Tras la fuerte subida del precio de la vivienda registrada el año pasado, 2023 trajo consigo un crecimiento más moderado de los precios en varios países de la Unión Europea (UE), e incluso algunos Estados miembros registraron descensos en el coste de la vivienda. Según un informe de idealista, esto se debió principalmente al aumento de los intereses de los préstamos para vivienda y a la menor capacidad de endeudamiento de las familias. Pero en muchos países los mercados inmobiliarios siguen sobrevalorados, como es el caso de Portugal, advierte la Comisión Europea (CE). Bruselas advierte de que existe el riesgo de una "futura corrección más brusca" de los precios de la vivienda, si se deterioran las condiciones económicas.

A pesar de la pandemia, la mayoría de los 27 países de la UE experimentaron un "fuerte crecimiento de los precios de la vivienda", incluso en mercados que ya estaban sobrevalorados, es decir, en los que el crecimiento de los precios de la vivienda ya superaba -con mucho- la evolución de los ingresos. Pero a finales del año pasado, la subida de los precios de la vivienda empezó a ralentizarse, a medida que aumentaban los tipos de interés de los préstamos para vivienda y la inflación empezaba a ejercer más presión sobre la renta disponible de las familias.

Aunque "la sobrevaloración de los precios de la vivienda comenzó a disminuir en muchos países" a lo largo de 2023, Bruselas advierte de que hasta ahora estas reducciones son "limitadas", existiendo incluso mercados inmobiliarios que continúan sobrevalorados, como es el caso de Portugal.

"Los precios de la vivienda están sobrevalorados y siguen subiendo en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia. En estos países, la evolución de los precios de la vivienda puede considerarse un factor de riesgo para una corrección futura más pronunciada, si las condiciones económicas se deterioran, estando los precios de la vivienda fuertemente sobrevalorados en Portugal". En concreto, la CE presidida por Ursula von der Leyen estima que los precios de la vivienda en Portugal crecerán un 3,2% este año, ralentizándose hasta el 3% en 2024.

"Preocupación"

En Portugal, "los precios de la vivienda siguen siendo preocupantes", ya que crecieron más de un 12% en 2022, habiendo experimentado durante años incrementos superiores a los ingresos familiares. Como resultado, "se estima que los precios de la vivienda están sobrevalorados entre un 20% y un 25%". A pesar de cierta moderación en los últimos trimestres, "el crecimiento de los precios de la vivienda continúa en un contexto de fuerte demanda, incluida la de inversores extranjeros, y de ralentización de la construcción de nuevos edificios", señala Bruselas.

Pero hay casos más graves. En los países donde la vivienda está "significativamente sobrevalorada", los precios han caído recientemente, como es el caso de la República Checa, Luxemburgo, los Países Bajos y Suecia. También en Bélgica, Hungría, Francia y Austria, los precios de la vivienda siguen sobrevalorados y han registrado ligeros descensos. En el caso de Irlanda, los precios de la vivienda han estado "aumentando significativamente más rápido" que los ingresos desde 2013, pero aún no han empezado a ajustarse.

"En Dinamarca, Alemania y Eslovaquia, los precios también están bajando, pero la sobrevaloración es menos significativa y se ha corregido casi por completo en Dinamarca". Y la CE advierte de que "la evolución del mercado inmobiliario plantea riesgos para la economía global de estos países".

"Corrección brusca"

Por ello, Bruselas estima que se producirá una "nueva corrección de los precios de la vivienda, especialmente en los países en los que el aumento sostenido de los precios estuvo asociado a tipos de interés bajos". Y se prevé que continúe la actual moderación o corrección de los precios, ya que "se espera que los tipos de interés de los préstamos para vivienda sigan siendo elevados y los mercados inmobiliarios aún no se han ajustado plenamente a las restricciones a las que se enfrentan los (nuevos) prestatarios", explican.

Aún así, la comisión que dirige Ursula von der Leyen cree "improbable" una "corrección brusca" de los precios de la vivienda. "Hay repercusiones significativas" en otros sectores, como el de la construcción, en la mayoría de los Estados miembros, aunque admiten que pueden sentirse "algunos efectos económicos".

En comparación con la crisis financiera mundial, "los riesgos para la economía derivados de un fuerte ajuste a la baja de los precios de la vivienda se ven mitigados en cierta medida por su menor peso en la economía y por las medidas macroprudenciales que limitaron el ritmo de crecimiento del crédito a la vivienda en la última década en la mayoría de los países", explica el informe.