Efter en kraftig ökning av bostadspriserna under det senaste året, kommer 2023 att innebära en mer måttlig pristillväxt i flera länder i Europeiska unionen (EU), där vissa medlemsstater till och med visar fallande bostadskostnader. Enligt en rapport från idealista berodde detta främst på de ökade räntorna på bostadslån och den lägre skuldkapaciteten hos familjer. Men i många länder är fastighetsmarknaderna fortfarande övervärderade, vilket är fallet i Portugal, varnar Europeiska kommissionen (EG). Bryssel varnar för att det finns en risk för en "framtida skarpare korrigering" av huspriserna om de ekonomiska förhållandena försämras.

Trots pandemin upplevde majoriteten av de 27 EU-länderna en "stark tillväxt i huspriserna", även på marknader som redan var övervärderade, det vill säga där huspristillväxten redan - med råge - översteg inkomstutvecklingen. Men i slutet av förra året började uppgången i bostadspriserna att avta, eftersom räntorna på bostadslån ökade och inflationen började sätta större press på familjernas disponibla inkomst.

Även om "övervärderingen av bostadspriserna började minska i många länder" under 2023, varnar Bryssel för att dessa minskningar hittills är "begränsade", och att det till och med finns fastighetsmarknader som fortsätter att vara övervärderade, vilket är fallet i Portugal.

"Bostadspriserna är övervärderade och fortsätter att stiga i Bulgarien, Spanien, Lettland, Portugal och Slovenien. I dessa länder kan utvecklingen av bostadspriserna ses som en riskfaktor för en mer uttalad framtida korrigering, om de ekonomiska förhållandena försämras, med bostadspriser som är kraftigt övervärderade i Portugal". Kommissionen, som leds av Ursula von der Leyen, uppskattar att bostadspriserna i Portugal kommer att öka med 3,2 % i år, för att sedan sakta ner till 3 % år 2024.

"Bekymmer"

I Portugal fortsätter "huspriserna att vara ett bekymmer", eftersom de ökade med mer än 12% 2022, efter att i flera år ha upplevt högre ökningar än familjeinkomsterna. Som ett resultat av detta uppskattas huspriserna vara övervärderade med 20-25 %. Trots en viss avmattning under de senaste kvartalen fortsätter bostadspriserna att öka i ett läge med stark efterfrågan, även från utländska investerare, och en avmattning i byggandet av nya byggnader", säger Bryssel.

Men det finns allvarligare fall. I länder där bostäder är "kraftigt övervärderade" har priserna nyligen fallit, vilket är fallet i Tjeckien, Luxemburg, Nederländerna och Sverige. Även i Belgien, Ungern, Frankrike och Österrike är bostadspriserna fortfarande övervärderade och har sjunkit något. I Irland har huspriserna stigit "betydligt snabbare" än inkomsterna sedan 2013, men har ännu inte börjat justeras.

"I Danmark, Tyskland och Slovakien faller priserna också, men övervärderingen är mindre betydande och har nästan helt korrigerats i Danmark". Och kommissionen varnar för att "utvecklingen på fastighetsmarknaden utgör en risk för den globala ekonomin i dessa länder".

"Kraftig korrigering"

På grund av detta uppskattar Bryssel att det kommer att ske en "ny korrigering av bostadspriserna, särskilt i länder där ihållande prisökningar var förknippade med låga räntor". Och den nuvarande dämpningen eller korrigeringen av priserna förväntas fortsätta, eftersom "räntorna på bostadslån förväntas förbli höga och fastighetsmarknaderna ännu inte helt har anpassats till de restriktioner som (nya) låntagare ställs inför", förklarar de.

Kommissionen, som leds av Ursula von der Leyen, anser dock att den "kraftiga korrigeringen" av bostadspriserna kommer att vara "osannolik". "Det finns betydande återverkningar" inom andra sektorer, såsom byggsektorn, i de flesta medlemsstater, även om de medger att "vissa ekonomiska effekter" kan komma att märkas.

Jämfört med den globala finanskrisen "mildras riskerna för ekonomin till följd av en kraftig nedjustering av bostadspriserna något av deras mindre vikt i ekonomin och av makrotillsynsåtgärder som begränsade tillväxttakten i bostadskrediter under det senaste decenniet i de flesta länder", förklaras i rapporten.