Secondo Athena Advisers, 1 cliente di consulenza immobiliare su 18 è un investitore in immobili commerciali, "una proporzione che acquista un peso più significativo se si considera che Athena Advisers è riconosciuta principalmente per le sue operazioni nel mercato residenziale, anche se negli ultimi anni ha rafforzato l'attività commerciale", spiega David Moura-George, direttore di Athena Advisers Portugal.

Anche se la fine dei programmi per incoraggiare gli investimenti stranieri attraverso l'acquisizione di immobili nel mercato nazionale o anche i cambiamenti registrati nelle norme sugli alloggi locali possono aver indotto molti investitori in immobili residenziali a rifugiarsi in un'altra classe di attività, secondo David Moura-George, "queste limitazioni non spiegano di per sé questa inversione di tendenza, soprattutto perché la tendenza è globale", sostiene. "Questi clienti possono essere sia singoli investitori che investono 2 milioni di euro nell'acquisto di lotti di terreno per la costruzione di scuole nella Grande Lisbona, sia consorzi che investono 100 milioni di euro in hotel sulle Alpi francesi".

Secondo Athena Advisers, gli investitori o i proprietari abituali di immobili residenziali stanno acquistando fiducia nel mercato commerciale man mano che ne conoscono le specificità e la complessità. "Per un investitore immobiliare commerciale, il residenziale è solo una parte del suo portafoglio. Ma per il comune investitore in immobili residenziali, il mondo degli immobili commerciali è spesso collocato in un'altra dimensione in cui si parla una lingua diversa", osserva il direttore generale della società di consulenza. "Tuttavia, una volta che questi investitori conoscono a fondo il mercato locale e gli attori del settore commerciale, passano molto rapidamente da investimenti in beni di 2-3 milioni di euro a beni di 6-8 milioni di euro, o più. Questo è ciò che chiamiamo passaggio da "resi-normale" a "commercial-climber"", spiega.

Per questa nuova tipologia di investitori in immobili commerciali, ci sono anche nuove classi di attività più accessibili alla loro capacità di investimento e/o di indebitamento. I segmenti più tradizionali dei grandi edifici per uffici o dei centri commerciali potrebbero non essere alla portata di questi investitori, ma c'è una serie diversificata di immobili che sono più adatti al loro portafoglio e che vedono una domanda crescente. È il caso di negozi ambulanti e supermercati, magazzini, parchi tecnologici, piccoli hotel e residenze turistiche con servizi, scuole e alloggi per studenti, nonché investimenti nello sviluppo immobiliare, spesso utilizzando il crowdsourcing.

I rendimenti più elevati e la sicurezza degli investimenti - a patto che siano garantiti la stabilità degli inquilini, buoni affitti e contratti a lungo termine - e la mancanza di preoccupazione per la gestione quotidiana che gli immobili residenziali normalmente richiedono, sono tra le principali motivazioni di questa svolta. Secondo David Moura-George "gli immobili residenziali attraggono spesso chi cerca un legame più emotivo con i propri investimenti, cercando tipicamente di ottenere rendimenti che possono variare tra il 3% e il 4%. Negli asset commerciali, l'attenzione è al 100% finanziaria, con rendimenti che possono variare dal 5% al 10% nel mercato nazionale, oltre a contratti di locazione di 10-20 anni che riducono i grattacapi della gestione".

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare commerciale portoghese ha registrato livelli record di investimenti, con volumi annui compresi tra i 2 miliardi di euro e i 3,4 miliardi di euro (2018-2022), e nonostante le sfide dell'attuale situazione nazionale e internazionale abbiano impattato negativamente su questi valori nel 2023, con buone prospettive di ripresa già quest'anno, la verità è che il Portogallo continua a essere visto come un mercato stabile e uno dei più interessanti in termini di rapporto rischio/rendimento nel panorama europeo", assicura l'amministratore delegato di Athena Advisers.

Oltre all'acquisizione di beni a reddito, lo sviluppo immobiliare sta attirando anche molti investitori che di solito guardavano al settore residenziale e il crowdsourcing sta emergendo con un modello di finanziamento che consente a questi imprenditori di effettuare investimenti a valori che altrimenti sarebbero praticamente irraggiungibili.

"Il crowdsourcing è un ottimo esempio di come questi investitori possano unire le forze e avere l'opportunità di coinvestire in un progetto immobiliare come azionisti", spiega Moura-George. Attualmente, Athena Advisers è coinvolta in diversi progetti nel mercato portoghese il cui sviluppo deriva dal crowdsourcing, "tra cui un hotel a Costa da Caparica, che sarà annunciato a breve, e un progetto turistico residenziale nel comune di Aljezur", conclude.