cabeça da administração.”

Nos últimos anos, o mercado imobiliário comercial português registrou níveis recordes de investimento, com volumes anuais variando entre 2 bilhões de euros e 3,4 bilhões de euros (2018-2022), e apesar dos desafios da atual situação nacional e internacional terem impactado negativamente esses valores em 2023, com boas perspectivas de recuperação já este ano, a verdade é que Portugal continua a ser visto como um mercado estável e um dos mais interessantes em termos de relação risco/retorno na Europa panorama”, garante a gestão diretor da Athena Advisers

Além da aquisição de ativos de renda, o desenvolvimento imobiliário também está atraindo muitos investidores que geralmente olhavam para o setor residencial e o crowdsourcing está surgindo com um modelo de financiamento que permite a esses empreendedores fazer investimentos em valores que, de outra forma, seriam praticamente inatingíveis.

“O crowdsourcing é um ótimo exemplo de como esses investidores podem unir forças e ter a oportunidade de co-investir em um projeto imobiliário como acionistas”, explica Moura-George. Atualmente, a Athena Advisers está envolvida em vários projetos no mercado português cujo desenvolvimento resulta do crowdsourcing, “entre eles um hotel na Costa da Caparica, a ser anunciado em breve, e um projeto de turismo residencial no município de Aljezur”, conclui