Après la forte hausse des prix de l'immobilier enregistrée au cours de l'année écoulée, l'année 2023 s'annonce plus modérée dans plusieurs pays de l'Union européenne (UE), certains États membres affichant même une baisse du coût du logement. Selon un rapport d'idealista, cette évolution est principalement due à l'augmentation des intérêts sur les prêts immobiliers et à la baisse de la capacité d'endettement des familles. Mais dans de nombreux pays, les marchés immobiliers restent surévalués, comme c'est le cas au Portugal, prévient la Commission européenne (CE). Bruxelles met en garde contre le risque d'une "future correction plus forte" des prix de l'immobilier, si les conditions économiques se détériorent.

Malgré la pandémie, la majorité des 27 pays de l'UE ont connu une "forte croissance des prix de l'immobilier", même sur des marchés déjà surévalués, c'est-à-dire où la croissance des prix de l'immobilier dépassait déjà - et de loin - l'évolution des revenus. Mais à la fin de l'année dernière, la hausse des prix de l'immobilier a commencé à ralentir, alors que les taux d'intérêt sur les prêts immobiliers augmentaient et que l'inflation commençait à peser davantage sur le revenu disponible des familles.

Bien que "la surévaluation des prix du logement ait commencé à diminuer dans de nombreux pays" au cours de l'année 2023, Bruxelles prévient que jusqu'à présent, ces réductions sont "limitées", et qu'il existe même des marchés immobiliers qui continuent à être surévalués, comme c'est le cas au Portugal.

"Les prix des logements sont surévalués et continuent d'augmenter en Bulgarie, en Espagne, en Lettonie, au Portugal et en Slovénie. Dans ces pays, l'évolution des prix du logement peut être considérée comme un facteur de risque d'une correction future plus prononcée, si les conditions économiques se détériorent, les prix du logement étant fortement surévalués au Portugal". Plus précisément, la Commission européenne présidée par Ursula von der Leyen estime que les prix de l'immobilier au Portugal augmenteront de 3,2 % cette année, avant de ralentir à 3 % en 2024.

"Inquiétudes

Au Portugal, "les prix de l'immobilier continuent d'être préoccupants", car ils ont augmenté de plus de 12 % en 2022, après avoir connu pendant des années des hausses supérieures à celles des revenus des familles. En conséquence, "on estime que les prix des logements sont surévalués de 20 à 25 %". Malgré une certaine modération au cours des derniers trimestres, "la croissance des prix du logement se poursuit dans un contexte de forte demande, y compris de la part des investisseurs étrangers, et de ralentissement de la construction de nouveaux bâtiments", indique Bruxelles.

Mais il y a des cas plus graves. Dans les pays où les logements sont "nettement surévalués", les prix ont récemment chuté, comme en République tchèque, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Suède. En Belgique, en Hongrie, en France et en Autriche également, les prix des logements restent surévalués et ont enregistré de légères baisses. Dans le cas de l'Irlande, les prix de l'immobilier "augmentent nettement plus vite" que les revenus depuis 2013, mais n'ont pas encore commencé à s'ajuster.

"Au Danemark, en Allemagne et en Slovaquie, les prix baissent également, mais la surévaluation est moins importante et a été presque entièrement corrigée au Danemark. Et la CE prévient que "l'évolution du marché immobilier fait peser des risques sur l'économie globale dans ces pays".

"Une forte correction

Pour cette raison, Bruxelles estime qu'il y aura une "nouvelle correction des prix du logement, en particulier dans les pays où les hausses de prix soutenues étaient associées à des taux d'intérêt faibles". La modération ou la correction actuelle des prix devrait se poursuivre, car "les taux d'intérêt sur les prêts au logement devraient rester élevés et les marchés immobiliers ne se sont pas encore totalement adaptés aux restrictions auxquelles sont confrontés les (nouveaux) emprunteurs", expliquent-ils.

Toutefois, la commission dirigée par Ursula von der Leyen estime que la "correction brutale" des prix du logement sera "improbable". "Il y a des répercussions significatives" dans d'autres secteurs, tels que la construction, dans la plupart des États membres, bien qu'ils admettent que "certains effets économiques" pourraient se faire sentir.

Par rapport à la crise financière mondiale, "les risques pour l'économie découlant d'un fort ajustement à la baisse des prix du logement sont quelque peu atténués par leur poids moindre dans l'économie et par les mesures macroprudentielles qui ont limité le rythme de croissance du crédit immobilier au cours de la dernière décennie dans la plupart des pays", explique le rapport.