De acordo com a Athena Advisers, 1 em cada 18 clientes de consultoria imobiliária é investidor em imóveis comerciais, "uma proporção que adquire um peso mais significativo se tivermos em conta que a Athena Advisers é sobretudo reconhecida pela sua atuação no mercado residencial, embora nos últimos anos tenha reforçado a atividade comercial", explica David Moura-George, diretor da Athena Advisers Portugal.

Ainda que o fim dos programas de incentivo ao investimento estrangeiro através da aquisição de imóveis no mercado nacional ou mesmo as alterações registadas nas regras do Alojamento Local possam ter levado muitos investidores em imóveis residenciais a refugiarem-se noutra classe de activos, segundo David Moura-George, "estas limitações não explicam por si só esta viragem, até porque a tendência é global", sustenta. "Estes clientes tanto podem ser investidores individuais que investem 2 milhões de euros na compra de lotes de terreno para a construção de escolas na Grande Lisboa, como consórcios que investem 100 milhões de euros em hotéis nos Alpes franceses".

Na opinião da Athena Advisers, os investidores ou proprietários habituais de imóveis residenciais estão a ganhar confiança no mercado comercial à medida que se familiarizam com as suas especificidades e complexidade. "Para um investidor imobiliário comercial, o sector residencial é apenas uma parte da sua carteira. Mas para o investidor comum em imóveis residenciais, o mundo dos imóveis comerciais é muitas vezes colocado numa outra dimensão, onde as pessoas falam uma língua diferente", observa o diretor-geral da consultora. "No entanto, quando estes investidores conhecem em profundidade o mercado local e os actores do sector comercial, passam muito rapidamente do investimento em activos de 2-3 milhões de euros para activos de 6-8 milhões de euros, ou mais. É a isto que chamamos passar de "resi-normal" a "commercial-climber", explica.

Para este novo tipo de investidor em imobiliário comercial, existem também novas classes de activos mais acessíveis à sua capacidade de investimento e/ou endividamento. Os segmentos mais tradicionais, como os grandes edifícios de escritórios ou os centros comerciais, podem não estar ao alcance destes investidores, mas há um conjunto diversificado de imóveis que se adequam melhor à sua carteira e que estão a ter uma procura crescente. É o caso de lojas de rua e supermercados, armazéns, parques tecnológicos, pequenos hotéis e residências turísticas com serviços, escolas e residências para estudantes, bem como investimentos em promoção imobiliária, muitas vezes com recurso a crowdsourcing.

A maior rentabilidade e segurança nos investimentos - desde que garantida a estabilidade dos inquilinos, boas rendas e contratos de longo prazo - e a despreocupação com a gestão quotidiana que os imóveis residenciais normalmente exigem, estão entre as principais motivações para esta viragem. Segundo David Moura-George "os imóveis residenciais atraem muitas vezes quem procura uma ligação mais emocional com os seus investimentos, procurando normalmente obter retornos que podem variar entre os 3% e os 4%. Nos activos comerciais, o foco é 100% financeiro com rentabilidades que podem variar entre os 5% e os 10% no mercado nacional, para além de arrendamentos de 10 a 20 anos que reduzem as dores de cabeça na gestão".

Nos últimos anos, o mercado imobiliário comercial português tem registado níveis recordes de investimento, com volumes anuais que oscilam entre os 2 mil milhões de euros e os 3,4 mil milhões de euros (2018-2022), e apesar dos desafios da atual conjuntura nacional e internacional terem impactado negativamente estes valores em 2023, com boas perspetivas de recuperação já este ano, a verdade é que Portugal continua a ser visto como um mercado estável e um dos mais interessantes em termos da relação risco/retorno no panorama europeu", assegura o diretor-geral da Athena Advisers.

Para além da aquisição de activos de rendimento, a promoção imobiliária está também a atrair muitos investidores que habitualmente olhavam para o sector residencial e o crowdsourcing surge com um modelo de financiamento que permite a estes empreendedores fazer investimentos a valores que de outra forma seriam praticamente inalcançáveis.

"O crowdsourcing é um ótimo exemplo de como estes investidores podem unir forças e ter a oportunidade de co-investir num projeto imobiliário como acionistas", explica Moura-George. Atualmente, a Athena Advisers está envolvida em vários projectos no mercado português cujo desenvolvimento resulta de crowdsourcing, "entre eles um hotel na Costa da Caparica, a anunciar brevemente, e um projeto de turismo residencial no concelho de Aljezur", conclui.