Deze trend werd zowel waargenomen in de commerciële investeringsmarkt als in de transactiesegmenten van woningen, hotels, winkels en logistiek. De uitzondering was de kantorensector, waar de activiteit aanzienlijk toenam in vergelijking met het voorgaande jaar. Er moet ook worden opgemerkt dat in sommige van de geanalyseerde sectoren de schaarste van het aanbod dat beschikbaar is voor onmiddellijke ingebruikname de voorwaarden blijft creëren voor prijs- en inkomensgroei, zelfs in een scenario van minder expansieve vraag.

Joana Fonseca, Hoofd Strategisch Advies & Onderzoek bij JLL, licht toe: "Een begin van het jaar met gematigde activiteit was al verwacht. Dit is altijd een periode van grotere verwachtingen over de ontwikkeling van de economie, vooral vanwege de inflatie en de stijgende rente. Het houden van de verkiezingen droeg bij aan het vergroten van de onzekerheid die natuurlijk overheerst aan het begin van het jaar, waardoor economische agenten voorzichtiger werden in hun investeringsbeslissingen". De reactie van de markt op de grotere onzekerheid was "afwachten", zowel op de commerciële als de residentiële markt.

In het eerste kwartaal van dit jaar werd €260 miljoen geïnvesteerd in commercieel vastgoed, wat weinig verschilt van dezelfde periode vorig jaar (-5 procent) of van het gemiddelde van de afgelopen drie jaar (+6 procent). In de hotelsector lieten het aantal gasten en overnachtingen in de eerste twee maanden van het jaar lichte verbeteringen zien ten opzichte van 2023 (respectievelijk 5 procent en 3 procent), evenals de bezettingsgraad, die in het eerste kwartaal in Lissabon 60 procent en in Porto 53 procent bedroeg, in beide gevallen twee procentpunten meer dan in het eerste kwartaal van 2023. In de woningbouw schat JLL dat de vraag in dit kwartaal nog steeds iets lager is dan in hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar, maar de meest recente trend is een stabilisatie op het niveau van de transacties, wat wijst op de goede dynamiek van de verkoop in de fabriek voor gedifferentieerde projecten en ook op het behoud van de activiteit onder internationale kopers. In retail signaleert de verkoop ook een restvariatie van ongeveer 0,5%, wat de operationele stabiliteit van de verschillende winkelvastgoedformules benadrukt.

Het kantorensegment onderscheidt zich positief van de rest en laat een opmerkelijk herstel zien ten opzichte van het voorgaande jaar, met een opname die meer dan verdubbelde in zowel Lissabon als Porto, met respectievelijk 73.700 m2 en 18.000 m2 opgenomen. Vermeldenswaard is ook het gedrag van industrieel en logistiek vastgoed, waar de bezettingsgraad jaar-op-jaar met 20 procent daalde, hoewel dit het gevolg was van het gebrek aan te absorberen aanbod, aangezien de huren bleven stijgen.

Volgens Joana Fonseca "blijft de schaarste aan beschikbaar vastgoed dat geschikt is voor de vraag het marktgedrag beïnvloeden in de meest uiteenlopende segmenten. Daarom zijn er, ondanks een natuurlijke vertraging in de vraag vorig jaar, geen neerwaartse aanpassingen in prijzen en huren en zijn er zelfs waardestijgingen in sommige segmenten. Dit is vooral zichtbaar in woningen, logistiek en hotels, terwijl sectoren als kantoren en winkels hun tophuren op een zeer robuust niveau houden."

In hotels liggen de gemiddelde dagtarieven op het maximumniveau voor deze periode van het jaar in Lissabon (€139) en Porto (€99), wat een impact heeft op de RevPAR, die respectievelijk €83 en €52 bedraagt. Op het gebied van huisvesting, en zonder afbreuk te doen aan het feit dat er vorig jaar een daling was van bijna 19 procent in de verkoop, houden de prijzen op nationaal niveau een stijgende lijn vast, die zelfs langzamer, rond de 8 procent blijft liggen (INE-gegevens). In het eerste kwartaal zouden de prijzen deze trend moeten aanhouden, ofwel door het verschil tussen vraag en aanbod, ofwel door de aanhoudende stijging van de bouwkosten. In de logistieksector stegen de tophuren in de meeste gebieden van de regio's Lissabon en Porto, waarmee het gedrag van de afgelopen kwartalen werd voortgezet. In de detailhandel valt op dat de huren in verschillende winkelketens zijn gestabiliseerd, met uitzondering van de straathandel in Porto, waar de trend in de richting van een stijging gaat, met name op de Avenida dos Aliados, die €55/m2 bereikte. De huren voor eersteklas kantoren bleven over het algemeen stabiel, op €28/m2 in Lissabon (CBD Prime) en €19/m2 in Porto (CBD Boavista).

"Na het eerste kwartaal heeft de markt opnieuw zijn veerkracht bewezen in situaties van grotere onzekerheid of tegenspoed. En nu we een nieuwe regering in functie hebben, met de aankondiging van de rectificatie van veel maatregelen die vooral nadelig zijn voor de sector; waarin een vermindering van de voorwaarden voor toegang tot krediet en beheersing van de inflatieniveaus wordt verwacht, is het vooruitzicht dat het jaar 2024 de dynamiek van de vraag in de verschillende sectoren geleidelijk zal herstellen, met behoud van de daaruit voortvloeiende stimulans van de waardestijging", merkt Joana Fonseca op.

Ze voegt eraan toe: "Nu we hier zijn aangekomen, zowel wat betreft de impact van de macro-economische omstandigheden als de impact van het politieke klimaat, hebben we meer solide vooruitzichten voor de marktactiviteit in termen van vraag. We wachten nu met grote verwachting op de verwezenlijking van nieuwe regeringsvoorstellen voor huisvesting, zodat we eindelijk de sector kunnen mobiliseren om een woningaanbod te creëren, en dit te doen met schaal en diversificatie van waardeklassen. Dit is het structurele probleem dat onze markt blijft bepalen en dat we moeten oplossen."